1專案概況
1.1專案提出的背景
1.2專案情況
1.3專案開發建設條件
1.4專案投資估算
2 市場分析與**
2.1全國房地產市場巨集觀形勢分析及**
2.2專案所在市房地產市場狀況分析及**
2.3專案所在區域房地產狀況分析
2.4 專案目標市場分析
3 建設條件
3.1開發專案用地狀況
3.2專案方案的確定
4 規劃設計方案
4.1規劃設計方案的指導思想
4.2建築規模及規劃設計方案設想
5 專案銷售計畫
5.1專案定價
5.2專案分階段銷售計畫
5.3專案銷售收入的計算
6 投資估算及資金籌措
6.1投資估算的原則
6.2專案建設的投資估算
6.3資金籌措與使用計畫
7 財務評價
7.1財務評價基礎資料的測算
7.2盈利能力分析
7.3清償能力分析
8 風險分析
9結論及建議
11.1結論
11.2存在的問題及建議
10 附圖
1．專案概況
1.1專案提出的背景
（1）專案名稱:現代花園
（2）承辦單位概況
承辦單位是蒲氏房地產開發集團公司，註冊資本3000萬元，開發資質為一級。公司經營範圍：房地產開發、房地產經營、商品房銷售、物業管理等。
公司實行規劃、開發、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創新"的經營理念，開拓進取。
蒲氏房地產開發集團公司的經營宗旨是：
為客戶創造生活--提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；
為社會創造價值--服務社會，創造文明進步的生活方式，充分實現蒲氏房地產集團的社會價值；
為員工創造機會--創造發展空間，提公升員工價值，提高蒲氏集團人的工作生活質量；
為股東創造回報--以長遠利益回報蒲氏集團股東。
（3）可行性研究報告編制依據
1）專案建議書及其批復檔案
2）國家及武漢市頒布的相關法律、法規、政策
3）武漢市國民經濟和社會發展「十五」計畫和遠景目標綱要
4）武漢市2001、2023年國民經濟和社會發展統計公報
5）武漢市城市總體規劃大綱（2000—2023年）
6）東湖高新技術開發區的經濟和社會發展規劃
7）房地產開發機構發布的工程建設方面的標準、規範、定額
8）《武漢市市區基準地價》
9）武漢市及專案周邊地區市場調研和現場勘察資料
10）投資專案方簽定的協議書或意向書
11）編制《報告》的委託合同
12）其他有關依據資料
（4）專案提出的理由與過程
房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發展房地產經濟有利於加快我國產業結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續發展。現在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發展房地產經濟，可以拉動一系列行業發展。
現今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發展房地產經濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規劃、開發現代花園。
東湖高新技術開發區是首披國家高新技術產業開發區之一，是華中人才、技術、高新技術產業的源頭，享有「中華光谷」的美譽。目前開發區產值上億元的企業已達35所，並已形成通訊、電子資訊、生物技術三大支柱產業和機電一體化、新材料、雷射三大優勢產業基礎。關東科技工業園是東湖開發區招商引資，發展高新技術產業的主要基地。
近兩年來，東湖開發區管委會認真總結了十年創業的經驗和新區建設中存在的問題，明確提出了超前規劃、拓展發展空間、建立面向21世紀的集產、學、研、居為一體，產業發達、環境優美、居住舒適的武漢科技新城的奮鬥目標。
現代花園選擇此處規劃、開發，等專案實施後，將有利於啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業園「產、學、研、居」為一體的總體規劃，並極大改善東湖開發區的面貌。
1.2專案情況
（1）擬建地點
擬建於關東科技工業園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。
（2）建設規模與目標
自有資金為3000萬元，現代花園專案規劃總用地10萬平方公尺，建築面積12.9萬平方公尺，其中住宅11.6萬平方公尺，公建1.
3萬平方公尺。總居住戶數996戶，規劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。
小區內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。
我國已經進入小康社會，人們生活水平穩步提高，我們公司超前思想，規劃、開發「現代花園」，致力於為在東湖高新技術工業園區工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供乙個優美、舒適的居住環境。
整個花園小區現代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現代。
溫馨是一種感覺，是人生美好的嚮往
溫馨是一種品位，是人生獨到的見解
溫馨是家的元素，是人生永恆的主題
溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團人對於溫馨的認知，是源於對生活細節完美的追求。讓蒲氏集團人的「真誠、勤奮、和諧、求精」為您營造溫馨的家。
1.3專案開發條件
（1）供水
在鼓風小區東側有現狀dn1000mm上水管線，本專案上水可從上述幹線引入。
（2）雨水、汙水排放
武黃路大街現有現狀dn2100公釐的雨水管線和dn1800公釐的汙水管線，可以就進排入。
（3）供熱
擬從武黃路新敷設的供熱幹線接入。
（4）供電
擬採用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區內配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有餘地，變壓器容量為8000千伏安。
（5）供氣
已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區內送氣。本專案住宅區前後的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢巨集達房地產開發公司統一開發，各種設施介面均至本專案紅線內。
目前，本專案建設場地以達到「三通一平」，其他配套設施將與住宅建設同步進行。
（6）電信
本專案預計需裝機容量為820門的程式控制交換機，擬由洪山區**局從831開設下屬分局解決。
1.4專案投資估算
本專案投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金14828.67萬元。
本專案完成後，預計銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售（營業）稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.
21萬元、提取法定盈餘公積金及公益金857.43萬元後，預計累計未分配利潤為3906.08萬元。
專案總投資估算表
2.市場分析及**
2.1全國房地產市場巨集觀分析及**
2023年房地產市場急劇公升溫。在國家經濟刺激政策尤其是寬鬆的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，今年我國房地產市場表現遠好於預期，出現了投資加快、銷售增加、**快速**和資金**充裕等新情況。
（1）投資增長：逐季加快，回公升勢頭好於預期
在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來我國房地產開發投資增長逐季加快。前三季度，房地產開發投資25050億元，同比增長17.7%，增幅分別比上半年、一季度提高了7.
8、13.6個百分點；其中，商品住宅投資17582億元，同比增長13.4%，比上半年、一季度分別提高了6.
3、10.2個百分點。測算表明，9月份當月，房地產開發投資增速達37%，高出8月份2個百分點，連續第二個月高於同期城鎮固定資產投資增速。
此前業界**今年房地產投資增長在10%以內甚至出現負增長，目前來看今年前三季度增速已經達到17.7%，全年增速預計在20%左右，遠遠好於預期。
（2）銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增
進入2023年，隨著市場的迅速公升溫，房地產銷售大幅增加，出現了近年來所沒有過的「井噴式」**。前三季度，全國商品房銷售面積5.84億平方公尺，同比增幅達44.
8%，創自2023年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長46.4%；辦公樓銷售面積增長23.
5%；商業營業用房銷售面積增長30.6%。商品房銷售總額達27532億元，同比增長73.
4%，而去年同期是下降了15%。
分地區來看，2023年市場調整幅度較大的地區銷售增長也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點地區成交量持續回公升。1-9月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。
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