某房地產開發專案可行性論證報告

2023-02-10 03:36:07 字數 4908 閱讀 9823

xx·「xx國際」(暫定)

建設專案申請報告

第一章總論

1.1.專案背景

1.1.1.專案介紹

專案名稱:「xx國際」專案

建設單位:***x置業****

法人代表:

註冊位址:xx

1.1.2.建設單位概況

***x置業****系xx獨資企業,成立於2023年12月13日,現有註冊資本700萬美元,主營普通住宅開發建設銷售,2023年10月公司取得江蘇省建設廳批准核發的按照貳級標準從事房地產開發經營業務的暫定開發資質(證書編號為xx

***x置業****設董事長辦公室、總經理辦公室、行政管理部、投資發展部、計畫財務部、工程管理部、營銷策劃部等部門。

「xx國際」總用地1.51公頃,是***x置業****在xx開發的第乙個房地產專案,為了打造優秀的公司品牌,貫徹公司的理念——成就品質生活,無論從規劃至施工,還是選址與配套,將力求做到細緻、經典。

1.1.3.編制依據

本公司編制的「xx國際」專案申請報告,依據是中華人民共和國公布的有關法律、法令、法規和政策。報告的基礎資料和資料來自xx市有關部門和專案建設單位提供或認可的資料、檔案、函件及經本公司專業的市場部門調查研究得到的資料和資訊。專案申請報告編制依據主要有:

《建設專案經濟評價方法及引數》(第三版);

《投資專案可行性研究報告編制指南》(試用版);

《中華人民共和國城市規劃法》(2023年);

《投資體制改革檔案匯編(一)》(江蘇省發展和改革委員會);

《**關於穩定住房**工作的意見》(建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務局、銀監會);

《江蘇省城市規劃管理技術規定》;

《xx市城市總體規劃》(2002-2020);

《城市用地分類與規劃建設用地指標》(gbj137-90);

《建設專案環境保護管理條例》中華人民共和國***令第253號;

《中華人民共和國環境保**》;

《中華人民共和國消防法》;

《建設專案選址意見書》(xx市規劃局);

《「xx國際」規劃控制指標》(xx市規劃設計研究院);

《企業法人營業執照》(xx市工商行政管理局);

《開發資質證書》

《國有土地使用權出讓合同》;

國家、江蘇省有關設計和建築規範、標準;

專案建設單位提供的相關資料;

編制過程中實際調查及收集的其他資料。

1.1.4.專案提出的理由與過程

伴隨城市化程序的加快,政策逐步到位,以住宅建設為新的經濟增長點和消費熱點的格局將逐步形成,城市的經濟建設和社會發展將上乙個新台階,為加快xx新區丁卯經濟開發區房地產開發建設提供了極好的契機。

受06年巨集觀調控政策的影響,房地產**持續上揚的勢頭一度得到控制,但在人民幣持續公升值大背景下,房地產**再次表現出一路上揚的態勢。

基於上述**,***x置業****決定投資開發「xx國際」專案。有效擴大xx新區丁卯經濟開發區普通住宅的市場**,加快xx新區建設程序,提公升xx新區的土地開發價值。

為了編制該項目的申請報告,公司曾組織有關專業人員到現場進行了認真的踏勘和調查,並向相關部門進行了諮詢。在蒐集了交通、供電和給排水等資料後,組織專業人員對本專案實施的必要性、規劃方案的科學性等方面進行了論證,在此基礎上形成本報告。

本報告將對「xx國際」專案建設的必要性、專案實施規模、市場**、投資估算及資金籌措作出闡述。申請報告主要內容包括:專案背景、專案實施規模**、專案規模、專案選址、專案投資估算、資金籌措方案等。

1.2.專案基本情況

1.2.1.實施地點

本專案選址於xx新區丁卯經濟開發區內,位於丁卯橋路以南、谷陽路以西,南面緊鄰已建成的索普小區,西臨公交總公司。專案工程占地1.51公頃,約22.

59畝,專案計畫總體一期開發實施。

1.2.2.主要建設條件

本報告主要從政策許可、選址論證、建設場地狀況、資金籌措等制約專案實施的主要因素進行調查研究,經過充分研究,主要結論是,專案選址符合有關城市規劃法規要求。專案用地現狀為xx市國有土地出讓用地,專案建設場地已初步具備三通一平,場地地質條件較好,專案場地無不良地質條件,實施方案滿足國家及省市法律法規要求,專案實施是xx市城市建設重點發展方向。專案實施資金籌措擬由***x置業****自籌,資金籌措方案可行,籌資總額能確保專案順利實施。

1.2.3.主要經濟技術指標

專案規劃總用地15058㎡2,可建設用地15000㎡,規劃總建築面積40000㎡,其中:

居住建築:27500㎡;

公建建築:8500㎡;(其中社群服務:80㎡;公廁50㎡、辦公、商業:8370㎡);

地下車庫及人防:4000平方公尺;

設計容積率:≤2.40;

建築密度:≤30%;

綠化率:≥30%;

居住戶數:312戶;

居住人口:1092人;

機動車位:197個;

自行車位:1230個;

道路紅線長度:400m。

本期專案開發計畫兩年完成,預計2023年元月開工建設,2023年12月全部建成交付。

根據專案擬建的規模及建設的條件,結合xx市其它類似住宅樓建設的相關指標,專案的總投資估算為1300萬美元,其組成如下:土地費用500萬美元,折合人民幣:3750萬元;工程建設及其它費用800萬美元,折合人民幣:

6000萬元。其具體構成情況詳見附表1。

本專案計畫在2023年元月下旬開始動工建設,建設週期為18個月;計畫在2023年8月底開盤銷售,銷售週期為24個月,本專案的資金投放計畫詳見下表:

投資計畫表

專案資金**:自籌。

專案計畫銷售2年,計算期內專案總營業收入為15497.08萬元,銷售稅金及附加為786.48萬元,利潤總額為3698.

29萬元,全部投資利潤率為38%(計算期2年)。(詳見附表2)

計算期內專案投資內部收益率為67%,按折現率16%計算的全部投資現金淨流量產生的淨現值為3080萬元。

第二章專案概況

2.1.用地情況

2.1.1.地點與地理位置

本專案選址於xx新區丁卯經濟開發區內,位於丁卯橋路以南谷陽路以西,南面是已建成的索普小區,西臨公交總公司。專案工程占地1.51公頃,約22.

59畝,地形較規整,呈長方形。伴隨xx市一中新校區及沃爾瑪購物廣場的建成,該專案區域條件愈顯優越,基礎配套設施較齊全,交通較便捷,有多路公交線路經過該區域路段。力爭做好小區的配套,營造優美的環境,提公升社群的品質,為xx的城市建設做出貢獻。

綜上分析,專案選址比較理想。

2.1.2.現場地利用情況

專案用地屬於國有土地,分屬於xx新區城市建設投資公司和xx市國土局,由***x置業****市場競買所得,不涉及土地徵用,拆遷安置與補償。專案現場地為山坡地原狀,處於自然平整狀態,場地西側區域性為採石地坑,場地範圍內無天然樹林和人工林地,場地範圍內無野生動物,專案建設不存在占用耕地、林地等現象。

2.2.場址建設條件

2.2.1.地形、地貌、**情況

xx市地勢為南高北低,整個地形由西北向東南傾斜,市區地面標高(黃海高程,下同)一般在5.0-10.0m之間。

市區內河流縱橫交錯,水域寬廣,古老京杭運河由北向南穿市區而過,將市區分為東、西兩部分。

xx市區地質系第四紀岩層,粉紅色細砂基岩,衝擊土層,地基承載力一般為10-20t/m2。按地質條件不同,區內可分為三類工程建設區:城市西北部為良好工程建設區;老城區為較好工程建設區;城市東南、西南地區為可進行工程建設區,需進行地基處理。

專案地處於長江中下游斷裂帶揚州-銅陵**帶附近。歷史上公元999年常州發生過5.5級**,2023年揚州發生過6.

0級**,2023年、2023年xx東部發生過5.3級**,2-3級**頻頻發生。60年代以來,該**構造帶活動日益強烈。

70年代以後發生過2次破壞性**,主要集中於xx市南部的溧陽地區,都影響到xx市。

本地區地質構造受揚州-銅陵大斷裂帶控制,區域內未發現較大斷層及破碎帶等對建築不利的構造。2023年國家重新確定xx市區**烈度為七度,在抗震設計時採用**加速值為0.15g,本工程據此設防。

2.2.2.工程地質與水文地質

專案尚未進行工程地質勘探工作,工程地質情況不明。建設專案用地為山間坡地。

專案地屬北**帶季風氣候區,具有寒暑變化顯著,四季分明等氣候特徵。春季冷暖多變,夏季炎熱多雨,秋季天高氣爽,冬季陰濕寒冷。

水文:該地區地下水為重碳酸鈣型水,ph值約在6.7至6.

9之間,為中型。長江水為重碳酸鈣型水,ph值約為7.7,地表水為重碳酸鈣、硫酸鈣型水,ph值約為7.

2。地下水、地表水對土壤無腐蝕性。

專案區域內有京杭運河、防洪道等流域性主幹河道,以及團結河等河道。

專案區內長江段屬感潮河段,每日漲、落潮各兩次,漲潮平均延時3小時25分鐘。落潮平均9小時,其水文特徵為:

歷年最高洪水位:6.33公尺;

歷年最低洪水位:-0.77公尺;

歷年最大平均洪水位:5.20公尺;

歷年最小平均枯水位:0.06公尺;

歷年最大潮差:2.01公尺;

歷年最小潮差:0.01公尺;

歷年平均潮差:0.96公尺;

平均流速:1.00公尺/秒;

最大流速:2.00公尺/秒;

最小流速:0.50公尺/秒;

洪峰最大流量:92600立方公尺/秒;

最大平均流量:43100立方公尺/秒;

最小平均流量:21400立方公尺/秒;

多年平均流量:28307立方公尺/秒;

最小枯水流量:6020立方公尺/秒;

年平均徑流量:8933億立方公尺。

2.2.3.氣候條件

專案區域歷年氣候統計如下:

歷年平均氣壓:104.4kpa;

歷年平均氣溫:15.2℃;

極端最高氣溫:40.9℃;

極端最低氣溫:-12.0℃;

歷年平均相對濕度:78%;

歷年平均降雨量:1066.2公釐;

歷年一日最大降雨量:262.5公釐;

歷年平均風速:2.52公尺/秒;

歷年最大風速:23.0公尺/秒;

常年主導風向:偏東風;

夏季主導風向:東風、西南風;

房地產開發專案可行性研究報告

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