第一部分專案概況
一、專案名稱
成都***地塊建設專案
二、專案位址
成都***地塊位於成都市。
三、土地產權狀況及面積
成都***地塊現繫成都牛市口商貿大市場所在地。該市場占地50餘畝。其中工業劃撥用地23,673.
08平方公尺（約35.51畝），商業租賃用地10,145.98平方公尺（約15.
22畝），租賃時間為2023年5月6日起至2023年5月5日止。後因成都***和成都華興房地產公司聯合開發住宅，占用了市場16畝左右，現餘33畝左右。
四、地上建築物狀況
地上建築物多為二至三層的牛市口商貿大市場，少部分為廠區。
五、專案由來
成都***原係中國****總公司所屬企業。由於經***總理辦公會議決定，需對中國****總公司的業務和資產進行重組，中國****銷售總公司和中國****物資總公司由上汽集團接收，並提出破產申請，在按規定程式報批後，按照《研究遼寧部分有色金屬和煤炭企業關閉破產有關問題的會議紀要》的規定組織實施破產。破產費用缺口，經財政部核定後，由上汽集團負責解決。
中國****總公司所屬破產企業（含成都***）實施破產所適用的政策和費用也執行上述規定。同時，國家經貿委根據***總理辦公會議紀要精神，將成都汽車配件總廠、成都***兩戶企業自2023年1月1日起移交給四川省人民**管理，中國****總公司持有兩戶企業的股權也實行無償劃轉，兩戶企業的債權、債務仍由原法人主體承擔。2023年7月25日四川省人民**決定將成都汽車配件總廠、成都***兩戶企業下放至成都市人民**實行屬地管理。
現成都市人民**決定對成都***實施關閉破產。但實施關閉破產大約需要1,200萬元啟動資金。破產後以土地出讓收入去除**收取的土地出讓金剩餘部分作為破產費用，不足部分按有關規定由上汽集團負責解決，同時返還先期墊付的1,200萬元破產啟動費用。
六、有關破產清理情況預計
該地塊系成都牛市口商貿大市場所在地。該市場擁有一樓一底營業房485間，現有小食品、化工等各類商家200餘戶。另有茶樓4個，面積2,787平方公尺，農貿市場1個，面積800平方公尺，娛樂城1個，面積1,500平方公尺，旅館1個，面積1,500平方公尺，招待所1個，面積300平方公尺，生資市場1個，面積1200平方公尺，餐館3個，面積800平方公尺。
在破產清理時，該市場主要情況如下：
1、農貿市場
農貿市場系牛市口商貿大市場與蓮新街道辦事處聯辦，共有26間營業房及兩條通道，清理時無賠償無糾紛。
2、舊家電區
舊家電區係市場獨立管轄，現有商家8戶，清理時無賠償無糾紛。
3、化工交易區
化工交易區現有商家40戶，清理時無賠償無糾紛。
4、小食品區
小食品區係市場獨立管轄，現有商家45戶，清理時無賠償無糾紛。
5、招待所
招待所系成都***下崗職工租賃市場原辦公樓形成，清理時無賠償無糾紛。
6、聚緣茶房
聚緣茶房原係成都鹽市口購物中心租賃市場場地建成，並分別於2023年以40萬元轉讓給都榮工女士，獲得18年左右的使用權，及於2023年移交給市場，出現「一女二嫁」情況。後經市場努力，市場同都榮工女士簽訂了租賃協議。聚緣茶房清理時可能有一定賠償和糾紛。
7、大眾茶樓
原係成都鹽市口購物中心租賃成都***土地自行修建的營業房。2023年鹽市口購物中心以向黃小龍借款30萬元作為回報，以每月2,000元**將市場一樓一底約500平方公尺的營業房租給他。後鹽市口購物中心將茶樓底層歸還給市場，二樓則由法院判給匯通銀行。
同時，市場與黃小龍重新簽訂了租賃合同。因此，大眾茶樓清理時可能有一定賠償和糾紛。
8、都市農家樂
都市農家樂原係成都鹽市口購物中心租賃成都***土地自行修建而成。同樣於2023年將底樓移交給市場，市場又將其租給侯錫惠女士。該都市農家樂清理時估計沒有賠償和糾紛。
9、農業銀行儲蓄所
農業銀行儲蓄所原係成都鹽市口購物中心租賃成都***土地自行修建而成，一樓一底，面積240平方公尺。成都鹽市口購物中心以從該儲蓄所借款沖抵其20年使用權。同樣鹽市口購物中心於2023年將底樓移交給市場。
2023年儲蓄所遷走，並將此營業房租給他人做酒樓使用。該儲蓄所清理時估計有一定糾紛，但能協商解決。
10、市場二樓營業房
市場二樓營業房原係成都鹽市口購物中心租賃成都***土地自行修建而成，共2400平方公尺。2023年鹽市口購物中心以該二樓及一樓小食品區營業房20年使用權作抵押，在市場擔保下，從匯通銀行貸款，後因無力償還銀行部分貸款及市場租金，將一樓及二樓營業房無償償還給市場，但法院將二樓判給了匯通銀行。因此，清理時會有一定的糾紛。
11、化工區
該化工區係成都錦江區工商局與成都***聯建，並分割了88間營業房，將其全部**給私人。因此，清理時會有一定的糾紛。
12、生資市場
該生資市場系***娛樂公司向成都***一次**納300萬元後獲得了25年的使用權，並將其改造成紅日娛樂城，面積5,750平方公尺。因此，清理時會有較大的賠償。
13、***酒樓
該***酒樓原係市場以聯辦食堂名義讓成都鹽市口購物中心承包經營，後成都鹽市口購物中心將其經營權轉移給簡陽銀豐鋁門窗廠的黃又成。其後黃又成將其抵押貸款，因無力按期還款，法院將餘下的經營權判給了簡陽信用社。因此，清理時有一定的糾紛。
14、其他
市場其他營業房跟上面的情況類似。清理時有一定的賠償，但問題不大。
綜上所述，該市場清理時存在一些賠償糾紛，估計並無太大的問題。
第二部分成都房地產市場概況
略。第三部分專案優勢與劣勢分析
一、專案優勢
1、專案地處成都主要商貿大道東大街東延線盡頭牛市口與二環路東四段交會處，具有較濃的商業氛圍。目前東大街已整治一新，從鹽市口到東門大橋，沿線分布了成都人民商場、北京華聯、鬱金香花園廣場、東方時代商場、藍光大廈、友誼廣場等商業樓盤。商業氣氛正從鹽市口市中心向東門大橋延伸，並逐漸從東門大橋向一環路牛王廟及二環路牛市口遞延。
2、專案位置交通極為方便。從專案所在地到鹽市口城市商業中心，只需6分鐘左右的車程，而且東大街、二環路和海椒市街是成都的主要公交幹道，沿線分布了68路、85路、97路、112路、38路、47路、65路、51路、75路、91路、12路、114路、303a路、106路等公交線路。
3、專案地塊是成都東面，乃至成都二環路內不可多得的地塊。由於歷年的房產開發，成都二環路以內已幾乎沒有可供開發的土地。該地塊的開發不但切合了成都市民二環路內的置業習慣，而且無疑會給開發商帶來良好的經濟效益。
4、根據有關規劃，東大街將繼續向東跨過二環路東延至老成渝公路，直接連線成都城東副中心。
5、二環路東四段以內已形成了良好的居家氛圍，市政公建配套較為完善。
6、由於地塊業主屬於申請破產企業，且有關破產費用均由上汽集團負責解決，因此專案不存在拆遷安置費用，大大降低了成本，土地增值的空間很大。
7、專案二環路以外即為沙河、塔子山公園，專案南面即為望江公園、東湖市政公園，環境優美。
二、專案劣勢
1、目前專案東面二環路外是成都鋼鐵有限責任公司（即原成都無縫鋼管廠）。雖然成都無縫鋼管廠是東郊工業結構調整的重點企業之一，但該廠整體搬遷尚需時日，因此在一定程度上制約了專案向東的輻射力。
2、東大街東延線東門大橋至二環路牛市口段商業氛圍的提公升還需較長的時間。
3、牛市口商貿大市場雜亂無章，管理混亂，將直接影響商業投資者對該地塊商業鋪面的投資行為。
第四部分專案運作方案
一、專案運作主體
為了更好地進行投融資，運作專案，建議以北亞集團的名義控股成立新的房地產開發公司，在成都錦江區註冊，註冊資金為3,000萬元。在組織架構及人員的安排上，可以先跟成都東方新城房地產開發****實行兩套班子，一套人馬，交叉作業，待以後投資開發專案增多，業務量增大時，再進行業務分割。
二、專案運作方案
根據專案特點，可以採取土地開發方案或者房產開發方案。兩種方案各有優缺點，具體為：
（一）土地開發模式
該專案若只進行土地開發整理，前期只需分批次投入1,200萬的成都***破產的啟動費用及較少的其他費用和財務費用，便可啟動專案，至土地轉讓交納土地費用（含土地出讓金補差）後，便可掛牌或拍賣，取得收益。這種開發模式比較簡單，風險係數小，能較快的**成本。但這種模式遠遠沒有取得本地塊的最大利用價值，而且土地拍賣，**將收取劃撥土地成交價款30%的土地出讓金，這將大大降低專案的經濟效益。
（二）房產開發模式
根據成都目前房地產現狀，若該專案不只進行前期的破產清理，改變土地性質和進行土地轉讓，還進**產開發，將給北亞集團帶來良好的經濟回報。而且，房產開發將使北亞集團在成都的投資步入良性迴圈和可持續發展的道路。
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