商業專案前期
市場調研及定位具體服務內容
第一階段：專案市場研究及初步定位方向研判
一、城市巨集觀背景及區域市場研究
1、 巨集觀經濟指標分析
a) gdp
b) 人均可支配收入
c) 社會零售總額
d) cpi
e) 城鎮人口變化趨勢
f) 房地產市場開發經濟指標
2、 城市及區域發展規劃
a) 城市發展規劃布局
b) 城市產業發展規劃
c) 本區域在城市規劃中的地位及功能
d) 公共設施現狀及區域未來市政建設
e) 交通體系及道路狀況
二、專案自身條件分析及資源挖掘
a) 區位和地塊自身屬性研究
b) 周邊環境條件分析
c) 歷史沿革及人文社會環境
d) 地塊周邊交通條件分析
e) 地塊限制條件以及可利用的資源
三、商業市場研究
1、城市整體商業市場研究
a) 商業市場發展階段及發展趨勢
b) 商業市場現狀
c) 整體商圈格局及分布
d) 整體商業市場**狀況
e) 重點商圈分析
主要商業分布
消費客群結構
商業業態及檔次
典型商業研究
2、專案所在區域商圈分析
a) 區域商業市場歷史沿革
b) 區域商業市場發展現狀及發展趨勢
c) 區域商業市場需求驅動因素、發展趨勢、依存條件未來商業**及需求分析
商家及經營檔次
主流消費群體及消費者數量、質量、結構
商圈消費者消費習慣問卷調查與分析
售價/租金情況
空置率/出租率、經營狀況
管理模式分析
d) 區域內競爭專案研究
商業與周邊物業的價值關係
競爭專案競爭要素分析
3、 區域內商業市場總結
a) 業態構成、品牌組合、主力店分布及動向分析b) 區域商業物業**分析
c) 消費者構成及消費狀況分析
d) 租售**及經營狀況分析
e) 本專案商業機會及發展方向
四、借鑑案例研究
選取案例原則：與本專案區位及交通樞紐功能相近、主題性突出、具備空間設計或特色亮點的國內外成功的全地下空間商業專案。
a) 開發模式
b) 規劃模式（指標分配、功能構成及布局）c) 產品模式（業態組合及配置）
d) 客戶構成（目標客群結構組成及偏好）
e) 盈利模式
f) 主題及特色打造
g) 對本專案的借鑑點
五、本專案商業發展方向初判
本階段提交成果：《市場調研及初步定位報告》（ppt版本）。
第二階段：專案細化定位研究分析
一、專案條件與地塊價值解析
a) 開發企業背景分析
b) 專案區位及區域概況分析
c) 地形地貌、對外交通、專案規模分析
d) 專案資源分析（市政配套、規劃、企業資源等）e) 專案swot分析
二、專案驅動模式
a) 專案核心價值點
b) 專案開發模式分析
c) 專案盈利模式分析
三、專案商業定位
1、專案整體定位
a) 整體形象定位
b) 商業主題定位
c) 商業檔次定位
2、專案細分定位
a) 目標客戶定位
本專案目標客戶分析
區域市場客戶細分
目標客群偏好及產品訴求
b) 商業業態組合
商業業態及業種組合
商業業態配比
c) 商業品牌檔次定位
d) 商業平面/垂直布局建議
e) 設施及配套建議
四、開發策略與開發計畫
a) 盈利模式建議
b) 銷售、持有策略建議
c) 開發分期與策略建議
五、專案財務評估
a) 財務分析
b) 成本分析
c) 投資進度分析
d) 收益分析
e) 投資回報分析
f) 社會效益分析
本階段提交成果：《財務分析與開發策略》（ppt版本）、《可行性研究報告》（ppt版本）。
商業專案前期調研策劃大綱
第一部分市場調研 一 大連市商業市場基本概況 1.商業現狀 2.人均商業面積 3.未來商業發展趨勢 二 專案的基本概況 一 建築概況 二 周邊人口情況 1.人口數量 2.分布 3.收入結構 4.消費需求 三 專案周邊商業業態分布及經營情況分析 四 專案附近交通狀況分析 1.專案附近的道路和交通狀況 ...
子川專案前期服務內容及策劃範圍
第一部分 市場調研 一 總體市場分析 1.新經濟政策 2.總體市場供需 二 區域市場分析 1.區域特性概述 2.區域市場供需統計 3.區域市場分割槽概述 三 專案競爭市場分析 1.個案分布 2.分析 3.房型面積配比分析 4.銷售去化分析 5.客源客層分析 四 專案swot分析 1.立地條件 2.s...
專案前期策劃工作
專案前期策劃情況 2011年公司總計進行專案前期策劃7項，覆蓋率100 專案前期策劃程式 專案中標 基本情況確定後，根據 專案策劃書大綱 進行各方面調查工作，界定各種邊界條件，編制專案策劃書 第一冊組織 技術 商務，第二冊專案文化 上報公司各職能部門進行評審，專案根據評審意見進行修改，公司組織召開專...