一、加強管理，提高員工素質
領導者與員工的素質、技能是影響投資成本非常重要的因素。投資不只是領導者或投資成本控制部門的事情，更需要大家的共同參與，並在工作中時刻注意節約和深入挖掘降低投入的各種潛能。其中對企業投資影響最大的是企業職工是否有高度對企業負責的「主人翁」的責任感，以及降低專案投資成本的主動性。
投資控制首先依賴企業科學管理、領導的重視、提倡以身作則和良好投資控制系統的環境與氛圍。其次需要職工素質、業務水平的普遍提高，決策部門或決策者要明確投資專案是否合理以及工程專案選擇是否科學，以提高投資效益；負責規劃設計的部門要做到工程專案優化設計，儘量減少設計變更；工程部門要注意加強現場管理，合理安排工期；成本控制部門不要侷限於預算審計以及和既定**商的討價還價，更要精通招標與合同管理、工程技術等知識。另外企業還需要強有力的制度約束和適當利益機制，充分調動員工的熱情和積極性，約束機制和監督機制要相配
二、決策階段的投資控制
決策階段投資的成本雖然一般只佔專案投資百分之幾或千分之幾，但其中工作性質優劣對專案投資總額影響程度則高達６０％以上。因此乙個專案能否開發成功，首先要提高投資決策的質量。也就是關鍵在於前期市場**的正確性，可行性研究的深度與精度及前期工作深度是否到位，專案定位是否準確。
因此在這一階段必須對開發專案進行供需分析，分析使用者的需要，確定專案的合理功能，這是專案投資的根本問題。如果這步工作出現失誤，投資建成的專案不合使用的需要將是最大投資浪費。
這一方面要深入分析使用者或購房者的自身情況，確定其優勢、劣勢、潛力等，另一方面要調查**環境的機遇和發展趨勢。最後，根據這兩方面的情況確定投資者有什麼功能需求，才能發揮投資者的優勢和利用環境、形勢的機遇。
所以，無論投資任何專案必須切實做好專案可行性研究報告，決策一定要精確。譬如，在房地產開發中，必須從某一待開發的地塊或一筆擬投資地產的資金開始，進行投資機會研究。專案可行性研究、專案策劃，這中間包括市場調研、專案主題定位、目標客戶定位、規劃設計建議、營銷策劃等，據此提出專案是否應該投資。
科學進行工程專案的效益分析並編制投資估算，對房地產企業而言是整個專案控制的最關鍵一環。另外也要注意投資階段的費用控制，對乙個大中型專案來說，投資階段的費用也是乙個不小的數額。
三、規劃設計階段的投資控制
設計質量是規劃設計階段的首要控制要素，設計質量不僅是投資專案達到國家規定，功能達到某些要求，更重要的是專案建成交付使用後產生經濟效益的多少。雖然設計費用佔總投資的比例有限，但是對工程造價影響程度卻很大。一般，工程設計佔專案投資的３０％～４０％。
因此設計質量要抓的就是優化設計方案問題。通常專案投資，一般過程是規劃概念設計、方案設計、擴初設計、技術設計、施工圖設計，在各個設計階段都需要編制相應的工程造價控制檔案即投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算，逐步由粗到細確定工程造價控制目標，並經過分階段審批、切塊分解，層層控制工程造價，實現對投資限額的控制和管理，從而使設計與經濟相接，做到對工程專案的限額設計。目前，我國設計部門普遍存在重技術、輕經濟的傾向，工程經濟人員和設計人員工作不能緊密結合，缺乏相互協調，有關人員責、權、利不明確，釀成設計階段造價管理的積極性不高。
達不到設計規範、設計標準、工程數量與概算指標等各方面的控制要求，給專案投資埋下隱患。
因此投資開發商本身要具備一定專業知識，同時和設計人員密切聯絡，對結構形式、建築裝飾、材料裝置都應慎重考慮，把設計做細、做深，真正做到優化設計。另外，也不可忽視設計費用控制。根據筆者多年實踐經驗，設計費用低並不意味看專案投資額小，所以設計費用的控制目標不是費用最小而是合理費用的界線。
設計費用要把設計質量、專案控制綜合考慮，在設計階段採用招標形式選擇設計單位或實行設計費用限額和設計費用獎勵結合方法，把設計費用的控制和質量結合起來，設計最優方案。
四、施工階段的投資控制
工程專案施工階段是工程投資的具體實施階段，也是建築物實體形成階段和人力、物力、財力消耗的主要階段，投資支出大部分都要在這一階段落實。這一階段的投資控制主要需要解決以下幾個方面問題：
一是選擇什麼樣的施工單位承擔施工任務；
二是採用什麼招標方式選擇施工單位；
三是投資者與施工單位簽訂什麼型別的承包合同；四是在具體的施工過程中如何進行有效造價控制。
乙個好的施工單位，必然具備良好自身素質。在施工過程中，可以保質量、保工期、保安全、履行合同應有的責任和義務；在工程實施階段還要嚴格執行工程招標，保障建設資金的節約和合理有效使用，合同訂立要規範、嚴密，職責、義務要分清，對影響造價、延誤工期等因素要約定好，並以法定形式確定下來，保障雙方合法權益。雖然在專案施工過程中，節約投資的可能性已不大，但浪費投資可能性卻不小，因而仍然要對投資控制給予足夠的重視，特別強化執行和檢查兩個職能。
投資控制部門要專人對專案工程造價實施跟蹤管理，隨時收集各種工程造價動態變化資料，而不僅僅是要檢查施工單位是否在規定的時間內完成了規定的工作。
當工程發生索賠時，投資控制人員要仔細的審核施工單位提出的索賠檔案；並依據原有的合同檔案、技術資料等，剔除其中不合理的索賠要求，另外建設單位要加強現場施工管理，嚴格控制來自施工方的工程變更、材料代用、現場簽證、額外用工及各種預算外費用，無特殊情況堅決不做設計變更。如確有必要，要先做預算，後花錢，對必要的工程變更，由專業預算人員與施工方當時算清應增減的款項，隨時掌握工程造價的增加額度。避免積壓成堆，心中無數。
相關人員要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄及簽證工作，減少結算時的扯皮現象。
另外在工程中，材料和裝置費約佔工程費６５％以上，一些主要裝置如電梯、**空調等都是開發商提供的，因此材料和裝置是工程造價控制的重點。投資開發企業一定要有嚴格的制度。有關人員一定要密切注意市場**，掌握材料與裝置資訊**及「物美價廉」渠道，確保所定材料、裝置質量優良、**合理：
同時還要加強工程進度款的支付控制與管理。
工程進度款的支付應根據施工合同和招標檔案，按照施工實際完成工程量進行，做到撥款有度，心中有數；並隨時檢查進度款運用情況，保證施工過程如期按約正常進行。同時，建設單位一定要按相關程式辦事，尊重科學，克服盲目指揮造成的浪費，特別是不能搞連帶建設，隨意增加設計內容，以免帶來工程造價的**，將工程預算控制在設計概算以內，要避免投資的「三超」現象。
五、專案終結階段的投資控制
工程專案的終結階段是一種具有特殊性質的工作階段，其工作量不大但複雜繁瑣，相對來講要求相關審核人員具備深厚的專業基礎和良好的職業道德。要確定終結階段的工作責任，使終結階段的工作切實有人負責。
房地產開發的成本控制
作者 小寧 閱讀 2161 次 上傳時間 2005 07 26 推薦人 xiaoning0790 已傳 1 套 簡介 本文主要通過對房地產開發過程中主要成本形成的分析，來 一下房地產專案開發的成本控制方法，從而提高專案的利潤。關鍵字 房地產成本房價 房地產在目前的中國乃至世界，都是乙個非常熱門的話題...
房地產開發的步驟
一 開發商提出開發設想是整個房地產專案開發的起點 在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產專案開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產專案開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景...
房地產開發流程
第一章 專案決策階段 第二章 前期準備階段 一 獲取土地使用權 二 徵地拆遷，申辦並取得 房屋拆遷許可證 三 規劃設計 四 建設專案報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察五 申辦 施工許可證 六 招標 第三章 工程建設階段 1 施工用水 電及通訊線路接通，保證施工需要 2 施工場地平整，達到...