物業的交接流程

物業的交接是物業管理機構對物業實際管理的開始（對於狹義物業管理而言）。常見的物業交接有兩種型別：其一是新建物業的接管，其二是物業使用過程中接管。

（一）資料的交接

資料的交接主要包括以下一些內容：

1．物業規劃圖；

2．竣工圖（包括總平面、單體竣工圖）；

3．建築施工圖；

4．工程驗收的各種簽證、記錄、證明；

5．房地產權屬關係的有關資料；

6．機電裝置使用說明書；

7．消防系統驗收證明；

8．公共設施檢查驗收證明；

9．用水、用電、用氣指標批文；

10．水、電、氣表校驗報告；

11．有關工程專案的其他重要技術決定和檔案。

上述資料，主要來自房地產開發企業，監理部門。此外，對於物業使用過程中接管的專案，其資料**應為委託人（如業主管理委員會）。

（二）物業接管驗收

物業接管驗收不同於竣工驗收，它是在竣工驗收的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。一般來說物業接管驗收包括以下內容：

1．主體結構驗收。地基沉降不應超過國標規定的變形值，不得引起上部結構的開裂

或毗鄰房屋的破壞；主體結構構件的變形及裂縫也不能超過國標規定；外牆不得滲水。

2．屋面及樓地面。屋面應按國標規定排水暢通，無積水、不滲漏；樓地面與基層的粘結應牢固，不空鼓且整體平整，無裂縫、脫皮和起砂現象；衛生間及陽台、廚房的地面相對標高應符合設計要求，不得出現倒水及滲漏現象。

3．裝修。應保證各裝修部位或構件既美觀大方又滿足使用要求，不得出現因裝修不善而造成的門窗開關不靈，油漆色澤不一，牆皮脫落等現象。

4．電氣。電氣線路應安裝平直、牢固，過牆有導管；照明器具必須安裝牢固，接觸良好；電梯等裝置應運轉正常且雜訊震動不得超過規定；此外各類記錄及圖紙資料應齊全。

5．水衛、消防、採暖、燃氣。上、下水管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴，漏、跑、冒現象；消防設施應符合國家規定，並有消防部門檢驗合格證；採暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平整、配件齊全，沒有缺陷，並有專門的檢驗合格證；燃氣管道應無洩漏。此外，各種儀表儀器、輔機亦應齊全、靈敏、安全、準確。

6．附屬工程及其他。室外道路、排水系統等的標高、坡度等因素都應符合設計規定；相應的市政、公建配套工程與服務設施應達到質量和使用功能的要求。

（三）核實原始資料

在現場驗收檢查的同時，應核實原始資料，逐項查明，發現有與實際不相符之處，應及時做出記錄，並經雙方共同簽字存檔。

（④）使用者情況調查

使用者是物業管理機構的服務物件，物業管理企業在交接物業時，應及時準確地了解使用者的特徵、家庭特點、產權情況、經營情況、業務範圍等等一些問題，以便順利地開展物業管理，並有針對性地提供一系列綜合服務專案。

（五）建立檔案

物業管理中的資料檔案，是便於物業管理企業日後管理的一項重要工作。管理過程中，應將資料分類、裝訂成冊，或存入電腦隨時呼叫。資料檔案的內容主要有：

1．物業開發可行性研究報告；

2．物業開發建設時的有關圖紙、記錄等資料；

3．物業管理方案及物業管理招標投標時的有關資料；

歷年物業管理工作報告和財務報告；

5．房地產權屬關係的有關資料；

6．物業使用者的有關資料。