關於選聘物業服務企業的一般程式
一、 達到選聘物業企業的合法性
前期物業合同到期。該前期物業服務合同是在前期開發商售賣房屋前，經過招投標進行物業企業的選聘確定的，該《合同》是在沒有業主參與的情況下，實現的前期物業管理合同。《重慶市物業管理條例》第三十八條規定：
首次業主大會通過管理規約後，臨時管理規約即行失效。 第四十條 ：業主委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。
二、選聘物業企業的要素
物業管理法律、法規規定，選聘物業管理企業的權利在物業區域內的行使者為業主委員會，同時規定有權更換物業管理企業的主體也為業主委員會，因此業主要求更換物業管理企業的，均必須通過業主管理委員會並實施一定的程式後實行。
1、法定更換物業管理企業的條件所需程式。
當物業管理企業出現法定更換物業管理企業條件時，即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，其與業主委員會或者業主所簽訂的《物業管理委託合同》自動解除，業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程式重新通過招標或邀請投標的方式選聘新的物業管理企業。
2、約定更換物業管理企業的條件所需程式。
當《物業管理服務合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理服務合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的訴求，進行具體按法律法規運作之後，解除與物業管理企業的合同。業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程式，重新通過招標或邀標的方式選聘新的物業管理企業。
3、業主委員會通過招標或邀標方式更換物業管理企業之前，應當就以下哪些事項形成決議。
根據不同情況，業主大會應當在招標前決定以下事項：
（1）由業主授權業主委員會或委託招標**機構組織招標或邀請投標方式；
（2）確定採取公開招標或邀請招標方式的其中一種；
（3）業主授權業主委員會直接確定中標人或由評審委員會推薦中標候選人名單後，由業主大會通過投票方式最終確定中標人（企業）；
（4）物業服務**幅度或水平。
4、業主委員會招標前，是否需要備案。
業主委員會招標前，應當到專案所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：
（1）業主大會決議；
（2）招標公告或者投標邀請書；
（3）招標檔案；
（4）法律、法規規定的其他資料。業主委員會委託招標**機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委託書。
5、業主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業主的知情權。
應從以下幾個方面保障業主的知情權：
（1）業主大會會議通過書面徵求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示；
（2）評標過程中，現場答辯可採用公開的方式，業主可參加旁聽、詢問有關該物業管理的方案制定、詢問有關競標企業的情況等；
（3）評標結束後，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示；
（4）中標企業確定後，業主委員會應將其基本情況和與其鑑定的物業服務合同的服務內容、範圍、標準以及**等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。
6、業主委員會通過招標或邀請方式更換物業管理企業的，應當提前多少天告知原物業管理企業。
原物業服務合同即將到期或已經到期，業主大會決定重新選聘物業管理企業的，應當及時召開全體業主大會，並在原物業服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業管理企業。如果是前期物業服務合同尚未到期，按照相關規定，由業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議後及時書面告知物業管理企業。
7、業主委員會招標應當何時完成。
業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作，應在原物業服務合同到期前乙個月完成。由於各種原因，在原合同到期前沒有完成選聘，前物業服務企業是否繼續提供服務，由企業與業委會達成協議，當完成選聘後協議失效。
三、邀請招標，業主委員會篩選應邀物業企業的要點
邀請三家（或三家）以上的物業企業對小區物業企業選聘競標報名。由業委會組織的評審委員會對競標企業要求提交的以下資料並審查提交資料的真實性：1、《物業服務方案》比較；2、物業資質等級比較；3、註冊資本金多少比較；4、競標企業獲得的相關證書比較；5、營業執照、稅務登記證、企業**；6、質量認證書；7、對物業服務的方案評審；在審查其方案中的：
對小區的服務內容、服務標準、存在瑕疵問題的整改辦法、物業服務收費**、公共收益的代管理及對全體業主的權益保障。8、服務費**（根據市場**，可由業主建議**）
評審小組對評審標準的制定。根據評審標準對競標企業的單項分值的和，以總分第一名為中標企業（按100分制）
四、召開業主大會準備
1、在召開業主大會的時間確定後，在召開前應進行大會召開的檔案公示（該檔案要在召開前十五天張貼，檔案內容要講明業主大會召開的內容，張貼的檔案進行拍照保留）。
2、選聘物業企業的理由及選聘時間安排用書面報轄區街道物業科備案。
3、業委會可以決議前物業企業進入選聘。參與這次的物業服務企業的選聘。
4、大會召開二種形式，一是現場召開業主大會，二是上門徵集選票。
5、如果是現場召開，應邀請轄區街道監督、房管局物業科監督、管片民警維持秩序參加；如果是上門徵集選票，在統計選票時，邀請轄區街道監督、房管局物業科監督、管片民警參加。
6、對選聘的所有檔案進行封存保留，特別是業主的原始選票保留。
7、致（χχχ街道辦事處）《關於小區選聘物業服務企業的報告》函件。
8、致（χχχ物業管理****）《關於小區物業服務企業選聘邀請貴司參加》的函件。
9、致（ 小區全體業主）《關於選聘小區物業服務企業，召開業主大會的公告》-張貼小區多處位置，讓業主知情。
10、準備《 小區物業服務企業選聘表》
五、確定會議時間地點形式內容
由業委會，確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，並於會議十五日前在小區內向業主公示；一併將前會議內容（業委會成員和代表確認的二家企業）情況進行公告。
六、參與物業服務企業的宣講
1、在大會召開前十五日，在小區張貼最後二家物業企業的《物業服務方案》和該企業的《各種證照》。
2、在大會召開前，由參選的企業在小區內向業主宣講《方案》及服務該小區的理念。
七、選舉完成及《物業服務合同》
1、在業主代表、街道、房管局等監督下，對選票彙總。對彙總的選舉情況向業主公示，確定那一家物業企業當選。當選要求按業主大會決議，按照《物業管理條例》雙過半，即：
小區業主戶數過半和小區建築面積過半。如果最終有三家企業參選，在選聘不能雙過半的情況下，有業委會在投票前約定出勝出條件就可以了。
2、當某一家企業當選後，由業委會和該企業協議《物業服務合同》，當《合同》協議好後，進行張貼十五天，一併進行的業主大會召開時間和內容的公示。
3、召開業主大會。
八、確定業主表決權
由業委會，確認業主身份，確定參與該次大會主題的業主人數和業主所有的物業專有部分建築面積，並於會議十日前在小區內向業主公告。
九、受理並處理業主異議
業主對業主身份、業主人數或者專有部分建築面積提出異議的，由業委會予以複核並告知提出異議者複核結果。
十、召開業主大會會議
（一）大會會議前準備
1．業主表決權票並發放
2．投票箱
3．通知房管局、街道（或居委）、派出所派員參加
4、各種文字資料準備
1）致：街道的報告
2）致：現在物業企業的函件
3）致：全體業主的大會內容、時間公示
4）業主投票的《表決權票》
十一、報送備案
1．將選聘情況報送街道辦事處備案
2．將物業服務合同報送房管局備案
十二、業委會資料收集
1、業主資訊資料的收集。便於新進物業企業對業主的了解和物業費的收繳。
2、建設資料收集。便於公共管網、改造、裝置等的維修維護。
3、協助前物業企業，對住戶欠繳物業費、公攤、水電的催收。
4、監督前物業企業對業主預收款項的提交和公共收益的交出。
十三、大會召開
《物業管理條例》第十八條業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項徵求其所代表的業主的意見。
凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字後，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。
十四、公共收益
關於進行選聘物業公司的公告
各位業主 由萬成d區商住小區業主委員會與天地緣物業 簽訂的 物業管理服務合同 於2015年12月30日到期，現業委會根據 萬成d區商住小區業主大會議事規則 的相關規定，經研究決定，通過選聘形式，重新選擇合適的物業服務企業託管本小區進行物業服務 需具備相關資質和管理經驗 為了使得業主能夠更加有效地監督...
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