清遠市***房地產開發****
******專案
可行性報告
清遠市***房地產開發
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二○一四年六月
目錄第一章公司概況
一、公司基本情況
第二章專案概況
一、專案的規劃方案
二、專案的投資估算
三、專案的資金安排及資金需求分析
第三章、行業分析
一、巨集觀經濟的影響
二、清遠市房地產市場現狀
三、市區同業的調查
四、專案市場競爭力及發展前景分析
第四章、專案效益**
一、專案效益**
二、盈虧平衡
三、分析結論
第一章公司概況
一、公司基本情況：
（一）為開發房地產專案，清遠市**房地產開發****於年月日經清遠市工商行政管理局批准成立，現註冊位址是清遠市***廈三樓，法定代表人：***，註冊資本及實收資本為人民幣 1000萬元，經營範圍是開發經營：
第二章專案概況
一、專案的規劃方案
（一）專案基本情況及其主要設計內容：
位於清遠市******15號 ，占地面積 **㎡，建築面積為 ****㎡。其中商鋪面積 1665㎡，二層商業面積為1906㎡，住宅面積為17341 ㎡，地下室面積為 2900 ㎡。清遠市規劃局**分局批准的經濟規劃指標為：
。
該專案所處地理位置優越，附近有清新區第一小學、百步梯、松林公園等，有近幾年開發的銷售情況也不錯的樓盤，如景源公園一號、恆利陽光城、峻豪苑等。
為適應清遠市**區目前的房地產消費特點，我公司綜合考慮了清遠市清新區的承受能力和投資人士的愛好，該項目的定位為：在面積上是中小戶型的二房二廳和三房二廳， 在銷售方面的定位為：特別適合於自住的首次置業 。
該項目的土地出讓金及地價款已全部繳清，已經取得了國有土地使用證，並且具備開工條件的「五通一平「的基本要求。該專案土地的取得成本為 1300 萬元。
該專案不計土地成本，預計總投資為元人民幣，準備一次投入，一次開發完成，預計住宅銷售均價為4200元/㎡，商鋪的銷售均價為1.8萬元/㎡。
二、專案的投資估算
我公司經過測算，制訂了本專案工程的投資估算及投入對比如下表：
專案總投資 5865萬元，以上投資估算每平方公尺單價成本為2457元，每平方公尺工程成本為1800元。至2023年 9月底止，已累計投入該項目的資金為933萬元，主要用於購買土地及前期開發費用。
三、專案的資金安排及資金需求
該專案總投資 5865萬元，已投資2933萬元，資金缺口為2931萬元，為使工程順利完工，資金**主要為股東再自籌資金約50萬元其餘通過銷售回款。
第三章、行業分析
一、巨集觀經濟的影響
2023年，由於物價飛漲，**帶動投資瘋狂增長，房地產市場的**也以驚人的速度在增長，國家採取了多次加息的政策以及其他相關政策來抑制房地產市場過熱的局面。但物極必反，瘋狂過後通常是迷惘，當進入08年，國家巨集觀調控政策的影響已逐步體現，而環球金融危機更是迎面襲來，面對不斷下降的成交量，不斷上公升的存貨量，各開發商表現得更多的是擔憂與迷惘。
2023年國家採取了多次降息的政策，國內經濟復甦在望，投資信心不斷增強，巨集觀政策較為寬鬆，並注入大量的資金用於支援基礎行業發展，銀行也適當的放寬了房地產公司的貸款政策，09年開始，我市掀起新一輪的房地產投資熱潮。
二、清遠市房地產市場現狀
三、市區同業的調查
由於近年來清遠市清新區房地產專案不斷湧現，競爭異常激烈，大部分是小區高層電梯洋房，同型別且具有可比性的有根據以上分析，綜合評價如下：
本專案的的吸引力。
四、專案市場競爭力及發展前景分析
（一）區位優勢：
清遠有「珠三角後花園」之譽，距離廣州市區60多公里，是全省離廣州和新白雲機場最近的地級市之一,是北方南下廣東的橋頭堡,擁有得天獨厚的區位優勢。本專案區位成熟，在主幹道邊，擁有靠近清遠市區的地理位置優勢，周邊配套有待完善。交通方便，臨廣清高速路口，30分鐘進入珠三角，15分鐘到達清遠市舊城中心，7分鐘到達清遠**大樓等行政部門；
（二）**政策支援
清遠正在全力打造成為國家優秀旅遊城市、珠江三角洲後花園，吸引外地人來清遠置業，作為城市的門戶，**投入資源多，和**合作開發，擁有獲取行政資源的制高點，專案包含市政旅遊服務中心和星級酒店，便於聚集人氣和提公升專案檔次；
（三）清遠房地產市場發展前景廣闊
1、清遠是珠三角產業轉移的最大受益者，自2023年以來，清遠市共引進專案2900多個，實際已投入近600億，規模以上企業已達661家；2、人口不斷增長，截至2023年，全市戶籍總人口405.8萬人，比上年末增加2.8萬人，增長6.
9‰。全市常住人口373.19萬人，比上年增加7.
32萬人，其中清城區常住人口約55萬。近年來由於落戶清遠的企業不斷增多，而本地技術型工人缺口比較大，因此外來人口的數量也在不斷增加，據測算08年外來人口約20萬，比上年末增長約28％；3、居民收入大幅提高，截至2023年，市區居民人均可支配收入13006元，比上年增長10%。全市在崗職工年平均工資25799元，增加2246元，增長9.
5%。 農村居民人均純收入4887元，比上年增長14.1%；4、旅遊資源豐富，目前，全市已開發的山水自然風景生態類、歷史文化古蹟類、江河湖泊和溶洞奇觀類、休閒度假溫泉類、民族風情類等五大類景區100多處，2023年共接待遊客1488萬人次，增長12.
5%，其中國內遊客1440萬人次，增長12.5%。全年旅遊總收入56.
3億元，增長17.5%。擁有國家「4a級」景區7個，「中國旅遊強縣」1個，「廣東省旅遊強縣」3個。
全市年末共有星級酒店44家；5、交通的提公升將與大城市生活接軌，廣清輕軌於2023年7月動工，預計2023年建成，屆時到廣州只需25分鐘，大大拉近與珠三角的距離；武廣高鐵已經建成通車，到武漢僅需3.5小時，使清遠城市發展和工業的發展提供了強大的後勁。
第四章、專案效益測算
一、專案效益測算
該項目的成本概算為5865萬元，而現在土地的估值是1300萬元，總的投資成本大約5865萬元.
按照目前清遠市新城區一手房及二手房的銷售**，預計該項目的住宅銷售均價為4200元/㎡,可產生的銷售收入為7283萬元，商鋪的銷售均價為1.8萬元/㎡,可產生的銷售收入為2997萬元，二層商業銷售均價為5500/㎡可產生的銷售收入為1048萬元；地下室可售車位約60個，按每個車位的銷售均價為8萬元/個，可產生的銷售收入為528萬元，整個專案的銷售收入預計達到11808萬元，上繳流轉稅費為649萬元,預計可產生的稅前利潤為3492萬元。收益可觀。
如下表：（單位：元）
二、盈虧平衡
專案的可行性主要由銷售收入及成本控制等因素決定：如下表:(單位:萬元)
1、盈虧平衡分析
a、根據專案利潤初步測算，房地產的開發投資成本一般都維持在乙個較為固定的區間，盈虧平衡受總收入影響較大，單從總收入因素分析，只要總收入可達7086萬元時，收支將達到平衡。
b、根據清遠房地產市場的情況，保守估計銷售只有60%時（或降價、送優惠等**手段），致使收入只有7086萬元時，利潤測算略有盈餘，可保證收支的平衡，並可確保銀行貸款本息的償還。
2、敏感性分析
a、由於投資成本對該項目的效益方面產生極大的影響，當投資成本增加20%時，利潤亦有3102萬元，投資收益率保持在較高的水平。
b、當銷售收入減少10℅，且投資成本增加10℅時，利潤亦有 2696萬元，投資收益率保持在較高的水平。
三、 分析結論
本專案總投資5865萬元，預計淨收益:5297萬元。由於該區域房地產開發前景預期好，該專案具有無可比擬的地理位置，因此該專案可行。
房地產開發****
201 年月日
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