1、編制依據
1.1《住宅工程質量分戶驗收實施細則》
1.2《建築工程施工質量驗收統一標準》gb50300-2011；
1.3《混凝土結構工程施工質量驗收規範》gb50204-2012；
1.4《砌體工程施工質量驗收規範》gb50203-2012；
1.5《建築地面工程施工質量驗收規範》gb50209-2012；
1.6《建築裝飾裝修工程施工質量驗收規範》gb50210-2011；
1.7《建築給水排水及採暖工程施工質量驗收規範》gb50242-2012；
1.8《建築電氣施工質量驗收規範》gb50303-2012；
1.9施工圖紙
1.10施工合同、設計檔案等
2、工程概況
no.2013g02商品房a地塊專案，本工程由a1#-a6#樓個單體和一幢一層的地下車庫組成。單體a1#-a6#樓地下均為2層，地上分別為：
22層、22層、24層、24層、24層、26層框剪結構住宅樓。a1#樓地上建築面積為：7990.
1㎡、地下建築面積為：952.4㎡，a2#樓地上建築面積為：
8524.1㎡、地下建築面積為：998.
7㎡，a3#樓地上建築面積為：10103.66㎡、地下建築面積為：
1105.11㎡，
a4、5#樓地上建築面積為：10103.66㎡、地下建築面積為：
1109.61㎡，a6#樓地上建築面積為：10816.
26㎡、地下建築面積為：1099.7㎡，總建築面積為79888.
34㎡。
3、分戶驗收各組織及程式
3.1組織機構
分戶驗收有建設單位牽頭，組織監理單位、總包單位、分包單位共同參與，按專業劃分分戶驗收組，設計單位、物業公司、購房人（參選代表）可依照合同約定或情況自願參加工程質量分戶驗收工作。驗收人員構成：
3.1.1分戶驗收人員
組長：（建設單位負責人） 孫新
成員：（建設單位） 宮勳 、徐培培
（監理單位） 孟令飛、 朱亮、劉露平
（施工單位） 付炳祥、高寶儉、沈豔東
3.1.2分組名單
觀感及安全使用組：
實測組： (土建)（安裝） 吳培、周雷
記錄人：
3.2分戶驗收程式
（1）制定分戶驗收方案，方案包括每戶住宅和公共部位驗收專案、內容、檢驗方法、質量標準，並在戶型平面圖上標註實測實量選點位置，驗收方案須報質監部門核准，獲准後作為驗收工作的指導檔案。
（2）驗收按照方案進行分戶驗收。實測實量部分做好記錄，及時填寫《住宅工程質量分戶驗收記錄表》（表一）。
(3)分戶檢查結束後，填寫記錄人員將《住宅工程質量分戶驗收記錄表》（表一）核對無誤交驗收組其他人員簽字，形成單位工程驗收的原始記錄表。
（4）待每戶的驗收工作全部結束，《住宅工程質量分戶驗收記錄表》（表一）均已形成並交驗收小組確認、各方人員簽證後，驗收小組對驗收結果進行評定。
（5）所有分戶驗收專案驗收完畢，驗收小組應進行子單位工程（每戶）評定。驗收合格後，驗收各方負責人簽署《住宅工程質量分戶驗收合格證書》（表二），加蓋公章。
（6）所有子單位工程驗收完畢後，由建設單位專人彙總形成《住宅工程質量分戶驗收結果彙總表》應與其他有關竣工資料一起在工程竣工驗收前報送質量監督機構。
（7）住宅工程竣工驗收時，驗收組應對驗收情況進行進行抽查和複核，如存在記錄內容不真實或工程存在影響主要使用功能等重大質量問題時，應終止驗收，經整改符合要求後方可重新組織驗收。
4、驗收工具及時間
4.1驗收工具：雷射測距儀、5公尺捲尺、工程檢測尺、小錘、電阻測試儀、兆歐表、測試筆等。
4.2本次分戶驗收定於2023年4月進行。
5、分戶驗收的目的及內容、要求
5.1分戶驗收的目的
為了進一步提高住宅質量，強化及明確工程建設各方的質量意識和責任，減少質量投訴，消除影響使用功能的質量通病，確保竣工房屋使用功能，貫徹建設部建立分戶驗收制度的要求，根據《建設工程質量管理條例》及國家施工驗收規範，結合《江蘇省住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》和南京市實際情況，推進住宅工程質量分戶驗收工作。
5.2分戶驗收的概念
5.2.1分戶驗收以單位工程每套住宅及公共部分的走廊（含樓梯間、電梯間）、地下車庫劃分為乙個子單位工程進行驗收，在單位工程驗收前，當某一套住宅的某項檢驗批具備質量驗收條件時，依據驗收規範要求、設計檔案等規定分別對住宅的每一戶及公共部位的觀感、尺寸、使用功能等專案進行逐戶的專門驗收，並在分戶驗收合格後填寫分戶驗收合格證書的行為；
5.2.2分戶驗收是在該次分戶驗收前其它相應分部、分項工程質量驗收合格的基礎上，以單位工程每套住宅及做為子單位工程逐個進行的驗收。
5.3分戶驗收的相關要求
5.3.1除每戶外還包括公共部分的走廊（含樓梯間、電梯間）、外簷、屋面；
5.3.2驗收的工程要符合設計圖紙等設計檔案的要求；
5.3.3對工程觀感和使用功能要全部檢查，以房間為單位檢查並記錄；
5.3.4實測實量部位，按江蘇省住宅工程質量分戶驗收管理規定及有關規範要求確定檢查部位、檢查數量、檢查點，必要時確定實測值的基準值，記錄在相應專案**中第乙個空格內，實測值與基準值相比在允許偏差範圍內判為合格。
當超出允許偏差時，應在此實測值記錄上畫圈做出不合格記號，以便判斷不合格點是否超出允許偏差1.5倍和不合格點率，實測值應全數記錄。
當混凝土結構、砌體結構、裝飾裝修工程、分戶驗收檢驗批一般專案的實測偏差大於等於允許偏差的1.5倍，或不合格點率超出20%時，應整改合格後重新驗收，並記錄整改專案測量結果。
觀感質量為每戶全數檢查，實測、實量仍按規範要求的比例及最低數量檢查。
5.3.5分戶驗收主控專案和一般專案判定合格方法按規範要求執行。
5.3.6分戶驗收合格後，建設、監理、施工單位負責人簽字蓋章確認的《住宅質量分戶驗收表》，並加蓋建設、監理、施工單位質量驗收專用章。
分戶驗收不合格，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。
5.4分戶驗收的內容
5.4.1建築結構觀感及室內空間、尺寸；
5.4.2樓地面、牆面和天棚面層質量；
5.4.3門窗安裝及淋水試驗有無滲漏質量；
5.4.4防水工程質量；
5.4.5給排水系統安裝質量；
5.4.6室內電氣工程安裝質量；
5.4.7其它可能產生質量缺陷或需要分戶檢查的內容。
6、分戶驗收專案檢查實施細則
6.1結構外觀
6.2房間淨空尺寸（見附圖）
6.2.1驗收內容：淨開間、進深和淨高的測量；空間尺寸偏差和級差。
本條規定了空間尺寸的驗收內容主要是進行室內淨空間尺寸的測量及對測量資料進行計算。
由於目前住宅工程多為初裝修標準，住戶在精裝修過程中，空間尺寸的偏差會在測量中發現。如偏差過大，將直接影響二次裝修效果，易引發住戶投訴。據不完全統計，此類質量投訴佔總量的20％左右。
為了加強質量控制，降低住宅工程質量投訴率，在分戶驗收時必須對空間尺寸進行測量。
為防止在單位工程竣工前抽測時發現空間尺寸招標部位較多或有較大偏差，造成大面積返修或返工現象，在主體結構驗收前對空間尺寸亦應進行一次全面測量，對過大的偏差及時糾正，也可通過初裝修施工來調整，以體現過程控制的原則。
竣工驗收前對空間尺寸的檢查是交付給住戶前的最後一關，應認真測量。
6.2.2質量要求：
空間尺寸的允許偏差和允許極差值應符合表8.1.2規定
空間尺寸的允許偏差和允許極差值
空間尺寸的檢查以戶為單元與分戶驗收的要求一致。考慮到戶內各自然間質量要求的等同性，為防止空間尺寸不合格部位漏檢，故要求要逐間檢查。
由於室內空間尺寸與軸線位置、層高等是不同的概念，故在檢查軸線位置、層高等指標時，必須符合國家相應施工質量驗收規範的規定，否則將出現地方標準低於國家標準的矛盾。允許偏差和允許極差的設定主要是考慮目前住戶對空間尺寸偏差的關心程度和測量手段，其數值綜合考慮軸線、標高及主體和裝飾施工允許偏差的組合影響。
考慮到目前初裝修多為牆面抹灰、地坪找平，施工工藝主要是手工操作，如偏差值標準控制過嚴，多數工程難以做到，操作性不強。經過大量工程實踐，並多方調研，確定此條規定。
6.2.3檢查方法：
空間尺寸檢查前應根據戶型特點確定測量方案，並按設計要求和施工情況確定空間尺寸的推算值。
空間尺寸測量宜按下列程式進行：
1） 在分戶驗收記錄所附的套型圖上標明房間編號。
2） 淨開間、進深尺寸每個房間測量不少於2處，測量部位宜在距牆角（縱橫牆交界處）50cm，淨高尺寸每個房間測量不少於5處，測量部位為房間四角距離縱橫牆50cm處及房間幾何中心處。
3） 房間方正抽查4間，每房間抽查乙個牆邊。
4） 每戶檢查時應進行記錄，檢查完畢檢查人員應及時簽字。
特殊形狀的自然間可單獨制定測量方法。空間尺寸的測量應採用雷射測距儀或鋼尺進行。
本條主要是為了規範和統一空間尺寸檢查方法，使標準有較好的可操作性，也便於事後進行複查。
過去使用鋼捲尺測量不方便、耗時長，認為誤差大。採用雷射測距儀，既方便、快捷、準確，又可減輕勞動強度，鋼捲尺可作為輔助工具，在不便使用雷射測距儀時使用。
雷射測距儀在使用前要注意檢查是否標定合格，測量人員應掌握雷射測距儀正確的使用方法，規範化操作，以確保空間尺寸測量資料的準確性。
對於少數特殊形狀的房間和面積較小的廚衛間可根據實際情況另行確定檢查方法。
6.3地面面層質量分戶驗收
6.3.1檢查內容
地面面層分戶質量驗收內容，可根據檢驗批施工結束後觀察到的觀感和好使用功能以及實測專案的質量進行確定。
6.3.2質量標準、檢查數量、方法
一般規定
a、細石混凝土面層工程驗收時應符合施工圖、設計說明及其他設計檔案的要求。
b、細石混凝土面層分戶驗收應按每戶住宅劃分為乙個檢驗.當分戶檢驗批具備驗收條件時，可及時驗收。每戶應全數檢查。
c、每戶住宅細石混凝土面層觀感質量應全數檢查。以房間為單位，檢查並記錄。
d、實測實量內容應按分戶驗收方案規定的檢查部位、檢查數量，確定檢查點。實測值在允許偏差範圍內判為合格，當超出允許偏差時應在此實測值記錄上畫圈做出不合格記號，以便判斷不合格點是否超出允許偏差1.5倍和不合格點率。
實測值應全數記錄。
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