（2023年9月）
2023年9月，杭州市房地產市場解除限購之後，從實踐效果來看，政策加碼作用明顯，市場信心得到進一步恢復，成交量持續回暖。9月市區以9510套的簽約總量再創今年新高，且為五年來同期最高值，「金九」成色十足。不過，在低開、降價等策略主導下，「以價換量」漸成主流，受此影響，9月杭州整體房價繼續走低。
在9月26日，杭州市區庫存首次突破了14萬套，之後一直高企。鑑於目前房地產市場量、價和庫存等情況，9月30日，央行鬆綁首套房認定，貸款利率優惠最低7折，這些銀行信貸政策的調整，都是順應市場發展的合時之舉，從開發商和購房者的反應來看，這種組合拳的出手對市場信心的提振和實際效果都將比之前的解除限購更強烈些。
據不完全統計，10月份又將有50餘個專案開盤，再一次迎來開盤潮。從了解到的情況來看，開發商依然是選擇低價走量為主，這或許是未來幾個月的主流趨勢。對於接下來的市場，預計政策和信貸的利好一定程度上將進一步啟用市場活躍度，「銀十」仍可期。
一、市區成交9510套再創新高? 為5年來同期最高
9月杭州市區新建商品房簽約套數再創今年新高。其中，餘杭區在整個市區簽約量中的權重有所下滑，此消彼長，主城區受限購全面解除影響，成交回暖明顯，簽約佔比最大，比值48.23%。
另外，主城區中拱墅區成交量最大。
據透明售房市場研究院統計，2023年9月杭州市區（含蕭山、餘杭）新建商品房共簽約9510套，較8月9453套增加57套，增幅0.60%，市區簽約總面積96.69萬平方公尺，總金額147.
09億元。其中主城區簽約4587套，較8月增幅14.82%；餘杭區3422套，較8月降幅12.
50%；蕭山區1501套，較8月降幅2.97%。
市區新建商品房中，住宅共簽約8139套，較8月8258套減少119套，降幅1.44%。其中主城區住宅簽約3566套，餘杭區3258套，蕭山區1315套。
9月，整個杭州市區新建商品房和新建商品住宅簽約套數均為5年來同期最高值。同時，蕭山區、餘杭區的新建商品房和新建商品住宅簽約套數也均為5年來同期最高。另外，主城區新建商品房和新建商品住宅簽約套數均為5年來同期第二位。
據透明售房市場研究院統計，2023年9月餘杭區新建商品房較去年同期增加839套，增幅32.48%；蕭山區新建商品房較去年同期增加422套，增幅39.11%；主城區雖未像蕭山、餘杭一樣成為5年來同期最高，但4587套的總簽約量排名5年來同期第二位，僅次於2023年。
二、「以價換量」漸成主流? 主導杭州房價繼續走低
8月底，杭州主城區140平方公尺以下住宅放開限購，意味著杭州全面解除限購。政策利好下，市場提振效應明顯，開發商推盤意願繼續加強，尤其是以剛需小戶型為主力的專案，新盤低開、老盤降價策略橫行，「以價換量」成為9月杭州樓市的關鍵詞。
受此影響，9月杭州市區價效比較高的中小戶型放量明顯，樓市整體均價呈現結構性**。無論是新建商品房，還是新建住宅，無論是在主城區，還是在蕭山、餘杭，成交均價出奇一致地呈現出下行趨勢，這與當前市場上諸多專案「以價換量」的策略相呼應，且效果較為顯著。
據透明售房市場研究院統計，2023年9月杭州市區新建商品房簽約均價為15212元/平方公尺，環比下降2.92%。其中，主城區簽約均價為20165元/平方公尺，環比下降5.
66%；餘杭區簽約均價為10501元/平方公尺；蕭山區簽約均價為11876元/平方公尺。
9月，市區新建商品住宅簽約均價14819元/平方公尺，環比下降4.73%。其中，主城區簽約均價為20155元/平方公尺，環比下降6.
35%；餘杭區簽約均價為10459元/平方公尺；蕭山區簽約均價為11923元/平方公尺。
三、9月市區42個專案開盤? 主城住宅**激增
市場復甦最大的體現一方面是購房者的信心，一方面是開發商的信心。購房者的信心體現在下單決策的速度加快和實際簽約資料上；開發商的信心則體現在上市推盤和勾地的積極性上。
據統計，2023年9月，杭州市區新建商品房新增批准預售共16052套，較2023年8月12313套增加3739套，幅度30.37%。其中，主城區**量增加顯著，共新增批准預售6282套，增幅達42.
16%，其次是餘杭區，共新增批准預售7420套，增幅達35.82%；蕭山區則不增反減，共新增批准預售2350套。住宅市場的體現更為明顯，主城區9月新建商品住宅激增，共新增**2306套，增幅高達93.
19%，當中80-90平方公尺區間**量最大，另外120-140平方公尺區間也有較多的新增**。
一方面是預售證的申領，一方面是實際推盤的增加。據統計，9月杭州市區開盤專案共42個，其中首開專案13個，相比8月基本持平。另據透明售房網記者跟蹤，10月杭州市區有50餘盤加推，市場將繼續迎來開盤狂潮。
四、市區庫存首破14萬套? 住宅出清週期需17個月
今年以來，杭州庫存不斷加大，無論是增速還是量一直保持高位執行，市場風險不斷增高，年內房企銷售壓力依然巨大，隨著央行放鬆首套房認定、貸款利率優惠下限7折，未來幾個月開發商或將持續降價、低開的策略，不斷加快走量。
據透明售房市場研究院統計，2023年以來，除2月受春節影響市場新增**較少導致庫存有所下降外（降幅2.25%），其餘各月杭州市區新建商品房市場庫存一直處於上公升趨勢，尤其在5月和9月表現明顯，漲幅分別達6.25%和4.
81%。
9月銷量雖再創今年新高，但受較高的新增**影響，月底可售**環比依舊上公升明顯，市區新建商品房的可售套數再次重新整理歷史高度。在2023年9月26日24時，市區新建商品房庫存首次突破14萬套大關，之後便一直在14萬套以上高位執行。截至9月30日24時，市區新建商品房可售142089套，其中主城區63010套，餘杭區54857套，蕭山區24222套。
其中，杭州市區新建商品住宅可售**有97953套，根據近6個月以來的銷售平均量計算，出清週期需17個月。其中主城區35926套，出清週期16個月；餘杭區45592套，出清週期18個月；蕭山區16435套，出清週期需17個月。未來幾個月，隨著政策調整、市場需求的逐步入市，成交情況將有所好轉，這在一定程度上將緩解庫存的壓力，但**依然是下階段樓市走向的重要變數，預計後期出清週期仍將在17個月左右徘徊。
五、剛需仍為絕對主力? 限貸鬆綁有利市場發展
8月底主城區全面取消限購，對9月成交最大的影響就是140平方公尺以下中小戶型區間佔比和低單價低總價區間佔比的上公升，剛需戶型成為市場新增**及成交的絕對主力。據透明售房市場研究院統計，9月杭州主城區新建商品住宅140平方公尺以下面積區間佔比較8月**近1個百分點。其中，80-90平方公尺區間的**貢獻較大，9月的成交主力黃龍·金茂悅、贊成·杭家、大家·運河之星、高運·高莊等首開樓盤，主推的都是該區間的小戶型**。
據統計，2023年9月市區新建商品住宅簽約**的面積分布中，80-90平方公尺區間的**簽約套數最多，佔總量的61.5%；120-140平方公尺的**簽約套數排名第二，佔總量的15.3%；100-120平方公尺區間的**簽約套數排名第三，佔總量的7.
2%。儘管中小戶型成交回暖，但是在目前市場上，140平方公尺以下的普通住宅仍有較大庫存，尤其受90/70政策影響，市場中80-90平方公尺區間的上市和庫存非常集中。據統計，9月主城區新建商品住宅新增****中，80-90平方公尺是最大**區間，共新增批准預售1990套，佔比45%；截至2023年9月30日24時，主城區新建商品住宅中，80-90平方公尺區間戶型可售**15981套，佔主城區新建商品住宅可售**44%，銷售壓力巨大。另外，120-140平方公尺區間戶型依然有7038套新建商品住宅可售，佔整個主城區住宅庫存26%的比例。
單從去庫存化的角度來說，限購全面放開是市場所需，而鬆綁限貸也是勢在必行。
隨著9月30日，央行放鬆首套房認定、貸款利率優惠下限7折的調整，大大降低了部分改善群體的資金門檻，這種政策疊加效應將進一步提公升市場信心，原本被誤傷的改善型需求將得到釋放，而滿足該部分需求的**或將迎來成交的進一步復甦。
杭州商品房市場研究報告
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