2023年對於中國的房地產市場而言，絕對是不同尋常的一年，各種調控政策出台，樓市現象交相出現，從年初的「新國八條」到「限價令」、「國五條」，再到二三線城市限購政策等，房地產市場一路跌宕起伏，樓市多方博弈日見微妙。
在調控政策下，2023年的樓市跌宕起伏，不僅是房價和銷售起落，受融資渠道、土地**等影響，也引發了房地產開發企業的變革。不少開發企業或兼併、重組，或轉型、下鄉，更有部分房企破產倒閉，一番樓市洗牌戰愈演愈烈。從國內
一、二線城市直至西安，樓市量價齊跌普遍上演，年末時節調控效果正逐步放大顯現。
一、商品房市場
1 商品房**市場
1.1 季度供量走勢情況
商品房市場各季度施工、竣工、新開工面積
自今年1月底新國八條後，各地方版「限購令」、《商品房明碼標價規定》、央行三次加息、六次上調了存款準備金率，樓市政策調控在不斷公升級，金融市場也持續收緊，造成西安房產市場觀望氛圍日趨濃烈;同時，伴隨著通脹壓力的日益增大、銀行信貸能力的萎縮，不少開發商資金鏈開始出現問題，加上在日漸趨緊的政策調控的背景下，房企對於市場後期的開發信心已明顯不足，市場**方的**能力呈現出下滑態勢。2023年，西安商品房市場**各項指標總體表現為走低的態勢。
1.2 月度供量走勢情況
據西安房地產資訊網資料研究中心資料顯示，2023年，西安商品房新批准預售面積為1405.12萬平方公尺，同比去年同期下降14.05%，其中，普通住宅累計新批准預售面積1040.
09萬平方公尺，同比去年下降21.73%。
2023年及2023年西安商品房月度新批預售面積對比情況
從2023年與2023年商品房新批預售面積的對比情況來看，1、2月，在春節因素的影響下，人們消費意識較為冷淡，需求市場處於淡季時點，而**方同樣是處在年關總結階段，對其**釋放力度也有所放緩，2023年及2023年的前2個月，房產**市場表現出了較為相似的特點。
而在樓市政策調控(2023年4月17日的新國十條、2023年2月25日的地方版限購令)不斷深化的影響下，商品房銷售市場受挫，房企已不敢貿然推貨，2023年和2023年的5月，西安樓市供量同樣是呈現出了較大幅度的下滑情況;隨後的6月至8月，基於2023年政策調控效應相對比較強烈，加之2023年8月前央行的3次加息作用及年內通脹壓力持續加大等外圍因素的影響，2023年6到8月的商品房市場供量明顯要小於2023年。
時至「金九銀十」傳統樓市銷售旺季，儘管2023年9月的商品房供量也有很大程度的釋放，但是由於2023年前8個月樓市庫存量持續的積攢，在對傳統銷售旺季的極大預期下，9月商品房市場**量得到了迅速的釋放，樓市供量急劇攀至最高點，遠遠高於去年同期水平;之後的幾個月，伴隨著大部分房企全年銷售指標的基本完成，其對市場後期的開發信心已明顯不足，2023年和2023年的商品房市場供量都保持相對穩定的狀態。
2 商品房銷售市場
2.1 季度銷售情況
商品房市場各季度銷售面積及銷售金額
從近三年西安商品房市場的銷售情況來看，每年的4季度往往是樓市銷量突破的乙個時點，市場銷量在前3個季度積攢之後將會在4季度得到不同程度的井噴，08年4季度增長2.14%，09年4季度增長54.07%，10年4季度增長46.
35%;然而受11年樓市政策調控效應持續作用及金融市場不斷收緊的影響，11年4季度西安商品房市場銷量呈現出下滑的趨勢。
2.2 月度銷售情況
據西安房地產資訊網資料研究中心資料顯示：2023年，西安商品房銷售量銷售量為1088.04萬平方公尺，同比去年同期下滑23.
85%，其中，普通住宅銷售面積920.33萬平方公尺，同比去年同期下滑26.2%。
2023年及2023年西安商品房月度銷量對比情況
從2023年西安商品房市場各月銷售情況來看，1、2月，在對限購令即將出台的強烈預期下，搶簽備案迅速佔據了市場，樓市在前2個月呈現出了大規模交易的現象，相比2023年前2個月，商品房市場銷量較去年同期增長75.28%，普通住宅市場銷量增長88.92%。
3月，在限購令正式實施後，樓市驟然降溫，投資投資地產投機行為被逐出市場，銷量急速**至谷底。4、5月，政策逐步被消化，市場銷量開始穩步攀公升，至6月，隨著個案專案開始集中網簽備案，樓市銷量上公升至2023年的最高點。
6月後，儘管打折、優惠等**活動鋪滿整個樓市且力度在不斷加大，但是，政策調控的加碼及金融市場的緊縮，使得人們對於後市房價**的預期不斷的增強，造成了觀望情緒一直籠罩著市場，商品房銷量呈現反轉穩步**的走勢，這與2023年6月後樓市銷量持續攀公升的情況形成了鮮明的對照，2023年6到12月，商品房市場銷量相比去年同期**27.72%，普通住宅市場銷量相比去年同期**32.43%。
3 商品房市場特徵
從西安商品房供銷額對比情況來看，在對限購令即將出台的預期下，2023年1、2月，商品房市場呈現出供不應求的狀況，1月供銷差額達-82.87萬平公尺，2月供銷差額為-33.35萬平公尺。
3、4月，在限購令的影響下，樓市交易門檻提高，商品房市場銷量迅速走低，表現出供大於求的狀況。
2023年西安商品房供銷對比情況
5月到7月，隨著房企推貨速度的減慢，加之限購政策逐漸被消化，商辦物業不限購的優勢得到了體現，商品房市場再度呈現出供不應求的局面。而在8月後，由於市場銷售情況一直不景氣，樓市庫存量在持續積攢，房企在經過了8月的試探性推貨後，借「金九銀十」之際，開始迅速釋放**，9月，商品房市場供銷差額已超過200萬平公尺，上公升至年內高位。在「金九」銷售旺季破滅後，10月、11月、12月，房企推貨已變得較為謹慎，但部分房企迫於資金的壓力，11月，市場供量還是得到了一定程度的增長。
西安市商辦物業各月銷售佔比情況
2023年2月25日限購令出台後，隨著限購政策對住宅市場的限制，商辦物業銷量實現了迅速的膨脹，據西安房地產資訊網資料研究中心頻道週報資料顯示：限購後10個月，商服用房銷售佔比由去年同期的月均5.69%提公升到了10.
49%，寫字樓銷售佔比由去年同期的月均4.15%提公升到了7.15%;2023年3-12月，商服用房成交面積同比去年同期增長21.
25%,寫字樓成交面積同比去年同期增長7.23%。
而眼下西安樓市供需雙方對峙、博弈在持續地加劇，商辦物業去化難度進一步增大，當前，西安樓市商辦物業存量已經達到高位。
截至12月末，西安商服用房為366.33萬平公尺，寫字樓為132.19萬平公尺，商服用房和寫字樓的存量去化週期分別為46.
97個月和24.53個月。在此情況下，9月後，房企對商辦物業的開發已開始減少，9、10、11、12月，商服用房新批預售面積分別為：
30.78萬平公尺、2.78萬平公尺、9.
84萬平公尺、12.06萬平公尺，寫字樓新批預售面積分別為：33.
6萬平公尺、2.66萬平公尺、0萬平公尺、6.38萬平公尺。
近幾個月商辦物業供量已明顯放緩，市場存量去化週期也有所縮減。但就現狀來看，由於限購後很多開發商轉入不限購的商辦物業，其開發量得到了持續的積攢，而眼下在整個樓市都不景氣的情況下，商辦物業供銷已嚴重失衡，以目前的去化情況來看，商業地產未來銷售情況甚是堪憂，銷售壓力仍然十分巨大。
二、分物業市場情況
2.1 分物業市場——普通住宅市場
2.1.1 普通住宅銷量走勢
儘管2023年曾被一度認為是有史以來樓市調控力度最大的一年，但是，從普通住宅市場的年度銷量來看，相比2023年，2023年仍然是有2.39%的漲幅。而進入2023年，年初首月底，「新國八條」的出台便率先給11年全年的調控尺度定下了基調，隨後幾個月限購、限貨、限貸、商品房明碼標價等政策措施也相繼實施，在政策的不斷鞭策下，西安普通住宅市場銷量縮水嚴重，尤其是在限購政策實行後的前3個月裡，住宅市場銷量同比持續大幅**，其中，3月份的銷量更是跌至近2年來的最低谷，同比**了71.
76個百分點。
普通住宅銷售面積月度情況
由此來看，相比2023年，2023年的樓市政策調控力度是有增無減，加上央行在年內的3次加息、市場通脹壓力的持續加大及去年調控的滯後效應等因素影響，造成全年的市場觀望氛圍都比較濃重，銷量下滑也在情理之中。據西安房地產資訊網資料研究中心頻道週報資料顯示：2023年，西安普通住宅銷售面積920.
33萬平方公尺，同比去年同期下滑26.2%。
2.1.2 普通住宅購房年齡段佔比
從各面積區間比例來看，2023年，25-30歲年齡段佔比最大，佔市場份額的19.73%。從今年普通住宅市場購房年齡結構構成來看，各年齡段比例較為均衡，並沒有出現比重特別大的年齡區間。
2023年由於限購政策的作用和首付比例的一次次提高，剛需購買力被壓制，青年首置人群比例下滑顯著。
2023年西安普通住宅各年齡段佔比情況
據西安房地產資訊網資料研究中心資料顯示：2023年，20-25歲年齡段比例較去年下滑6.85個百分點，25-30歲年齡段比例較去年下滑0.
64個百分點。而在2023年後半年，隨著限購政策效應的減淡，部分外來購買力開始入市，其中不乏陝北大客戶前來採購高階樓盤專案，40歲以上各年齡段比例呈現**態勢，總體較去年同期**7.68個百分點。
2.1.3 普通住宅分面積區間情況
西安普通住宅市場各面積區間段走勢情況
從普通住宅各面積區間段比例來看，70-90、90-110、110-130平公尺戶型是2023年的三大面積區間段，分別佔20.41%、23.88%、17.
16%。而與去年相比，2023年住宅面積結構呈現出的最大特徵是，110平公尺以下各面積段比例紛紛表現為下降趨勢，110平公尺以上各面積區間段比例則都表現為**態勢。
2023年西安普通住宅各面積段佔比情況
在今年限購政策的影響下，普通住宅需求市場對於戶型結構的選擇發生了較大的變化，一方面，政策的嚴格限制使得很多剛需群體的購房觀念開始轉變，以前那種由小戶型向中、大戶型改善的置業計畫已經轉變為「一步到位」的一次性置業的理念，另一方面，市場投資投機行為被擋在政策大門之外以後，被一直熱炒的小戶型的比重開始下滑，剛需購買力在後限購時期佔據了樓市的主力。
西安商品房市場月度分析報告
一 巨集觀經濟概況4 1.1經濟環境4 1.2房地產政策環境4 1.3 市場資訊6 二 土地市場7 2.1 土地市場動態7 2.2 本月土地出讓分析8 2.3 本月土地成交分析9 2.4 典型地塊分析10 三 商品房市場11 3.1本月市場銷售特徵11 3.1.1 各物業銷售情況11 3.1.2各物...
季度西安商品房市場季度分析報告
一 巨集觀執行背景 1.1政策法規 1.2規劃建設 1.3 熱點動態 二 土地市場 2.1 本季度土地 分析 2.2 本季度土地成交分析 三 商品房市場 3.1 本季度市場 特徵 3.2本季度市場銷售特徵 3.2.1 各物業銷售情況 3.2.2 各物業 表現 四 分物業市場 4.1 普通住宅 4.1...
杭州商品房市場研究報告
摘要 11月杭州樓市如同逐漸轉冷的天氣讓人感受到了絲絲寒意。市區10.8萬套的巨量存庫壓頂，市場銷售壓力巨大。新興板塊樓盤集中 競爭激烈，首開樓盤 紛紛向低看齊。年底開發商續客越來越難，市場去化速度在逐步減緩。核心提要 1.由於餘杭區新建商品房簽約量較10月大幅下降，2013年11月杭州市區 含蕭山...