摘要商品房預售制度對於國內房地產業發展起著加速資金周轉、提高資金使用效率、降低開發成本的重要作用。由於自身存在的一些缺陷以及管理機制的問題，目前預售制度遭遇到了前所未有的質疑和指責。本文從經濟學角度對中國商品房預售制度進行了較為全面的分析。
**第一部分界定了商品房預售概念，辨析了幾個相關定義，並從商品房的特殊屬性入手，分析了商品房實行預售的合理性及有利條件。第二部分分析了商品房預售交易問題和房地產金融風險存在的具體原因。第三部分通過國內外預售制度的比較研究，揭示了國內房地產開發過程中風險形成的內部原因，並通過比較國內外預售管理機制和思路上的不同之處，提出了完善預售管理的一些新的政策建議。
第四部分是結論部分，強調了**中的主要觀點。
商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先**給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。商品房預售最早出現於香港，2023年，香港**出台了《預售樓花同意書》制度，正式以法律的形式對樓花預售進行規範管理，其基礎是完善的律師執業制度、公示制度以及對房地產市場的規範管理。
中國住房制度改革初期，由於房地產開發企業普遍缺少資金，商品房**量小，國內借鑑香港房地產開發經驗，引入了商品房預售制度，並通過2023年頒布的《城市房地產管理法》確立下來。同年，建設部根據這一立法發布第40號令，在全國開始實施《城市商品房預售管理辦法》，對商品房預售條件做出了明確規定，並於2023年及2023年進行了兩次修訂。
總體而言，中國的商品房預售制度的確立是由我國房地產市場的發展條件所決定的。從本質上看，商品房預售制度是房地產開發企業融資的一種重要手段，能夠加快房地產開發專案的資金周轉，提高資金的使用效率，從資金的時間價值角度來看，商品房預售制度還能夠降低開發資金的使用成本。但由於自身存在的一些缺陷以及執行中的監管的不到位，造成了大量的購房糾紛、市場風險以及可能隨之引發的金融風險，目前商品房預售制度遭遇到了前所未有的質疑和指責。
2023年8月15日，中國人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》，建議決策部門考慮取消房地產預售制度。這份報告在市場上引起了各方的關注和爭論，對預售制度的研究已經成為了房地產市場繼續健康發展不得不面對的重大課題。
從定義來看，商品房預售首先是一種交易制度，而且是屬於一種遠期交易制度。以交易的時間差異為依據，商業交易方式可以劃分為現貨交易、遠期合同交易和**交易。這些交易方式是隨著商品生產和商品流通逐漸演進的。
最早出現的商品交易方式是現貨交易，它是指買賣雙方出自對實物商品的需求與銷售實物商品的目的，約定支付方式與交貨方式，即時或在較短的時間內完成實物商品交收的一種交易方式。在現貨交易中，隨著商品所有權的轉移，同時完成商品實體的交換與流通。現貨交易是存在時間最長、覆蓋範圍最廣的商品交易方式。
但是，隨著商品的需求和供給之間不斷出現時間上、空間上、數量上、品種規格上、質量結構上等多方面的矛盾以後，現貨交易已經無法完全解決這些矛盾，滿足供求雙方的需要。這個時候，遠期合同交易和**交易就產生了，並且不斷發展壯大。遠期合同交易是指買賣雙方簽訂遠期合同，規定在未來某一時期進行實物商品交收的一種交易方式。
很明顯，商品房預售屬於一種特殊的遠期合同交易，買賣雙方簽訂的預售合同中，一方面明確約定了買方需要付出的合同價款、計價方式以及付款方式，另一方面也約定了賣方需要保證的交付日期、商品房質量、裝修、裝置交付的標準以及保修承諾等內容（詳見各地房屋主管部門的商品房預售合同示範文字）。其中，商品房的交付日期就體現了商品房預售的遠期交易特徵，一般而言，商品房的交付日期為半年到一年。
從本質上看，商品房預售也是一種資金融通的制度安排。預售制度從誕生的那一天起，其目的就是為了解決商品房建設的資金不足問題，因此，預售制度成為房地產開發企業重要的融資渠道一點都不奇怪。根據國家統計局的統計資料，2023年房地產開發共籌集資金17168.
8億元，其中定金和預收款就達到了7395.3億元，佔總開發資金的43.1%，相比之下，房地產開發企業自籌資金只佔總開發資金的30.
8%，由此可見預售收入對於房地產開發企業的重要程度。正因為如此，央行《2023年中國房地產金融報告》提出取消商品房預售制度的建議遭到了房地產開發商的強烈反對，即使是如萬科、金地等資金實力在國內首屈一指的房地產開發商也表示取消預售將會影響整個集團內部競爭，影響資金運作（世聯地產，2005，取消商品房預售可行性研究）。對於一些中小房地產開發企業而言，預售資金更是其賴以生存的根本。
可見，預售制度已經成為國內房地產開發融資的重要手段。
①預售與現售的本質區別。商品房現售是指買賣雙方出自對商品房的需求與銷售商品房的目的，根據商定的支付方式與交貨方式，在較短時間內完成商品房交收的一種交易方式。在現售交易中，隨著商品房所有權的轉移，同時完成商品房實體的交換與流通。
因此，現售與預售本質上的區別只是在於商品房產權與實體轉移的時間上有所不同。
商品房現售作為一種現貨交易具有以下的特點：
第一，交收的時間短。購房者在與房地產開發企業簽訂合同之後較短時間內就可以完成房屋產權以及實體的轉移。然而，這個較短的時間只是相對商品房預售而言，與普通商品相比，商品房現售依然需要比較長的交收時間，特別是在產權轉移方面，往往需要幾個月甚至更長的時間才能完成。
第二，成交的**訊號短促。商品房現售的成交**只能反映當時的市場需求，不能代表未來的市場變動情況。房地產開發投資額巨大，商品房一旦建成後就很難改變，房地產開發企業很難及時調整產品屬性滿足市場需求。
而進行預售，房地產開發企業至少還可以根據預售情況對未售出商品房的部分屬性進行調整，例如提高或降低裝修標準，改變商品房內部格局等等，以便使產品更能滿足購房者的需求。
可見，商品房預售制度從本質上講與現售制度並無大的差異，只是需要在乙個相對更長的時間內保證房屋產權以及實體在房地產開發企業與購房者之間按照約定的時間、交收標準進行轉移。
②為什麼房地產商品會出現預售，而別的大多數商品沒有預售制度？商品房實行預售有其內在的原因：
首先，商品房屬於價值比較高昂的特殊商品。在價值比較大的商品交易中，普遍存在著遠期合同交易行為，其實質也是一種預售，例如飛機、汽車、軍火等。預售可以規避商品生產出來以後無人問津的風險，對於這些價值高昂商品的生產企業而言，產品銷售不出去是一種沉重的打擊，甚至可能因此而倒閉。
所以，預售制度在某種意義上也是一種風險規避制度。商品房的單套價值雖然沒有飛機、軍火等商品的價值大，但由於其開發往往是成片進行，動輒成百上千套，所以其投資額也足以同飛機、軍火等相比，因此，利用預售制度來規避風險是一種合理的選擇。普通的商品由於價值量小，規避風險的需要不如這些大宗商品那麼強烈，自然就不需要建立一套預售制度來增加商品交易的額外成本。
至於商品房成為投訴最多的商品，根本原因不在於預售本身，而是預售制度中缺少了保證房屋產權和實體妥善交收的有效措施。
其次，商品房存在位置固定性或者說不可移動性，這為商品房實行預售提供了可行的條件。與**、**、古玩以及其它形式的財產相比，商品房不能與土地分離，屬於不動產。因此，這一特性可以保證商品房在預售合同簽訂之後不會被迅速轉移。
當然，也有個別不良開發商為了騙取預售資金會使用一房多賣等非法手段造成房屋產權上的糾紛，也有極少數的開發商出現捲款潛逃的現象，但這並非是預售制度自身的缺陷，而需要房屋主管部門對預售合同備案環節加強管理，同時完善預售款監管制度。目前，許多城市都實現了預售合同與商品房專案每一房號一一對應，並上網公示，確保每一套商品房不會被重複銷售。《城市商品房預售管理辦法》。
由此可見，商品房作為一項不動產，其位置固定性是非常適合採取預售交易方式的，關鍵是必須加強房地產管理部門對於預售合同的監管，並確保預售款的使用到位。
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