1．目的
根據公司《專案開發工作計畫》，完成專案銷售前的銷售、營銷工作準備。
2．適用範圍
適用於地產專案完成《專案開發工作計畫》之後，專案銷售開盤前，所有銷售、營銷相關準備工作。
3．術語和定義
4．職責
4.1. 營銷管理組
4.1.1. 負責制定《專案銷售總體計畫》；
4.1.2. 制定專案開盤前的銷售方案以及銷售執行工作；
4.1.3. 制定專案開盤前的營銷方案以及營銷執行工作；
4.2. 公司管理層
4.2.1. 批准《專案銷售總體計畫》；
4.2.2. 做出進行臨時性修正銷售計畫的決定。
4.3. 成本管理部
4.3.1. 負責編寫年度《營銷費用指導書》
4.4. 銷售服務中心
4.4.1. 負責銷售事務工作的辦理
5. 工作程式
5.1. 編制專案銷售總體準備工作計畫
5.1.1. 營銷管理組負責編制專案銷售總體準備工作計畫，經營銷管理部經理審核，再經總經理批准後，由營銷管理部組織實施；
5.1.2. 專案銷售總體準備工作計畫可採用時間表的形式，列出銷售、營銷相關工作的要素、工作完成時間安排以及相應的費用預算；
5.1.3. 計畫必須保證包括《專案銷售總體計畫》的全部要素內容得到明確結果；
5.1.4. 總經理可根據情況做出進行修正、補充和確認工作計畫、時間安排、工作內容及費用的決定，由營銷管理部組織實施銷售準備工作。
5.2. 銷售總體計畫編寫前工作準備
5.2.1. 根據總經理審核批准的專案銷售總體準備工作計畫，專案經理部專案組和營銷管理組，應分別安排工作時應事先協調和溝通與工作有直接關係的公司內部門或外部業務合作單位（策劃公司）；
5.2.2. 工作展開前，營銷管理部經理應組織營銷組成員和專案組成員準備以下檔案：
a) 《專案開發工作計畫》；
b) 其他定位支援性、或依據性檔案，包括手冊、程式檔案、作業指導書和其它檔案；
c) 相關部門、過程或活動的過往優秀報告以及不合格報告和糾正措施報告；
5.2.3. 知會並溝通協同工作的業務部門（設計部、專案經理部、財務管理部、成本管理部）並約定協同工作時間、內容。
5.3. 工作實施
5.3.1. 專案銷售組和營銷管理組成員共同查閱並熟悉《專案開發工作計畫》、觀察各方面的工作現狀、現象和活動獲取專案相關資訊；
5.3.2. 營銷管理組市場專案查閱、熟悉市場資訊，並了解同業專業發展現狀；
5.3.3. 營銷管理組以《專案開發工作計畫》為基礎，根據專案建設進度，完成《專案銷售工作方案》，提出專案銷售執行方案，制定樓盤銷售**表，並完成階段性銷售控制方案；
5.3.4.
專案銷售組負責編寫專案的《銷售手冊》，並組織相關部門：專案經理部、設計部、成本管理部、營銷管理部對涉及的顧客承諾的問題（**、交工日期、交屋標準、付款方式、內外配套等問題）進行評審，監控並保證銷售手冊的完整性和可實現性；
5.3.5. 《專案銷售工作方案》經營銷管理部經理和專案經理部總經理審核修正，營銷管理部總經理確認後，提交公司財務管理部審核**方案，最終由公司總經理總體審核批准；
5.3.6. 營銷管理組以《專案開發工作計畫》為基礎，根據專案建設進度，完成《專案營銷工作方案》，提出專案營銷推廣方向、節奏建議，並依據推廣需要，編寫營銷費用預算；
5.3.7.
《專案營銷工作方案》經營銷管理部經理審核修正，主管營銷副總經理確認後，提交公司財務部、成本管理部分別審核營銷費用預算並由成本管理部編制《年度專案營銷費用指導書》，最終由公司總經理總體審核批准；
5.3.8. 營銷管理組在營銷管理部經理的指導下，匯合《專案銷售工作方案》和《專案營銷工作方案》，制定《專案銷售總體計畫》；
5.3.9.
完成《專案銷售總體計畫》後，根據《專案銷售總體計畫》，由營銷管理部，完成售前推廣、銷售資料製作、專案銷售賣場包裝等工作，專案銷售組根據專案推廣總體要求，監控並保證包裝工作的完整性和滿足銷售要求；
5.3.10.
完成《專案銷售總體計畫》後，根據《專案銷售總體計畫》，由專案經理部銷售組組織，完成專案銷售資料準備工作，並組織相關部門：專案經理部、設計部、成本管理部、營銷管理部對顧客承諾進行評審，監控並保證銷售資料準備工作的完整性、可實現性和滿足銷售要求；
5.3.11.
完成《專案銷售總體計畫》後，根據《專案銷售總體計畫》，由營銷管理組組織，委託設計部，完成專案銷售樣板間、接待廳、銷售通道的設計、製作工作，專案銷售組根據專案銷售推廣總體要求，監控並保證設計、製作工作的完整性和滿足銷售要求；
5.3.12.
完成《專案銷售總體計畫》後，根據《專案銷售總體計畫》，由專案經理部銷售組組織，委託專案經理部，完成專案工程工期適應性調整，專案銷售組根據專案銷售推廣總體要求，監控並保證工期調整的合理性和滿足銷售要求；
5.3.13.
完成《專案銷售總體計畫》後，根據《專案銷售總體計畫》，以及專案發展部提供的「三證」和專案經理部提供的面積審核表，由專案經理部委託銷售服務組，完成銷售許可證的辦理，面積審核的備案以及合同類銷售資料的準備工作，專案銷售組根據專案銷售推廣總體要求，監控並保證工期調整的合理性和滿足銷售要求；
5.3.14.
完成《專案銷售總體計畫》後，根據《專案銷售總體計畫》及《產品建議書》，由專案經理部銷售組組織，委託萬科物業管理公司，完成專案物業管理方案及物業費的制定，並完成開盤銷售後勤準備工作，銷售組根據專案銷售要求，監控並保證後勤準備工作完整性和滿足銷售要求；
6. 支援性檔案
6.1. 《專案銷售總體計畫編寫作業指引》
6.2. 《專案銷售手冊編寫工作指引》
6.3. 《初始備案登記作業指引》
6.4. 《商品房銷售許可證辦理作業指引》
7. 相關記錄及**
7.1. 《專案銷售總體計畫》
7.2. 《專案開發工作計畫》
7.3. 《專案銷售工作方案》
7.4. 《專案營銷工作方案》
7.5. 《銷售手冊》
7.6. 《年度專案營銷費用指導書》
7.7. 《產品建議書》
7.8. 《開盤前工作管理檔案》
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