雲南大理養老地產專案
前期策劃
目錄一、專案背景 1
（一）我國老齡化特點 1
（二）養老產業 1
（三）養老地產 2
二、專案定位 6
（一）總體定位 6
（二）專案功能定位 6
（三）專案產業鏈 7
三、專案開發運營 8
（一）專案運營理念 8
（二）專案開發模式 8
基數大：
中國老年人口總數已達1.6億，佔總人口的12%。
增長速度快：
每年以3.1%的速度遞增，比現在人口的年增長率高1.67個百分點。
高齡化趨勢明顯：
預計到2023年我國將出現第乙個老年高峰期，2023年為第三個老年高峰期。
概念：是以老年人為物件，以滿足高層次生活、文化需求為目標，向老年人提供商品和服務的民間營利事業活動的總稱。
養老產業分類：
1、老年住宅產業
老年公寓、老年集體住宅、看護服務旅館、三世同堂住宅
2、老年家政服務
家務服務、保健護理、登門洗澡服務
3、老年金融產品
終身保險、看護保險、特殊醫療保險、年金資產代管
4、文化生活服務
老年人旅行、老年文化大學、各體育健身活動
5、老年福利器械產業
療養床、輪椅、拐杖、多功能便池
6、其他相關產業
老年人生活用品開發、老年病研究
1、養老地產概念：
指終端客戶為老年人或準老年人（退休準備期的老年人）的地產產品，其實是地產產品的乙個細分市場。
2、養老地產特點：
養老地產相對於普通商品房，受政策調控的敏感度較低，有效減少了市場波動。
3、我國養老地產發展概況：
我國人口結構逐步老齡化，中高收入老齡人群比重逐步增加，人們的養老觀念逐漸改變，養老地產需求潛力巨大。
我國養老地產產品發展趨勢逐步向多元化發展，具體體現在：
規模化、郊區化：
規模和郊區化降低了開發成本，同時郊區化也有助於提公升專案環境質量；
建築多樣化、功能複合化：
產品建築形式多樣化，功能擺脫單一居住功能，朝複合化方向發展，如旅遊度假功能，「5+2」生活模式等；
服務專業化：
社群服務進一步細化、規範、豐富，專業化服務帶來一種全新的生活模式。
4、我國養老地產客戶群概述：
我國養老地產客戶群呈金字塔結構，見下表
養老地產精品專案
高標準的建築設計、景觀規劃、室內裝修，把專案打造成養老地產的精品專案；
生態養老示範專案
獨特的生態環境、高水平的景觀打造，使專案成為生態養老的示範專案；
養老產業示範專案
完整養老產業鏈的搭建，使專案成為養老產業示範專案。
養老公寓：
普通公寓、高階公寓、獨立公寓，多種產品開發，既承擔當地老齡化的社會責任，又兼顧其他養老人群的需求；
醫療：社群基本醫療，滿足了社群基本醫療需求，與當地及國內知名醫學院校合作，打造高階中醫養生，能吸引外部人群，以養生產業促進專案發展；
餐飲：食堂、飲食養生，即滿足社群飲食要求，又能使餐飲與養生結合，吸引旅遊人群；
酒店：通過投資合作、酒店品牌引入，形成高階旅遊度假酒店，專案獨特區位、獨有景觀、特色產業，形成城市新的旅遊目的地；
活動中心：
社群文化、老年文化開發，社群文化向老年文化發展，既體現了對老年人的人文關懷，又能把老年文化做成產業，實現良性發展；
管理辦公：
物業管理、社群專業服務，針對老年社群的獨特、專業物業管理；
把老齡化的社會責任轉變為經濟增長貢獻的引擎。
老齡化問題是乙個社會問題，但是絕對不是一種社會負擔，養老地產也承擔了一定的社會責任，有很大的社會效益，但是養老地產作為房地產市場的乙個細分，是可以進行市場化運作的，可以即實現專案的社會效益，又能實現其經濟效益，把老齡化的社會責任轉變為經濟增長貢獻的引擎。
**引導+企業化運作的模式
**引導：
養老地產的特殊性在於專案承擔了很大的社會責任，這個特殊性決定了專案的發展必需依靠**的引導與支援，同時由於專案的高階性、示範性決定了專案需要較高的投入、先進專業的運營管理，所有這些不是靠**投入能夠做好的，**的引導與支援應該以土地出讓優惠和稅收優惠等來實現。
專案前期，**的收益可以通過優惠的土地政策來實現。作為乙個需要長期投資並且是產業完整的專案。專案運營期，**可以通過未來的稅收、就業等得到長期穩定的回報，並且應該有稅收優惠來確保專案持續穩定運營。
企業化運作：
養老地產作為房地產行業的乙個細分，是可以進行市場化運作的，並且需要有責任感和專業的團隊來進行操作，這個專案不僅是乙個房地產專案，更是乙個社會專案，專案的盈利必須靠整個產業鏈來實現，這就要求產業鏈的每個環節都必須有專業的團隊來運營，這就必須依靠企業化運作來完成。同時專案是乙個長期投資專案，專案融資模式可以與**等合作，保證專案順利實施並運營。
專案前期策劃工作
專案前期策劃情況 2011年公司總計進行專案前期策劃7項，覆蓋率100 專案前期策劃程式 專案中標 基本情況確定後，根據 專案策劃書大綱 進行各方面調查工作，界定各種邊界條件，編制專案策劃書 第一冊組織 技術 商務，第二冊專案文化 上報公司各職能部門進行評審，專案根據評審意見進行修改，公司組織召開專...
施工專案前期策劃
附件一 前期總體策劃報告包含內容 1 市場調研分析 1 專案所在地巨集觀環境分析 包括城市特性 巨集觀經濟狀況 地理人口因素 生活消費習慣的調查和分析 對伊春城市規劃以及未來發展的研究分析判斷。2 區域房地產市場分析 包括對伊春房地產市場的板塊劃分與分析，專案所在板塊市場狀況分析，3 競爭樓盤個案分...
專案前期策劃經驗材料
專案前期策劃管理 近年來，專案策劃的重要性越來越得到公司的高度認可，推行專案策劃管理是公司多年來堅持的舉措，對專案進行策劃管理是公司管控專案的一項重要工作，也是專案實現公司經營管理目標的前提。公司通過加強專案策劃管控，既有效預防和化解了專案管理風險，又理清了專案經營管理思路 提公升了專案的經營質量和...