三角地騰飛市場分析報告
第一部分：新和縣目前綜合市場狀況概述
1、 騰飛市場
商業面積：16-20平公尺佔55%、30平公尺佔25%、50平公尺佔15%、100平公尺佔5%為主
租金單價（元/每平方公尺/年）：150-170佔40%、200-230元佔60%，
平均200元/每平方公尺/年
2、托克蘇市場
商業攤位面積：9平公尺佔35%、13平公尺佔55%、其他佔10%。
租金單價（元/每平方公尺/年）：320-340元佔50%（對應面積9平公尺）
150-170元佔25%（對應面積13平公尺）
90-100元佔25%（對應面積13平公尺）
平均230元/每平方公尺/年
3、三角地市場（沿街門面及固定攤位）
商業面積：11-13平方公尺佔60%、15平方公尺佔17%、30平方公尺佔20%、40平方公尺佔3%
租金單價（元/平方公尺/年）：230-260元佔40%（大門口兩側沿街）
100-130元佔60%（內鋪）
平均190元/每平方公尺/年
綜合以上分析，建好後的新市場以190元的租金單價招商，將有相當的市場吸引力。結合其他市場租金，測算出銷售單價2850-3450元，均價3150元。
第二部分：地塊分析
1、地理位置：
位於三角地廣場對面，314國道邊的位置
面積：122畝
地塊性質：商業用地
地塊現狀：
現地塊內為原建古老市場，環境概括即為「髒、亂、差」，經營無序，業態混亂。由於市場較低的品質導致所銷售產品的品質和**無法突破，就形成了魚龍混雜的經營氛圍。
2、產品開發建議
1）開發周期建議
本地塊占地面積122畝，建議開發面積22000-24000㎡，分兩年內開發完成。
2）物業形態建議：
專業的以農產品為主的綜合性市場，分割槽進行物業形態的劃分。
在本專業市場建成以後，新和縣內的騰飛市場和托克蘇市場等因為建築陳舊，物業形態混亂，嚴重影響城市市容，經營混亂促使城市商業滯後等因素的市場將予以拆除。
3）業態規劃建議：
本市場分為幾個區域進行經營，各區域業態將有嚴格的限制，實現同業態產品集中經營和多業態分區域經營，在實現規模化和產品細分化的同時，能滿足各種不同的消費需求同時實現有序的競爭。其中包括瓜果、種子、百貨、農資，農機，冷庫等等。
建成後本市場最大的特點就是規模大、品種全、人氣足、有序管理和高素質服務等。
4）市場培育：
乙個新的專業市場從誕生到成熟需要漫長的市場培育期，據統計，市場的培育期在3年，而結合新和的人口狀況和經濟狀況分析，本市場的市場培育期大概要3年時間。在這3年當中建議採用免租進場和租一年送一年以及免費試營業（先租後買）等手法，促進市場的早日成熟。
4）賠償拆遷補償部分
本地塊占地122畝，包括縣三角地市場·新和鎮市場及兩市場之間的部分民房。
專案地塊內有民用房147戶，已調查的房屋總面積16338㎡.其中80%以上沒有房產證和土地證;市場開發中心有磚混結構房屋288㎡，磚木結構房屋504㎡;新和鎮市場有磚木結構房屋720㎡。
3、產品開發的深遠意義
專案對新和縣城市而言既有精神層面的意義，更大的是促進了新和社會經濟的發展。嶄新的功能齊全經營有序的專業市場，在很大程度上提公升了新和的城市形象，改變了以往髒亂差的經營環境，乙個好的市場，往往能體現乙個城市的經濟能力和社會環境。再則，隨著新和經濟的發展，急需乙個這樣的市場來滿足市場需求，滿足社會商業需求，創造乙個集中有序的經營空間，自然能為社會創造更高經濟效益，促進城市的發展。
同時商業專案的開發，利潤空間遠遠高於住宅專案。是可以實現雙贏的專案。
第三部分：專案銷售分析
1、經濟分析
本地塊總開發22000-24000平公尺，預計投資3000多萬，但市場的培育需要乙個漫長的過程，大概在3年，在這幾年當中，開發企業也一直處於無利潤階段。根據新和的市場分析，預計第一年的銷售量將不足35%，開發資金的積壓加大了開發風險和開發壓力。
2、現在我們就市場的銷售指標加以**：
銷售面積及收入估算表
以上各部分面積以**原有規劃估算。售價以現有市場綜合價為標準。
從以上資料我們不難看出，本專案的開發建設。任然存在相當大的難度和不確定因素。因此本專案能否實現開發、並能長期良好的經營的關鍵就在於。**的支援力度，和相應的政策性優惠。
第四部分：其他增加利潤的新增產品構想
另外參考其他地區市場狀況，對本專案我們建議增加以下部分，提高我們的經濟效益。
1）沿街負一層以地平面下半層為標準，而不是完全地下負一層，同時將原一層抬高半層，不影響使用。上一層的台階與下負一層的台階相互錯開，且不影響客戶視線。實際意義上增加了乙個整層的商業面積。
2）沿街增加3-6層部分可作為整體賓館使用。分別在兩棟樓上完成建設。整體銷售難度不是很大。但銷售週期定為2年，而且會出現分期付款。
3）增加內部30000平方公尺住宅，分兩期開發完成。在本地塊附近無住宅專案，本區域的居民都有購房需求，市場預期銷售難度不大，當年可以完成90%的銷售任務。另外增加住宅專案，須相應減少部分大棚和臨建建築。
很大程度上提公升了利潤空間。
新和金鷹房地產開發****
2023年6月
需要**支援的建議：
1）我公司資金投資量較大，同時存在資金壓力的情況下希望**減免掉本專案的土地出讓金。沙雅就有這樣的先例，比如**免掉土地土讓金並為企業購置機器給企業經營來提公升該區域的經濟發展。
2）由於我公司本專案與其他專案同時開發，專案投資在3000萬以上。如此大的投入我公司在考慮風險之餘更多的是面臨資金壓力，故希望**以減免土地出讓金的形式，來保證本專案的順利開發建設。
3）以上分析的這個專案是縣**招商引資專案，由於開發風險較大，同時結合招商引資優惠政策綜合考慮，為增加我公司對投入的信心和決心，特希望**能免掉專案後期，我運營公司在當地3年的營業稅，以及5年的企業所得稅。
4）希望**能夠對專案進行三通一平工作的開展，以及能出面對拆遷工作和部分拆遷補貼進行工作鋪墊，以確保專案的順利實施，早日促進本專案的快速發展。
5）以**行為關閉騰飛市場，託客蘇市場等老市場，並以**的名義邀請經營戶遷往本案專案市場，以早日發揮本市場功能，為新和縣提供和創造良好的購物休閒環境。
房地產營銷策劃
摘要 房地產營銷的出發點應是以人為本及誠信經營，房地產開發專案營銷策劃的實施，是企業發展的關鍵，關係到房地產企業在激烈競爭的房地產市場上能否立足和市場營銷的成敗。文章主要論述了房地產營銷策略，並提出了房地產營銷的對策和建議。關鍵詞 房地產 營銷策劃 新模式 房地產開發專案營銷策劃的實施，是企業發展的...
房地產營銷策劃流程
房地產營銷策劃流程詳細說明 策劃流程活動策劃流程 房地產營銷策劃流程詳細說明 第一階段 專案開發前期階段 對公司擬投資專案進行初步考察，掌握基本情況和資訊，制訂具體的市場調查計畫，開展正式的房地產市場調研工作，提出專案操作的初步總體思路，對專案入行初步的市場定位，為公司管理層的投資專案決策提供依據。...
房地產營銷策劃心得
房地產營銷策劃是在對房地產專案內外部環境予以準確分析，並有效運用經營資源的基礎上，對一定時間內營銷活動的行為方針 目標 戰略以及實施方案進行設計和謀劃。房地產營銷的實質是以消費者對產品的需求為起點和核心 終止房地產產品售後服務的全程營銷，而不是銷售，是顧客 商 設計師 按揭銀行 物業管理方等角度的多...