萊詩·柏林美墅可行
性研究報
告四川萊詩房地產開發****
二00六年二月
目錄一、專案概況
二、市場分析與**
三、專案建設指標
四、專案建設週期及工程進度安排
五、投資估算與資金籌措
六、專案損益表及靜態盈利能力分析
七、專案財務效果評價
八、資金使用及資金回籠計畫
九、結論
一、專案概論
本專案位於南充市嘉陵區玉泉路，距南充市中心3公里。東接南充印染廠宿舍，南臨罐頭廠（已停產），西接恆興城市花園別墅群，北連南充十八中。西方、北方距南充市西山風景區玉屏公園約200公尺，著名的《三國志》作者陳壽故居與其毗鄰。
專案周邊交通、市場、醫院、學校、商場、郵電通訊等配套齊全。專案總用地面積28000平方公尺。規劃建設15幢商住樓，容積率1.
7，總建築面積48000平方公尺，全部為多層住宅，臨十八中學沿街規劃900m2商業配套用房。該專案已取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證。
本專案已於2023年2月初動工，預計2023年6月30日竣工。目前尚未銷售，已簽訂認購協議95戶，協議金額1830萬元。認購數占總量的近四分之一，銷售勢頭看好。
本專案充分利用緊靠南充西山風景區的特殊優勢，借鑑德國科隆·貝多芬園的建築藝術經典，在多方面尋求突破和創新：戶型設計以建築面積90 m2至120 m2為主，輔以150 m2至180 m2大面積豪華戶型。每套戶型都是川內獨有的，買一層送一層，錯躍結合具有三層空間的奇特戶型。
複式、躍式、錯層三個最具魅力的戶型在同一套房子裡擁有。
建築設計源自國際金獎社群德國「貝多芬園」，具有不可置疑的國際水準。是南充唯一的德國風情小區。
四公尺層高客廳、雙開入戶甲第高門、半步式陽台，豪華等級與別墅不相上下。環境設計戶戶臨河，家家觀景，優美的河道蜿蜒到每一戶家門口，讓棲居在這裡的人們盡享花園、河水、碼頭、小船的詩意般生活。智慧型化配置周界紅外監控、單元對講和家庭應急報警求助系統，引進英倫管家式物業管理，採取對點服務的嶄新模式，令物業管理倍顯親切的同時，更能帶來耳目一新的尊貴感受。
通過上述突破和創新，萊詩·柏林美墅將成為南充高品質的住宅小區，定能為公司帶來良好的經濟效益和社會效益。
二、市場分析和**
2023年以來，南充房地產保持了持續、快速、健康發展勢頭。商品房開發量增、質公升、價漲。據有關資料，2023年南充市區商品房銷售面積115萬平方公尺，比上年增長34%；銷售額14.
52億元，同比增長11%。位於城南的嘉陵區，房地產業發展迅猛，房屋銷售額近三年來以年均68%的速度增長；普通住宅銷售**由2023年的800元/m2，2023年的1400元/m2，增長到2023年的1600元/m2。2023年以來，南充房地產集中到城南開發，距本專案3公里範圍內集中了瑞露嘉都、明宇帝一家、地中海藍、光彩大市場、澤森園、海山半島、滿庭芳、水岸花都、春飛名都等開發專案。
這些專案的開發規模佔全市開發量的70%左右，直接影響或者左右房地產市場走勢。在住宅銷售**飛漲的同時，嘉陵區的土地**已由2023年的10萬元/畝，**到2023年底的60萬元/畝。土地資源的稀缺，**的**，進一步促使房價的**。
嘉陵區15萬平方公尺的拆遷規模，占地1500畝的光彩大市場的建成，50萬外出人員回鄉置業，周邊縣居民向城市集中，以及嘉陵區超前的城市規劃，越來越成熟的城市配套，使住房需求迅猛膨脹。根據市場調查，嘉陵片區近期住宅銷售**如下表：
瑞露嘉都、明宇帝一家、地中海藍多層住宅已基本售完，電梯公寓、別墅正在熱銷中。電梯公寓**在1800元/ m2以上，別墅平均**達到3500元/m2。
2023年元旦，我司以1580元/m2的**將柏林美墅推向市場，得到業內的讚嘆和消費者的認可，證明本專案銷售**符合市場需求。
三、專案建設指標
四、專案建設週期及工程進度安排
本專案分兩期建成。第一期於2023年2月動工，2023年底竣工。第二期於2023年7月動工，2023年6月30日竣工。
一期工程包括第3-15幢樓，總建築面積40000m2。
二期工程包括第1、2幢樓，總建築面積8000m2。
建設週期及工程進度安排表
五、投資估算與資金籌措
1、投資估算
柏林美墅專案成本測算
2、資金籌措
本專案總投資為5370萬元，扣除已支付的土地成本700萬元，已支付前期費用、規費和工程款約900萬元，尚有資金缺口3770萬元。資金**一是商品房預售收入，二是承包商墊支，三是銀行貸款900萬元。
2023年3月中旬開始使用貸款，貸款申請額度900萬元，貸款期限18個月。
資金用途：用於商品房開發建設
還款**：銷售回籠資金
六、專案損益表及靜態盈利能力
專案預計全部銷售額為萬元，具體測算如下表：
七、專案財務效果評價
a、年投資回報率=淨利潤/總投資=1540/5370=28.67%
b、銷售淨利率=淨利潤/銷售收入=1540/6910=22.28%
八、資金使用和資金回籠時間計畫
1、銷售收入估算：
(1)可售住宅面積44200m2×1500元/ m2=6630萬元
(2)根據南充市場物價局的規定，每戶可價外收取水、電、氣、有線電視安裝費共計7170元，柏林美墅386戶，可收取：7170元/戶×386戶=280萬元
(3)營業房、車庫作預留資產，暫不作測算
收入合計6910萬元
2、專案銷售回款計畫：
2023年元月開始接受選房登記，8月一期工程主體工程完工9月止完成銷售50%，銷售回款1000萬元；10-12月完成銷售30%；銷售回款3600萬元，剩餘20%不作估計。
二期工程2023年7月開始接受選房登記，2023年12月主體工程完工2023年元月完成銷售50%，銷售回款130萬元；2023年2-5月完成銷售20%，銷售回款520萬元；2023年6月完成銷售回款10%，銷售回款360萬元，剩餘20%不作估計。
3、貸款資金使用及現金回流、還款計畫
九、結論
1、可行性
1）從市場面看，專案所在區域，擁有良好的規劃前景和公升值空間，未來房地產市場朝供需兩旺發展，專案順勢開發，必有作為。
2）從技術面看，現有建築施工技術完全滿足專案開發建設所需。
3）從經濟評價上看，投資收益良好，可望獲得28.67%以上的回報率。
4）從社會效益和環境效益上看，專案作為南充市值得關注的專案，建成後將形成乙個明星樓盤。以優質的產品、宜人的景觀、完善的配套和貼心的物業管理打造成高品質空間，具有良好的社會效益和環境效益。
2、抗風險能力
1）分期開發降低了專案風險，減輕了資金壓力。
2）銷售是專案動作的關鍵，採取積極有效的方式促進銷售是提高專案抗風險能力的基石。
3）與此同時，專案獨特的規劃設計可以引領區域市場，從而有效降低專案自身經營風險。
3、償還能力
本專案有較好的市場支撐，利潤率非常高，有大量穩定的現金流，足以保證償還貸款本息。
四川萊詩房地產開發****
二00六年二月二十七日
專案可行性研究報告
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