1 目的
通過對價值、功能與成本進一步做思考與探索，運用價值工程的原理，尋求最佳方案，達成價值提公升或降低成本的目標。
2 適用範圍
本實施細則適用於旭輝集團下屬地產公司。
3 術語和定義
3.1 銷售淨利率，是淨利潤佔銷售收入的百分比。
公式為：銷售淨利率=(淨利潤/銷售收入)×100%
其中：淨利潤＝銷售收入－（開發成本＋管理費用＋銷售費用＋財務費用）－稅金
即： 銷售收入－（開發成本＋管理費用＋銷售費用＋財務費用）－稅金
銷售淨利率100%
銷售收入
i＝(p-c-t)/p
式中 i ——銷售淨利率；
p——銷售收入；
c——成本總額；
t——稅金。
3.2 強制評分法（0-4評分法）
f1比f2重要得多： f1得4分，f2得0分；
f1比f2重要 ： f1得3分，f2得1分；
f1與f2同等重要： f1得2分，f2得2分；
f1不如f2重要： f1得1分，f2得3分；
f1遠不如f2重要： f1得0分，f2得4分。
f1與f2的評分和為4分。
3.3 專家打分法：指通過徵詢有關專家的意見，對專家意見進行統計、處理、分析和歸納，客觀地綜合多數專家經驗與主觀判斷，對大量難以採用技術方法進行定量分析的因素做出合理估算分析的方法。
4 職責
4.1 集團成本管理部
4.1.1 負責本實施細則的制訂、修改、指導、解釋。
4.2 集團設計管理部、營銷管理部、工程管理部、財務管理部
4.2.1 負責對對應業務口進行指導、支援。
4.3 下屬公司
4.3.1 負責執行集團制定的細則。
4.3.2 事業部或城市公司總經理（或主持工作副總經理）負責委任價值工程優化小組的組長，由價值工程優化小組組長牽頭進行成本優化工作。
4.3.3 設計部負責設計方案的優化，設計標準是否合適，是否存在不必要的功能等，及對功能進行評價。
4.3.4 工程部負責施工組織方案的優化，及對功能進行評價。
4.3.5 營銷部負責了解當地客戶對價值敏感點的價值認知，銷售**的調研**，及對功能進行評價。
4.3.6 成本部負責進行成本測算。
4.3.7 財務部負責進行稅金、銷售淨利率的測算。
5 價值評價體系
6 可測c、p 的價值工程工作程式
6.1 應用理論
6.1.1 在都能滿足基本功能要求，成本c可測算，銷售**p易**的情況下，應用vpc理論，進行價值工程的成本優化。
6.2 vpc理論定義：
v指客戶心中認知的價值；p指售價；c指成本；
其中：1、p – c = 企業利潤；
2、v – p = 為客戶創造的超額價值；
3、v – c = 企業創造的超額價值；
4、v 越高 p 可隨著提高。
6.3 價值工程優化原則
6.3.1 成本下降，價值上公升。舉例：肥梁、胖柱、深基礎，對結構體系的優化帶來成本的降低，同時帶來戶型的優化，功能的優化。
6.3.2 成本不變，價值上公升。舉例：在裝飾和外立面上精心設計，通過同樣**，不同材質和色彩的搭配創造更好的效果。
6.3.3 成本上公升一點，價值大幅提高。舉例：在客戶敏感點上多投入一點，會帶來價值的大幅提高，比如關鍵節點的景觀效果。
6.3.4 價值下降一點，成本大幅下降。舉例：在客戶不敏感的地方降低標準和檔次，可帶來成本的大幅下降，比如斷橋隔熱鋁合金門窗改為塑鋼門窗。
6.3.5 價值不變，成本下降。舉例：基礎形成的優化節省，如樁基成本下降，對客戶價值沒有一點影響。
6.4 價值工程應用的評價標準
6.4.1 符合6.3.1、6.3.2、6.3.5項所述，即可進行方案優化。
6.4.2 符合6.3.3、6.3.4項所述的，需以銷售淨利率做為評價標準。見8 作業指引相關記錄，《銷售淨利率做為價值工程評價標準的檢驗》。
6.4.3 當且僅當新方案的銷售淨利率大於原方案時，採用新方案。
6.5 價值工程應用的流程
6.6 價值工程應用案例
某別墅專案建築面積為10000m2，銷售單價為5000元/ m2，房產公司的成本總額為3000萬，稅金約為銷售收入的20％，外立面裝飾為面磚，面磚成本按建築面積計60元/ m2，經市場調研，若外立面改為石材，則成本增加330元/ m2，但銷售**可增加500元/m2，問是否將外立面改為石材？若改為石材，則售價至少要增加多少？若調低石材檔次，則石材成本需控制在多少？
解①：面磚面：is＝【（5000×10000）－30000000－（5000×10000）×20％】/（5000×10000）×100％＝20％
石材面：i1＝【（5500×10000）－（30000000＋330×10000）－（5500×10000）×20％】/（5500×10000）×100％＝19.5％
因i1＜is，所以外立面裝飾不能改為石材。
解②：設售價至少增加△p
i2≥is
i2=80％－（3000000＋330×10000）/（（5000+△p）×10000）×100％≥20％
△p≥550元/m2，即當售價可增加550元以上時，外立面裝飾可改為石材。
解③：設石材成本較面磚增加△c
i3≥is
i3＝【（5500×10000）－（30000000＋△c×10000）－（5500×10000）×20％】/（5500×10000）×100％≥20％
△c≤300元/m2，則石材成本為300＋60＝360元/m2
即當售價達到5500元，外立面裝飾可選擇單方造價在360元以內的石材。
7 可測f、c 的價值工程工作程式
7.1 應用理論
7.1.1 為了進行方案的優選、成本優化改進方案選擇，在可測算功能係數、成本係數的情況下，應用價值工程ve理論，進行價值工程的成本優化。
7.2 價值工程(value engineering) 的定義
7.2.1 定義：
通過各相關領域的協作，對所研究物件的功能與費用進行系統分析，不斷創新。旨在提高所研究物件價值的思想方法和管理技術。價值工程的目的，就是以物件的最低壽命週期成本。
可靠地實現使用者所需功能，以獲得最佳的綜合效益。
7.2.2 公式：
價值（value)=功能(function)/成本(cost)
通常寫為v=f/c
式中v——研究物件的價值；
f——研究物件的功能；
c——研究物件的成本，即壽命週期成本。
7.3 提**值的措施
7.3.1 功能不變，成本降低。
7.3.2 成本不變，功能提高。
7.3.3 提高產品功能，降低產品成本。
7.3.4 功能略有提高，成本大幅度下降。
7.3.5 成本略有提高，功能大幅度提高。
7.4 價值工程應用的評價標準
7.4.1 以價值係數v做為評價標準
6.3.1.
1 v=1。 即功能評價值等於功能現實成本。表明評價物件的功能現實成本與實際功能所需要的最低成本大致相當。
此時，說明評價物件的價值最佳，一般無需改進。
6.3.1.
2 v<1。 即功能現實成本大於功能評價值。表明評價物件的現實成本偏高，而功能要求不高。
這時，一種可能是由於存在著過剩的功能，另一種可能是功能雖無過剩，但實現功能的條件及方法不佳，以致使實現功能的成本大於功能的實際需要。這兩種情況都應列入功能改進的範圍，並且以剔除過剩功能及降低現實成本為改進方向，使成本與功能比例趨於合理。
6.3.1.
3 v>1。 即功能現實成本低於功能評價值，表明功能比較重要，但分配的成本較少。此時，應進行具體分析，功能與成本的分配可能比較理想，或者有不必要的功能，或者應該提高成本。
7.5 價值工程的工作程式
7.6 價值工程應用的步驟與流程
7.6.1 物件選擇：從市場需求出發，根據專案的具體情況選擇：
6.5.1.1設計階段：設計標準是否合適，是否存在不必要的功能等；
6.5.1.2施工階段：尋求實現設計要求的最佳施工方案；
6.5.1.3材料、裝置選用：尋找滿足質量要求的前提下是否有替代材料、裝置。
7.6.2 資訊收集：資訊是價值工程實施過程中進行分析、評價和優選的依據，整個價值工程是以提**值為主要目的，收集的資訊資料應該注意目的性、計畫性、可靠性、適用性。
7.6.3 功能分析：
功能分析是價值工程的核心。根據工程專案的特點和設計要求，確定功能目標價值工程，通過功能分析去掉不必要的功能，補充不足的功能，使產品的功能結構更加合理，達到可靠的實現使用者所需功能的目的。
7.6.4 功能評價：功能評價是根據功能系統，在同一級的各功能之間，運用一定的技法，計算並比較各功能價值的大小，從而尋找功能與成本在量上不匹配的具體改進目標以及大致經濟效果的過程；
6.5.4.1功能評價的方法1：強制評分法（0-4評分法）
6.5.4.2功能評價的方法2：專家打分法
7.6.5 方案創新：
方案創新是以提高物件功能為出發點，根據已建立的功能流程圖和功能目標成本，運用創造性的思維方法，加工已獲得的資料，在設計思想上產生質的飛躍，創造出實用效果好，經濟效益高的新方案；
7.6.6 評價優選：方案創新階段所產生的幾個方案需要進行評價和選擇，從中找出有實用價值的方案付諸實施。
7.7 價值工程應用案例
7.7.1 運用價值工程進行方案優選案例
以某中檔住宅專案的門窗方案選擇為研究物件，現有4個方案均可滿足設計及驗收的要求。說明價值工程在方案優選中的應用，其具體步驟是：
運用強制評分法（0-4評分法），得到各門窗方案的功能得分，求出功能評價係數f。
注：功能係數=功能得分／σ功能得分
利用目前預算成本，求出成本係數c
注：成本係數=預算成本／σ預算成本
計算價值係數v
注：價值係數=功能指數／成本係數。
以價值工程為指導的成本優化
1 目的 通過對價值 功能與成本進一步做思考與探索，運用價值工程的原理，尋求最佳方案，達成價值提公升或降低成本的目標。2 適用範圍 本實施細則適用於旭輝集團下屬地產公司。3 術語和定義 3.1 銷售淨利率，是淨利潤佔銷售收入的百分比。公式為 銷售淨利率 淨利潤 銷售收入 100 其中 淨利潤 銷售收...
以人性為基礎的價值核心
什麼叫洞悉人性，就是了解人，講人話，不要講套話，廢話，官話 別端著，端著是一種病。洞悉人性，就得活的真實，別讓虛頭八腦的文化毀了公司。前文所說的大公司和小公關公司的關係，如果合作夥伴活的普遍艱難，你就很難指望對方是認真做事，而不是糊弄交差。這裡說到乙個字 情懷 中國有一句古話叫 懷抱天下 傳統企業應...
以底線為話題的寫作指導
作者 鄭松梅 文學教育下半月 2014年第03期 內容摘要 本文以 底線 話題為例，分別從立意 文章結構兩個方面給出了詳細地寫作指導。關鍵詞 底線寫作指導 話題 人生中很多時候，我們或許很難達到某種高度，但絕不能放棄最後的底線。可以忍受貧困，不能喪失人格 可以追求財富，不能背棄道德 可以發表異議，不...