2023年5月25日
目錄一、 專案概況及周邊條件 3
（一） 地理位置 3
（二） 周邊條件 3
（三） 地塊現狀 4
二、 規劃設計條件與依據 4
（一） **規劃設計條件要點 4
（二） 規劃設計依據 4
三、 專案定位 4
（一） 市場定位 4
（二） 目標市場定位 5
（三） **定位： 5
四、 規劃設計要求 5
（一） 規劃理念及設計原則 5
（二） 總體布局要求 6
（三） 交通及路網要求 6
（四） 景觀設計要求 7
（五） 建築產品要求 8
（六） 公共設施要求 9
（七） 風格建議 9
（八） 地塊用地價值分割槽 9
（九） 其他設計要求 10
（十） 專案分期 11
五、 規劃設計成果 11
（一） 規劃設計說明 11
（二） 設計圖紙 12
（三） 日照分析圖 19
六、 設計週期 21
七、 附件 21
該專案位於珠海市香洲區建業二路、建業三路、九州大道西與石花西路之間，臨近白蓮洞公園。宗地總面積49000㎡，宗地位置及四至範圍附圖：
2.1交通狀況：
專案的水、路、空交通狀況：到白蓮洞公園乘22路車30分鐘可到達九洲港，水路運輸方便；吉大地區道路寬敞，鮮少有塞車情況，陸路運輸十分便利；乘車5分鐘到九洲城，在九洲城坐機場專線45分鐘到達機場，空運也很便利。
2.2教育：英才幼兒園、竹苑幼兒園、景園小學、圓明小學、恩溢小學、拱北小學、珠海四中、拱北中學、高階技校、珠海翔聯職業培訓學校
2.3醫院等級和醫療水平：香洲區想吉大衛生（中醫）服務中心、吉大中醫院、拱北醫院、香洲區人民醫院、珠海九龍醫院
2.4大型購物中心、主要商業和菜市場：迎賓廣場、萬佳百貨、口岸廣場文化、體育、娛樂設施：珠海漁女、圓明新園
2.5公園：白蓮洞公園、將軍山、板障山森林公園
2.6銀行：中國建設銀行北嶺分支、中國銀行
2.7郵局：中國郵政
3.1土地的完整性：原先為工業廠房，現規劃為住宅用地。
3.2地勢狀況：地勢平坦，地質狀況良好，與周邊地勢相比較高，宗地內沒有水渠或較深的溝壑等，但是存在少量的高壓線，可能會對開發有影響。
3.3地面現有居民情況：現已無人居住，原先的舊廠房已搬遷，對專案開發進度的影響幾乎沒有。
3.4地下情況：地上地下都沒有受保護的歷史文物古蹟和可利用的構建，已整平。
綜上，該地塊交通便利，周邊相關市政基礎配套設施完善，具備開工條件。
2.1國家建設部及市有關法規檔案及技術規定
2.2城市規劃管理技術與標準
2.3地塊位置示意圖及紅線圖
2.4**規劃部門的規劃設計要求
3.1產品定位
我們公司把本專案定位為高檔的住宅小區，主要運用一些智慧型化建築材料，主打環保牌，同時提供優質的服務和一流的管理水平。
占地面積49000平公尺，容積率≤2.0，總建築面積高達98000平公尺，綠化率高達60%，一共有483戶，停車位725個，小區內還包括有高階會所、體育文化設施等。
3.2企業定位
通過這樣的乙個專案，提公升我們公司品牌形象和可信度，同時提公升員工的工作能力和創新能力，培養獨具特色的企業文化。
3.3競爭定位
由於在該區域周邊很少有像我們這樣乙個高階專案，因此在競爭力度上並不是那麼的大，可以說如果專案順利實行，我們將在該區域的房地產市場上佔據重要的地位。
3.4消費者定位
主要的目標客戶是周邊企業的高層、**部門領導和注重環保、智慧型化的一些人群，這些潛在的消費者都是追求高品質的、高檔次的人群。
目標市場主要定位在高階的住宅市場，為消費者提供有品質、有檔次住所的市場。
4.1規劃理念
本專案定位於中高檔的住宅小區，這是乙個總共有7棟，總建築面積達到98000平公尺的專案，包括17層和21層的獨立單元，其中頂層是複式別墅，主要設計為一梯三戶和兩梯六戶，均為100平公尺左右的大戶型。使用智慧型化的材料，打造成為注重環保，追求品質、追求檔次的高階住宅專案。
4.2設計原則
創新與特色的原則：
節能和環保型建築材料選用，由於本專案主要賣點是環保和智慧型化材料的選用，包括**吸塵系統、風光互補路燈、恆溫玻璃等。
可行性與最優化原則：
在珠海，主打環保和智慧型化材料的專案不多，在專案所處區域更是絕無僅有，在技術、材料方面也具有較強的可操作性。
人性化與舒適化原則：
從業主客戶角度出發，注重人性化設計，滿足業主舒適化居住要求。
在既定容積率（≤2.0）、淨用地面積49000平公尺，同時在建築密度（≤35%）條件下，總建築面積達到98000平公尺，（其中住宅面積66900平公尺、配套公建面積31100平公尺）
總體布局除滿足建築、消防、人防、綠化、環保、衛生、交通、安保等要求外，充分考慮地塊周邊環境。充分利用周邊環境景觀提公升專案價值。
充分考慮住戶的觀景要求、通透、舒暢、體現小區舒適和諧的景觀環境，將小區綠地與宅前綠地有機的結合起來，同時保持居住區的安靜與私密性。
4.3交通路網
4.3.1專案規劃在東北方向設定大門，臨近主要交通幹道（九洲大道），在地塊的四周圍設定環形道路（兩車道），同時採用道路下陷的方式，減小過往車輛通行的雜訊；
4.3.2環形道路供消防、救護、物流和運輸生活垃圾使用；
4.3.3小區的中心地帶還設定了大量的人行通道和盲道，通往各個單元；
4.3.4在小區的西南角落設定乙個後門，更加方便業主的出入。
4.4專案入口
4.4.1 主入口：充分考慮景觀設計、交通設計，安排在地塊的東北方向。
4.4.2 居住區入口：居住區的入口，設計中要考慮到行人路、盲道和小區之間的關係設計，並且要盡量便於今後的物業管理。
4.4.3會所入口：主要是由會所的性質決定的，將其與住宅區分開，避免干擾住宅區業主的日常生活，同時也更有利於彰顯小區的等級品味。
4.4.4 服務性入口：該入口是為管理服務人員及服務車輛專設，如垃圾車、工具車等，設定在地塊的西南角，不會影響到小區內的正常生活。
4.5車位配比
4.5.1戶數：車位——1：1.5
4.5.2地面停車佔總車位數量的1/3，地下人防停車佔2/3。
4.5.3會所部分設定地上停車位，不設地下車位。
附圖：地上道路路網：
地下車庫入口及車位設計：
4.6整體景觀
4.6.1專案採用現代風格，根據小區特有的情況，在地塊四周設定環狀的園林景觀，一方面可以減小環狀道路車輛通行的雜訊，另一方面也可以起到使小區內空氣流通的作用，同時，在小區之間穿行的行人路和盲道的兩側也設有大量的樹木、花草，使小區內部與整體建築風格相融合和協調，其中也包括道路的布置、水景的組織、路面的鋪砌、照明設計、小品的設計、公共設施的處理等等。
本專案在設計時景觀元素的表現手法色彩和形式與周邊環境諧調，構築材料以自然環保材料為主。植物的配植上，以適合當地自然條件的植物為主，盡可能保留現有植物。同時考慮植物的色彩搭配的豐富、和諧，加強層次感。
4.6.2道路景觀設計
景觀道路四通八達，以外圍的環狀道路為主，中間的行人路、盲道為輔，通過巧妙布置，給人帶來美的感受。道路線型要優美流暢、容易認知，道路系統清晰、斷面組織與路面鋪裝合理。道路兩旁的植物配置要有層次性和在主景觀道路兩旁設定休憩場所，增加人文氣息。
4.6.3水體景觀設計
本專案的中心地帶設有水池、噴水裝置，這是本專案的亮點之一。由於本專案水景設計的時候應採用小規模人工水景相結合的方式；在水景設計的過程中，不僅要考慮景觀手法和文化表現，還要同步考慮水質的保護和治理問題。
4.7住宅部分
4.7.1建築單體：
將各樓體全部錯開，使各單體圍繞著中心的會所形成圓圈。這樣既能增強景觀的連續性，又能弱化建築密集的壓抑感，進一步提高整體均好性，同時配套用房留出2500㎡作銷售中心，其餘用作物業管理用房、服務用房和立即**中心等。
電梯布置：大戶型的單位採用1梯3戶型，小戶型的使用2梯6戶型。
朝向：基本都是南北朝向，且樓距都較大，通風採光等都是最佳的。
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