株洲中房專案
規劃設計任務書
合富輝煌（中國）房地產顧問****
二零壹壹年八月
說明由發展商交付於設計方的設計任務書會因設計工作的階段性及雙方對於工作內容及深度的約定而有所差異，本次提供參考的設計任務書所針對的內容主要是涉及總體概念性規劃、修建性詳細規劃。
為了充分發揮設計公司的創造性，本設計任務書基本上僅確立原則性的設計要求，並最大限度保留設計方發揮的空間，但對部分重要內容我們會根據策劃報告的分析給出提示，但並不排除設計方會有更好的解決方案。
內容索引
1、專案概況 3
1.1專案區位情況介紹 3
1.2專案周邊和未來發展 3
1.3周邊道路交通情況 3
1.4專案用地性質 3
1.5用地規模和經濟指標 4
1.6專案內部資源情況 4
2、專案發展情況說明 4
2.1專案發展策略 4
2.2專案客戶定位 4
2.3專案市場定位 6
2.4專案產品定位 6
3、規劃設計要求 7
3.1設計依據 7
3.2總體設計要求 7
3.3景觀設計要求 8
3.4各功能設計要求 8
3.5交信道路組織 16
4、設計指標 17
4.1各類物業技術經濟指標 17
4.2物業配比建議 18
5、設計深度 18
6、設計成果要求 18
附件1：施工圖設計內容和工作要求
附件2：湖南地區常用園林苗木
1.1、專案區位情況簡介
本專案位於株洲市天元區，此區域為為城市新興發展區域。
1.2、專案周邊和未來發展
本案位於天元區，以東、北邊湘江河為界，南以群豐鎮與雷打石鎮界線為界，西以株洲市與湘潭市界線為界，天元區是以行政、金融商務、文化體育、教育科研、資訊服務和高新技術產業為龍頭的綜合中心。
本專案北面的慄雨工業園未來將形成商業、金融、 商務、居住等為一體的綜合功能區，發展前景非常廣闊，有助於提公升本案的區位價值地位。
南面株洲武廣客運站距離本案僅5公里，交通非常便利，其次憑藉武廣客運站的開通，快速提公升片區的區域價值，對本案的開發非常有利。
1.3、周邊道路交通情況
本專案地塊四面臨路，交通通達性好，北面緊鄰泰山西路是城市主幹道，西面臨慄雨東路。東面及南面臨近城市規劃道路。
1.4、專案用地性質
地塊總用地為約268畝，淨用地約220畝，綜合容積率3.0左右，建築面積43.9萬平公尺左右，屬於中等規模專案
地塊較為方正，中間被規劃路分隔為南北兩個地塊，地塊東西寬約355m，南北長520m.
1.5、專案用地規模及基本經濟技術指標
1.6、專案資源情況
地塊內部景觀資源豐富，包括山體，原生植被，近10000㎡水體等。
地塊無較強的景觀支撐, 地塊北面、西面為城市主要道路，臨近道路附近將受到路雜訊及廢氣干擾；同時北面泰山路一側有廠房，視線上有一定影響。
● 客戶策略：
–首先以高階形象和景觀資源的專案周邊客戶開啟市場，樹立專案形象；
–在小區逐漸成熟後，吸引郴州及周邊的頂端和中高階客戶，實現客戶**的多樣化。
● 競爭策略：
–整合專案的景觀資源和規模優勢，突破區域**體系；
–營造內部立體園林景觀，進一步提高專案的景觀均好性，增強核心競爭力；
–在打造高素質產品的基礎上實現小區服務和生活方式的全面提公升。
● 品牌策略：持續培育專案質量，注重營銷推廣，樹立市場標桿。
2.2.1、目標客戶**
目前株洲市購房群體主要以周邊縣市、企業中高管、泛公務員、生意人為購房主要群體。
● 核心客戶客戶
企業職員(包括中、高層管理、技術型人才）
重點驅動因素：**、交通、配套、品質
● 重點客戶
企業中高管、泛公務員、生意人
重點驅動因素：環境、配套、品質、服務
● 游離客戶
周邊地市縣、返鄉客戶、省外投資客等
重點驅動因素：價效比、品質、區域發展前景
2.2.2、客戶群置業需求特徵
2.2.3、客戶心理品性
精明、精益求精、期待真正的高質量生活、享受生活、需求尊貴感、相對傳統的心態、注重風水。
依據專案發展條件、開發商的期望及客戶訴求，本專案將發展成為：
—— 「新城之心，高階生態藏品社群」
● 新城之心：專案所在區域區位優越，價值突出；
● 高階：體現產品作為豪宅小區的檔次、迎合客戶對高質量產品的需求、實現「樹立株洲市市場標桿」的開發期望；
● 生態藏品社群：充分發揮專案的規模效應，打造具有城市價值的居住小區，營造和諧的居住氛圍。
物業型別：洋房+高層
● 2.5-3.0的容積率。洋房產品**稀缺，市場需求大，建議設定較高檔次的洋房產品提公升專案售價和專案形象檔次
● 高層為主力回現產品。
園林：打造生態、休閒、共享園林，使專案在市場競爭中脫穎而出
● 園林主題——「東南亞生態主題園林」強調「自然、生態、休閒、共享」
● 園林應強調休閒景觀的打造，體現休閒、共享的主題，形成專案特色，吸引客戶。
配套：以考慮社群配套為主，滿足周邊需求為輔，營造尊貴、高尚的生活氛圍，同時對於提公升專案的形象有重要作用
● 臨街配套商業主要布置與東面規劃道路，主要滿足小區內部住戶需求。
● 專案設定高階會所，於泰山路與東面規劃路的交叉口，此區域昭示性，通達性較好。
● 慄雨路與泰山路的交界處預留地塊作為後期酒店和集中商業的布置區域。
3.1.1、有關文件及國家現行規範規定
1、《城市居住區規劃設計規範》gb50180—93（2023年版）；
2、本專案地塊宗地圖；
3、國家及株洲市本地現行設計規範和規定；
5、本專案設計任務書的有關檔案內容。
3.1.2、氣象條件
株洲屬**帶季風性溼潤氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，無霜期在286天以上，年平均氣溫16°c至18°c，是名副其實的膏腴之地，適宜多種農作物生長，為湖南省有名的糧食高產區和國家重要的商品糧基地，長江流域第乙個糧食畝產過噸的縣（市）就產生在株洲管轄的醴陵市。
3.1.3、根據中國**震動引數區劃圖，本區抗震設防烈度為6度
3.1.4、工程地質情況
具體應該依據勘察設計研究院所提供的專案詳細的工程地質資料
本專案規劃設計思路要站在一定的高度，具有一流的視野。從整體規劃、建築產品、建築風格、配套等各方面完全突破整個株洲市場目前的建築水平。應能充分體現出精品專案中的精品的設計要求，用先進的設計施工手法，創造出乙個以人為本，具有豐富的生活內涵和整體空間形象的現代化城市空間，立面要求簡潔流暢，平面布置經濟合理，實用率高，能帶給居者舒適、安靜、方便、安全的現代生活新感受。
3.2.1規劃設計原則
「景觀價值最大化」原則
規劃的過程中，充分利用專案地塊內外的景觀資源，強調景觀層次，重視「最有價值景觀面」的區域。
「均好性」原則
強調景觀的均享，在突出最珍稀戶型的同時，避免影響其他戶型的窗前視覺效果。同時保證日照、朝向的均好。
「共享性」原則
創造高層次的鄰里交流平台，著力打造入口、健身場地、廣場、園林、會所等共用空間。
3.3.1、景觀設計風格：
通過對本地市場調研了解到，株洲的客戶對異域風情的園林風格比較喜歡，同時結合專案定位和建築風格，建議兩個風格作為參考，
參考風格： 「東南亞生態主題園林」， 強調「自然、生態、休閒、共享」。
風格示意
3.3.2、景觀設計原則：
1、景觀的設計強調景觀感受和景觀功能的結合，景觀在滿足功能的同時，應重點考慮人的感受，景觀的設計中「以人為本」的思想應貫穿始終；
2、結合中心園林景觀和各個組團園林景觀進行景觀設計，通過重點對主入口、中心園林的設計，同時強調對組團景觀、小區綠化等的打造，營造豐富的、有新意的多層次的景觀；
3、景觀以中心景觀為重點，通過景觀節點，序列、漸變、對比等空間組織手法，將小區的各個組團的景觀形成乙個有機整體；
4、園林規劃設計決定後期的維護成本，在設計時就必須要考慮施工和日後維護的成本，盡量少設硬鋪，多設軟鋪，多草多樹，多採用本地常見植物等，同時注意休閒空間的參與性，布置街燈、椅子、小品等。
3.3.3、景觀設計要點：
中心園林景觀：
中心水景、木棧道、休閒涼亭、噴泉小品等主要景觀形成北地塊核心景觀。
林蔭大道：
將兩個地塊之間的規劃道路兩邊布置高大喬木和休閒設施，使其成為專案的一體，化劣勢為優勢，成為專案的亮點景觀。
山頂公園景觀：
山頂公園作為南地塊核心亮點應該重點打造，建議充分保留山上原生植被，設定上山步道、山頂休閒涼亭，同時在部分區域設定趣味小品，充分體現專案的生態自然和休閒主題。
以本土樹種為主（專案雖然是東南亞風格但是在植物的考慮上仍然是以本地植物為主，為了展示異域風情可以靠栽種湖南本地的棕櫚科樹目，例如：蒲葵樹。）適當引種珍惜邊緣樹種。
植物選擇抗病蟲害強、易養護管理的植物，充分發揮植物的各種功能和觀賞特點，合理配置，構成多層次的復合生態結構，達到人工配置的植物群落自然和諧，植物品種的選擇要在統一的基調上力求豐富多樣。植物配植避免影響室內的採光通風和其他設施的管理維護。
景觀小品、構築物 ：
景觀小品、構築物應該鄰近居民主要步行活動路線布置，易於通達，便於駐留。設計注重形式新穎，尺度宜人，位置選擇需避開消防通道。
運動、休閒設定：
本專案小區強調休閒、運動的生活，因此在運動和休閒的方面建議設定球場、漫步健身小道、游泳池、兒童遊樂場、架空層運動設施等。
景觀照明：
整體在滿足夜間基本照明的同時，加強重點區域和地段的照明效果，例如在主入口、小區廣場、水景廣場、兒童活動區域以及綠地中設定特色照明，形成豐富的夜景。可以設定水下燈、地埋燈、光纖燈帶、射樹燈等豐富照明層次。同時燈具設計造型新穎別緻，能形成獨特的燈具小品裝飾。
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2013年5月25日 目錄一 專案概況及周邊條件 3 一 地理位置 3 二 周邊條件 3 三 地塊現狀 4 二 規劃設計條件與依據 4 一 規劃設計條件要點 4 二 規劃設計依據 4 三 專案定位 4 一 市場定位 4 二 目標市場定位 5 三 定位 5 四 規劃設計要求 5 一 規劃理念及設計原則...
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