前期策劃大綱
第一部分專案區域價值分析
一、 影響區域城市發展與規劃的因素
1、 深圳市總體城市發展與規劃
2、 區域在深圳市城市發展與規劃中的功能定位二、 區域發展研究現狀
1、 區域經濟社會發展現狀
2、 區域的產業分布現狀
3、 區域的配套設施現狀
4、 區域的交通組織現狀
三、 區域未來發展研究
1、 區域經濟社會發展**
2、 區域未來產業布局研究
3、 區域的發展軸線與發展組團研究
4、 區域的配套設施建設
5、 區域的未來交通體系研究
四、 專案區位價值分析
1、 專案區位價值
2、 各物業型別研究範圍確定
第二部分專案商業研究
一、專案商業發展與專案總體開發的關係
二、深圳商業房地產發展趨勢分析
1、 近年深圳商業房地產**總量
2、 近年深圳商業房地產交易總量
3、 近年深圳商業房地產市場售價和租賃**水平分析4、 未來深圳商業房地產供求關係及**走勢**三、深圳主要商圈與商業型別研究
1、 深圳市主要商圈及形成原因分析
2、 深圳各主要商圈的輻射範圍研究
3、 深圳各主要商圈的商業型別及商業構成研究四、區域商圈研究
1、 區域商業邊界的確定及人口總量與結構型別2、 區域商圈型別研究
3、 區域商圈的輻射能力研究
4、 區域總體商圈研究結論
五、區域商圈細分研究
1、 區域內各子商圈的地理分布現狀
2、 區域內各子商圈形成的歷史因素及業態組成3、 影響區域商圈改造與重整的因素分析
4、 區域內未來各子商圈的功能與作用
5、 區域各子商圈的競爭格局
六、區域內典型商業專案案例分析
1、 專案基本情況
2、 專案亮點總結
七、專案商業輻射範圍研究
1、 專案在區域商圈中的定位選擇方向
2、 專案商業在區域商圈中的競爭優勢
3、 專案商業可實現的商業地位與作用
八、專案商業業態研究
1、 專案商業的業態組成研究
2、 專案商業各業態的價值整合與提公升
3、 專案商業業態的確定
九、專案相關商業運營群體研究
1、 專案商業經營與投資客戶群體定位
2、 商業各業態消費物件定位
3、 商業各業態消費群體特點分析
4、 商場經營商特點分析
十、專案商業各業態面積測算
1、 本專案商業用地的地塊swot分析
2、 本專案商業各業態面積測算
3、 本專案商業各業態的功能協調與組織
十一、專案商業布局
1、 商業布局的總體思路
2、 商業軸線與區域安排
3、 商業配套設施布局
十二、專案商業經營與主題與經營形式建議
1、 專案經營主題建議
2、 經營形式建議
十三、專案商業運營收益**
1、 售價(或租價)定位
2、 **制定原則
3、 **制定參考因素
4、 專案租售比例建議
5、 專案商業各階段的銷售率及**資金情況分析第三部分專案寫字樓研究
一、寫字樓開發與專案總體開發的關係
二、深圳寫字樓開發巨集觀市場環境
1、 深圳市寫字樓市場**及特徵分析
2、 深圳市寫字樓市場需求及特徵分析
3、 寫字樓客戶行業分布分析
三、可比寫字樓案例調查
1、 可比寫字樓專案概況
2、 可比專案客戶與租售情況
四、區域寫字樓市場需求因素研究
1、 區域城市功能規劃對寫字樓開發的影響
2、 區域的產業分布與發展
3、 區域寫字樓的對外輻射能力
4、 區域寫字樓與區域外商務區的競爭分析
五、專案地塊分析
1、 專案地塊條件分析
1）專案地塊分析
2）專案地塊景觀分析
3）專案地塊區位分析
4）專案周邊配套分析
2、 專案綜合分析
3、 專案核心價值的挖掘
4、 寫字樓開發方向確定
六、專案目標消費群體研究
1、 目標客戶地理區域**分析
2、 目標客戶主要行業與產業背景
3、 目標客戶租賃習慣與特點
七、寫字樓開發面積建議
1、 潛在客戶**總量與結構
2、 潛在客戶租賃**的承受能力
3、 區域內寫字樓競爭狀況分析
4、 寫字樓規模與酒店規模的關係
5、 專案寫字樓開發面積建議
八、寫字樓定位分析
1、 專案市場定位
2、 專案目標租賃客戶群細分及鎖定
1）客戶群細分及特徵
2）本專案租賃目標客戶群鎖定
3、 專案物業形象定位
1）定位內容
2）定位詮釋
九、寫字樓經營收益**
1、 租賃**定位
2、 **制定原則
3、 **制定參考因素
4、 各階段寫字樓經營收益及**資金情況分析第四部分專案酒店市場分析
一、酒店開發與專案整體開發的關係
二、深圳市酒店巨集觀市場環境簡述
1、 深圳市酒店市場現狀分析
1）深圳市酒店市場供需狀況及特徵分析
2）深圳市酒店市場總體**水平
2、 深圳市酒店市場前景**
三、區域酒店市場分析
1、 區域酒店市場研究範圍界定
2、 區域酒店規模與檔次現狀
1）區域商務酒店**規模及檔次
2）區域公寓式酒店市場**及檔次
3）區域產權式酒店市場**及檔次
4）區域典型專案分析
3、 區域城市規劃與城市發展對酒店業發展的影響4、 區域未來酒店**總量與結構的趨勢分析5、 區域未來酒店需求總量與結構分析
6、 區域酒店市場競爭狀況分析
四、專案酒店潛在客戶消費行為分析
1、 酒店潛在客戶的**分析
2、 酒店潛在客戶的消費訴求
3、 酒店潛在客戶的消費行為特點
五、專案酒店分析
1、 專案酒店概況
2、 專案分析
1）專案地塊分析
2）專案地塊景觀分析
3）專案地塊區位分析
4）專案周邊配套分析
3、 專案酒店swot分析
4、 專案酒店開發與專案整體開發的價值提公升六、專案酒店定位分析
1、 酒店功能定位
1） 酒店自身功能定位
2） 酒店功能與整個專案功能地位的吻合
2、 酒店形象定位
1） 酒店在專案總體形象中的作用
2） 酒店形象定位
3、 專案目標客戶群細分及鎖定
1） 客戶群細分及特徵
2） 本專案目標客戶群鎖定
七、酒店經營建議
1、 專案經營主題建議
1） 建議原因
2） 建議內容
2、 經營模式建議
八、酒店面積建議
1、 酒店客戶消費總人次測算
2、 酒店客戶季節性規律分析
3、 酒店入住率指標的選取
4、 酒店面積測算
九、酒店經營收益**
1、 酒店**定位
1） **制定原則
2） **制定參考因素
2、 各階段酒店經營收益及**資金情況分析第五部分專案分析及定位
一、 專案分析
（一）、專案區位及區域概況
（二）、專案地塊分析
1、 土地面積及其紅線圖
2、 地質地貌狀況
3、 周邊的建築物
4、 綠化景觀
5、 自然景觀
6、 環境汙染狀況
（三）、對外交通
（四）、專案規模
（五）、專案資源分析
（六）、專案swot分析
二、 專案定位
（一）、專案賣點整合
（二）、專案城市功能定位
1、 確定專案城市功能定位的基本思路
2、 專案城市輻射能力分析
3、 專案城市功能實現的機會與制約條件
4、 專案城市功能的組合與定位
（三）、專案開發主題定位
（四）、專案整體形象定位
（五）、產品定位（主要物業型別及各自構成比例）（六）、客戶定位
（七）、**定位
（九）、品牌價值主張
第六部分專案總體規劃及發展建議
一、 專案總體規劃的主體思想
1、 專案各物業型別功能的和諧
2、 社會公共設施的支援與利用
3、 城市景觀的營造與利用
4、 城市設計的要求
二、 專案建築規劃建議
（一）、建築方案、規劃要點建議
1、 軸線與組團規劃的總體構思
2、 總體規劃示意圖
3、 主要核心點及標誌性形象節點的確定
4、 專案總體開發軸線的確定
5、 專案開發組團的確定
6、 各組團功能之間的銜接與協調
7、 專案總體規劃各經濟技術指標彙總
（二）、建築風格建議（外立面、園林風格等）（三）、各物業型別規劃
1、 商業規劃
2、 酒店規劃
3、 寫字樓規劃
4、 配套設施規劃
（六）、專案交通規劃
1、 外部道路交通系統分析
2、 外部公共運輸體系
3、 專案未來外部交通需求分析
4、 專案內部**與車流需求分析
5、 專案交通組織總體思路
6、 專案內部與外部交通體系組織與規劃
（七）、配套設施建議
三、 專案開發分期及開發順序建議
第七部分專案投資分析
一、專案經濟資料分析
二、專案投資估算與資金籌措
（一）、專案總投資估算
1、 分項估算依據
2、 專案總投資估算
（二）、資金籌措
1、 資金**
2、 專案籌資方案
（三）、投資使用計畫
1、 投資使用計畫
2、 借款償還計畫
三、專案盈利分析
1、 各類物業銷售及經營收入估算
2、 專案銷售回款計畫
四、財務與敏感性分析
1、 盈利能力分析
2、 專案不確定性分析
1） 專案工程造價敏感性分析
2） 銷售**敏感性分析
五、專案總體經濟測算表
廣告策劃大綱
aduertising plan outline日期 企業 品牌 專案 名稱 a 前提 營銷計畫所提供的資訊概述 b 廣告目標概述 c 廣告戰略概述 d 預算概述 ii.形勢分析 a 企業 或產品 目前的營銷形勢 1 商業或行業資訊 2 公司 產品或服務描述 a 產品生命週期階段 b 商品分類 c ...
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