第一節城市研究
一、城市背景
1、區位優越、地域廣闊。衡陽位於湖南省中南部，湘江中游。東鄰株洲、攸縣、安仁；南界永興、桂陽；西接冷水灘、祁陽、東安、邵陽、邵東；北靠雙峰、湘潭。
衡陽 「扼兩廣，鎖荊吳」，地處南北要衝，既是兵家必爭之地，又是各路商賈雲集之地，曆為湘南重鎮。現轄5縣2市5區，總面積1.53萬平方公里,總人口731.
14萬。衡陽市區建成區和市區人口僅次於長沙，衡陽市區建成區120.5平方公里，建成區常住戶籍人口120.
8萬。2、人傑地靈，名人輩出。衡陽是湖湘文化發源地之一，是湘軍發祥地，湧現了蔡倫、李士真、王夫之、羅榮恒等古代發明家、教育家、思想家、革命家。
3、交通發達，南部重要樞紐。衡陽是全國45個公路交通主樞紐城市之一，轄區公路縱橫交錯、四通八達。京珠高速、衡棗高速、衡邵高速、衡炎高速、京港澳高速、衡桂高速、衡嶽高速、107國道、322國道、「三南公路」貫穿境內。
京廣、湘桂鐵路交匯市區、未來的衡陽鐵路樞紐將引入七個方向十三條線路，將會成為南方最大的鐵路樞紐。湘江、耒水、蒸水、公尺水，可四季通航，與鐵路、公路構築「三位一體」的立體交通網路，衡陽新民用機場選址在衡南縣雲集鎮，衡陽機場定性為國內支線機場，建設的目標年為2023年。
4、歷史悠久，千年古城。衡陽始建戰國時期，成於隋朝，解放前期（2023年）成立衡陽市，2023年設地級市。
5、資源盛產，旅遊聖地。衡陽堪稱「有色金屬之鄉」、「非金屬之鄉」、「魚公尺之鄉」和「旅遊聖地」。國家級重點風景區———南嶽衡山更馳名中外。
小結：衡陽憑藉優越的位置、豐富資源，悠久人文歷史，成為華南經濟圈與長株潭經濟圈的連線要塞，「3+5」城市群重要組成部分，為衡陽房地產發展提供了機遇。
二、城市經濟
1、衡陽市經濟態勢呈上行狀態
衡陽市近五年來gdp總值、固定資產投資額、社會存款總額、財政收入等四項指標呈穩定上公升趨勢，從四項指標也顯示衡陽市經濟發展較快，城市建設力度加強，居民日益富裕的態勢。
2、城市穩健發展，居民購買力增強
2023年人均gdp已達到了17299元，按照國際慣例，說明衡陽市進入減緩發展期，為快速發展奠定基礎。城市居民人均可支配收入穩步上公升，消費能力不斷提公升，費支出佔可支配收入的比例不斷下降，居民儲蓄能力不斷增強，保障購買大型消費品能力。
3、二三產業優勢逐步凸顯
2023年衡陽市
一、二、三產業佔全市gdp的比重為20.6：42.
8：36.6，三次產業佔比「一降兩公升」：
一產業佔全市gdp的比重比上年降低了1.7個百分點，二產業比上年提高1.1個百分點，三產業比上年提高0.
6個百分點。工業對經濟增長的貢獻率達到52.5%，比上年提高1.
8個百分點。充分體現了衡陽市以「工業立市」「商貿興市」「旅遊旺市」的城市發展戰略。
小結：城市經濟穩健發展，二三產業優勢逐步凸顯，居民購買能力不斷提公升，房地產消費空間提公升。
三、城市規劃
1、城市建設目標
城市職能定位：湘南中心城市、交通樞紐、旅遊服務基地、省級歷史文化城。
城市發展目標：將衡陽建設成為湘南商貿、物流業發達，工業先進，宜居宜遊的現代化中心城市。促進由傳統加工工業城市向現代加工工業與物流中心的方向發展，培植具有省際或全國意義的主導產業，重塑湘南經濟中心地位。
遠期中心城區城市人口規模為130萬人左右，城市建設用地規模控制在125平方公里，人均建設用地控制在96平方公尺以內。
2、城市發展格局
城區採取「十字」型的空間布局形態，居住生活空間的發展沿著湘江兩岸向南、向北展開，突出獨特的山水條件和人文背景；綜合服務功能的空間發展自西向東推進，強化中心城區經濟同區域南北向經濟主動脈的關聯。
3、城市商貿網點規劃
衡陽城區商業網點規劃北至松木工業園，南至湘江河畔、東至衡大高速、西至京珠高速複線，規劃總面積180平方公里，商業發展總體格局為「一主六副、兩帶十街、四區三園」。
一主：即解放路城市商業中心。
六副：即高新區商業副中心、江東商業副中心、長湖商業副中心、酃湖商業副中心、白沙洲商業副中心、合江套商業副中心。
兩帶：即湘江觀光休閒商業帶、蒸水古今文化商業帶。
十街：即衡西綜合商業步行街、大元頭精品購物商業步行街、長湖主題購物休閒步行街、中山路精品服飾商業街、和平路特色餐飲休閒街、華新風味美食街、酃湖特色小吃街、綠色農家樂民俗風情街、先鋒路綜合數碼商業街、文化辦公用品品牌街。
四區：即家居裝飾建材、工業小商品市場、汽貿及配件和工業品生產資料四大市場集中發展區。
三園：即白沙、松木和雲集三大現代物流園區。
小結：衡陽城市地位提公升，城市功能合理規劃，增強了城市對周邊縣市的吸引力，有利於吸引周邊縣市消費者「進城」。
第二節房地產市場研究
一、房地產發展狀況
1、房地產投資
衡陽市近五年來房地產投資額處於上公升狀態，但是在2023年開始增幅有所回落，說明衡陽市近年來房地產開發熱度高，另一面說明衡陽房地產開發目前已進入了理性緩和開發階段。
2、建築施工與竣工
衡陽市近年來建築施工面積呈「v」字形，整體呈上公升趨勢，竣工面積和商品房竣工面積呈波折型，呈穩定上公升趨勢，說明衡陽市房地產開發節奏因整個經濟環境變化而不斷變化，推貨量也呈現集中性。
3、預售商品房**量
資料**：衡陽房地產局
2023年衡陽市累計批准預售商品房1341436平方公尺，與2023年相比減少46.31%，其中批准預售住宅面積1062830平方公尺，同比減少54.88%，批准預售非住宅面積278606平方公尺，同比增長94.
38%。
4、商品房銷售量
資料**：衡陽房地產局
2023年衡陽市累計銷售商品房17011套，面積2120751平方公尺，與2023年相比分別增長93.28%、92.34%、127.
37%。其中銷售住宅14623套，面積1961586平方公尺，與2023年相比分別增長109.65%、96.
70%、136.16%。
5、商品房供銷情況
資料**：衡陽房地產局
2023年衡陽市商品房供銷比（期間商品房批准預售面積：期間商品房銷售面積）為0.63：
1，商品房住宅供銷比為0.54：1。
2005-2023年，商品房**量為523.6萬平方公尺，銷售量為339.7萬平方公尺，市場庫存量為183.
9萬平方。2023年，市場銷大於供，消化往年庫存積壓77.9萬平方公尺，目前衡陽市商品房庫存量為106萬平方公尺。
6、戶型結構銷售情況
資料**：衡陽房地產局
美國市場報告
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