總工辦李海燕
「強化內功」無疑是「後暴利時代」下房地產企業的共識和熱點話題。
目前，在「強化內功」的具體舉措上，不同梯次企業卻表現出不同的發展思想和行動方向：從去年初開始，一線房地產企業都幾乎同時啟動了標準化戰略及標準化體系建立工作，而第
二、第三梯隊企業依然以傳統的四大塊為主（戰略規劃、組織管控描述、專案管理體系、人力資源管理）——這恰恰應和了不同型別企業在管理提公升方面的不同訴求。
事實上，標準化並非乙個新鮮的概念。早在幾年前，萬科、恆大、龍湖等企業就已經開發嘗試複製、連鎖開發的標準化之路了。
但是，包括萬科在內的幾乎所有一線企業在初嚐標準化開發時，大多是基於控制開發成本而以推行產品標準化為主，而沒有提公升到企業戰略高度，更沒有基於標準化戰略而構建企業全面的標準化體系，包括產品標準化、流程標準化、技術標準化、合約標準化和輸入、輸出成果的標準化等等。
戰略規劃應該與時俱進，至少要體現出企業特點。特別是多專案、多地域型別，要想從根本上提高企業的盈利能力，必須大力推進標準化戰略。
一、何為標準化戰略
當前大型標桿企業在開發、管理上存在的突出問題大都與未推行標準化戰略有關：
◎設計精度、深度不夠，變更較多，質量通病較多←沒有大範圍推行產品標準化。
◎專案成本「實際＋**」的偏差率較大←沒有推行標準化的「專案成本定額」。
◎組織結構及權責關係經常在授權與「削藩」、合併與分立中游移←缺乏標準化權責體系。
◎制度、流程執行力差←缺乏嚴謹、精細化、標準化的業務流程。
◎不同專案、不同人員執行同一工作的績效結果差異較大←沒有標準化的操作規範。
◎個人經驗、能力、責任心對工作績效影響過大←沒有標準化的輸入、輸出工作成果。
所謂標準化戰略是指基於企業資源、核心競爭力、專案特點、管理經驗及教訓、企業文化等差異性特點，為從根本上提高工作效率和效益，借鑑產業化的工業產品生產、銷售經驗，在產業化、集約化思維下所採取的程式化、流程化研發戰略。
無論是對於中小房地產企業還是大型標桿企業來說，實施標準化戰略都有著顯在的重要意義：
——有利於從根本上提高開發效率和效益；
——有利於從根本上降低專案成本和費用；
——有利於從根本上保證工作績效；
——有利於解決大多數現時存在的運營問題，促使企業盡快跨越制約企業進一步發展的「坎兒」；
所以，標準化戰略應該成為大型標桿企業的核心戰略之一，並推行實施！
二、標準化體系的構建
大型標桿企業在實行多專案開發時，因為不同專案的物業形態、規模等大都不同，所以往往導致開發效率和專案利潤率較低，即從規模開發能力、成本費用和專案附加值入手效果往往不是最快最明顯的。
1、目前業內一線企業幾乎都在積極地、悄悄地推行產品標準化工作：
◆ 萬科--城花系列(城市中心外圍住宅)、四季系列(城郊結合部住宅)、金色系列(城市中心住宅)和自然人文系列
◆ 龍湖地產-高層低密度住宅系列、地中海式別墅系列、天街系列、大城小院系列
◆ 萬達集團--「萬達商業廣場」系列
對產品標準化的認識易產生下列誤區：
（1）認為就是簡單地複製標準藍圖，事實上所複製的產品線必須是具有核心競爭力的好產品；
（2）認為是乙個專案複製另乙個專案，事實上是前期的部分複製，而不是整個專案照搬複製。
產品標準化的目的是「形而上」地確定企業的產品線，進而進行複製、連鎖開發，以從根本上降低開發成本和費用，提高開發效率和效益。
2、確定標準化內容，產品標準化內容一般包括但不限於以下內容：
● 總圖設計的標準化：小區規劃設計中的總平面圖中的入口、道路、標示、公共設施；
● 建築風格的標準化：如歐式風格，美式風格，仿古風格，中國風，現代風格等；
● 建築立面的標準化：選材、色彩、細節；
● 戶型的標準化；
● 構件的標準化：集中採購，節約成本，降低錯誤率；
● 產品效能標準化；
●其它產品元素的標準化，如會所、大門、圍牆等。
以產品的「景觀模組」為例，要分別確定不同景觀風格下的標準化「設計圖集」：
3、產品模式確定：確定開發模式，標準化產品線下專案開發模式應包括投資開發模式、土地獲取模式、規劃設計模式、工程建設模式、營銷模式等全程操作模式。
4、最終成果：每一條產品線都要分別形成《專案開發管理手冊》和《產品技術標準》兩份工具手冊。其中《產品技術標準》因以標準圖集的形式，幷包括產品標準化的各項內容。
（一）流程標準化——異地化、多專案開發的基礎
1、什麼是流程標準化
流程標準化是指針對不同產品線分別建立該產品線下的標準化的管理流程體系。
對於如何建立適宜、有效的管理流程體系，睿智的大型標桿企業應該充分地認識到以下兩點：
一是切忌照搬或套用某些標桿企業的管理流程，因為大量企業的應用實踐證明其實施效果很差；
二是一定要確保流程符合企業實際情況和產品線特點，並做到精細化、標準化和可操作性。
所謂精細化就是要把各種可能的情形都做出盡可能詳盡的規定，使各種可能的情形都有章可依，有據可查，可以追溯。
標準化就是建立基於不同產品線差異性的標準化的管理流程體系。
可操作性就是所建立的流程體系一定要切合實際，易於實施，便於執行，執行有效。
2、產品線下專案開發管理流程體系的內容
首先，根據不同的開發模式，建立不同的專案開發管理流程。
其次，每類專案模式的開發管理流程應涵蓋專案開發全程、各項工作的流程，至少包括但不限於以下十三個方面：
1.專案管控模式及組織管理
2.專案開發計畫管理
3.專案目標管理
4. 專案規劃設計管理
5. 專案報批報建管理
6. 專案成本管理
7. 供方資源與招標採購管理
8. 工程組織建設管理
9. 專案營銷管理
10. 客戶關係管理
11. 專案結案及專案後評價管理
12. 專案開發全程應急事件預案管理
13. 專案開發全程風險預警與控制
特別應該注意的是，只有在流程規範化工作完成後，企業才具備匯入資訊化系統的基礎。大量實踐證明，在沒有完善流程制度前先導入這些資訊化系統，往往會導致效率低下，流程複雜。
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