【摘要】在房地產專案開發過程中，嚴格按照規定的業務流程控制關鍵節點，進行過程管理和控制，是確保房地產專案開發實現預期收益的關鍵。
【關鍵詞】房地產專案；建設；銷售；服務；控制措施
一、重點關注專案開發階段和關鍵節點
1、從影響專案開發成敗角度考慮，一般按照「3/70」原則，重點關注業務流程中的其中三個階段。一是投資決策，該階段對專案開發成敗影響佔到70%；二是產品定位，該階段對專案開發成敗影響佔到剩餘部分的70%，即對專案總體開發成敗影響佔到21%；三是營銷，該階段對專案開發成敗影響佔到最後剩餘部分的70%，即對專案總體開發成敗影響佔到6.3%。
2、從全面預算及計畫管理角度考慮，一般集團公司層級主要控制業務流程過程中的15個關鍵開發節點。依次為取得國有土地使用權證、產品定位報告、規劃方案批覆、施工圖設計、簽訂施工總承包合同、取得建設工程施工許可證、工程開工、營銷中心及展示區開放、取得預售許可證、開盤、完成65%的銷售金額、完成95%的銷售金額、取得竣工驗收備案證、竣工結算、交房。
二、專案開發各階段主要管理及控制措施
房地產公司在獲取專案後，開發過程中的成本控制、計畫管理、投資收益等必須以專案可行性研究報告為依據，做到不突破，堅持不越線。包括限額設計、責任成本、開發周期、回款時間等均應按可行性研究報告進行考核，可研報告是公司專案開發的控制性檔案。
1、投資決策階段
（1）認真編制專案可研報告。
公司在專案前期調研階段，根據調研進展及深度，將可研分為「土地版」、「啟動版」、「方案版」、「執行版」和「調整版」等五個階段。各階段側重點不同，層層深入，分別從市場、銷售、成本、建造、融資等角度對專案進行分析和判斷。在編制專案可行性研究報告時，確保可行性研究報告分析全面，資料真實、準確、客觀。
（2）成立可行性研究調查小組，各司其職，確保報告客觀、準確。
土地儲備部門按照公司發展戰略積極跟蹤和分析土地市場資訊。一旦形成儲備意向，組織公司營銷、成本測量、設計、工程管理、財務等專業部門成立臨時可行性研究調查小組，分別從不同專業和角度對地塊進行調查研究。在報告形成的不同階段，各專業部門之間採取先分工再協作，先爭論再統一的工作方式，提高可行性研究報告的科學性和風險控制能力。
（3）創新專案獲取方式，降低成本，縮短土地儲備時間，加快專案開發節奏。通過股權收購方式獲取土地，合理規避稅費，降低成本。
（4）善借外力，在合作中不斷提高報告編寫水平和質量。在專案前期調研階段，若專案規模較大，建議聘請知名策劃機構展開全方位合作。一方面借用其完整強大的資訊資料庫為報告提供更加詳實的資料支援，另一方面可利用其多年積累的專業經驗和知識為報告提出專業指導。
保持與國內知名策劃機構長期合作，不僅在具體工作上對公司可給予技術支援，同時還可為公司可行性研究分析和策劃定位人員的培訓提供學習機會和進修基地。
2、產品定位及設計階段
（1）產品定位
可行性研究報告中已對產品定位有了基本意見和定位，鑑於一般情況下可行性研究報告調研時間緊，在專案取得後，建議以可行性研究報告為藍本，補充完善產品定位分析。產品定位實際應屬營銷範疇的工作，只有定位準，設計適銷對路的產品，市場才能接受，才有利於後期營銷。所以，在產品定位時應充分聽取營銷部門意見。
目前，國內大多數房地產企業房屋銷售基本上採取的是委託**銷售模式，所以，產品定位一般會由房地產開發公司營銷管理部會同專案後期意向營銷**公司一起來完成，目的是將營銷工作進行前置，實現全程營銷的理念。
（2）產品設計
房地產公司應成立設計管理部負責具體的產品設計工作，而不應簡單交由工程管理部代管，設計管理部應有產品研發的職能。為了確保設計滿足和符合產品定位報告要求，從限額設計開始控制成本。
目前，許多房地產開發公司設計管理部基本職能是選擇設計單位，負責組織設計及變更等圖紙會審工作。設計管理部的重要職能即通過經驗和知識積累，建立和完善公司產品設計資料庫，確定公司各類開發產品的建築構造做法、裝飾裝修標準、配置標準等。
（3）技術創新
產品研發中心重點負責公司產品設計創新，新材料、新工藝的推廣應用。著力對產品戶型、建築立面色彩和造型、景觀配置和部品如廚房、門廳入口等細部功能等進行研究，提高戶型的舒適度和使用空間，提高產品的附加值。目前，大部分房地產公司開發專案均配建有太陽能景觀照明系統、雨水回用系統、太陽能熱水**系統等節能環保系統。
一般情況下，專案開發技術創新投入應保持在營業收入的3%左右為宜。
三、工程建造階段
在工程建造階段，應強調二點，一是積極履行社會職責，強化安全生產，確保工程質量；二是堅決貫徹執行主輔同步，景觀先行的理念。
（1）招投標管理
在主體專業分包及配套工程施工單位選擇上，應該制定嚴格的招投標管理辦法，還應定期發布包括主體工程、園林景觀工程、消防工程、智慧型安防工程、電梯採購、配套工程等一系列工程招標檔案範本，將這些合同作為招標檔案的一部分進行發布，避免投標單位中標後再進行合同商務談判，影響時間和工期。
其二，公司建立合格供方名錄，定期在公司資訊平台發布。合格供方評價採取誰使用誰評價的原則。合格供方名錄中所有單位均應由專案公司及公司相關職能部門綜合評價後再進行公布，按評定結果、高低分等級管理，所有參與投標單位原則上必須是公司合格供方名錄單位。
三，各投標單位投標前，必須繳納投標保證金，同時，招標檔案中還明確要求中標單位在簽訂合同前以現金形式繳納履約保證金。公司還可利用履約保證金繳納辦理施工許可證過程中需繳納的**規費。
（2）現場施工管理
現場施工管理我們主要抓進度管理和落實主輔同步、景觀先行的營銷理念。為貫徹落實主輔同步、景觀先行的營銷理念，現場所有外牆腳手架從二層以上開始懸挑，便於地面配套工程提前進場施工，並要求會所必須同步施工，盡早將樣板區展現出來。現場安全、質量管理我們主要交由監理管理，對監理有嚴格的考核辦法。
四、營銷階段
努力應對巨集觀政策調控下的地產市場經營新格局，牢固樹立全員營銷意識，堅持以營銷為中心的開發理念，以客戶為中心、以市場為導向，將營銷理念與營銷管理貫穿於專案開發全過程，進一步理清營銷思路、理順營銷體制，提公升公司員工的整體營銷能力，加快房屋銷售進度，迅速回籠資金，提高存貨周轉率。
面對嚴酷的市場環境，房地產公司應及時調整營銷思路，找準市場切入點，順應市場規律，採取靈活多樣的營銷策略和技巧，保證資金快速回籠。誠信營銷，在營銷中心顯目位置公示房屋銷售資訊，為客戶提供滿意的置業顧問服務；在付款方式上，針對客戶的不同需求，採取分期付款的方式，緩解客戶首付款的經濟壓力；在銷售服務上，積極主動為客戶辦理網簽和貸款審批手續，為客戶解決貸款和備案難題，避免客戶流失；在銷售策略上，進一步加大市場調查力度，認真做好競品樓盤的對比分析，擬定靈活的銷售策略和客戶細分，**售，減少存貨。
五、物業服務階段
優質的物業服務能為房地產公司帶來產品溢價、品牌增值，已越來越被行業所重視。公司要增加物業服務投入，重點引進物業服務高階管理人才，通過現代化的管理，打造一支精幹、高效的物業管理團隊。要不斷提高物業公司的物業管理服務水平和專業技能，持續滿足業主的服務需求和期望，促進物業管理工作健康、有序發展，使業主滿意度逐年提高，讓公司品牌被社會廣泛認同。
房地產開發專案設計階段成本管理
價值工程的主要思想是通過對選定研究物件的功能及費用分析，提高物件的價值。這裡的價值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數學比例式表達如下 價值 功能 成本，即 v f c 這條提示了 用最少的投資，爭取最大效益 的五條方法 1 保持開發專案功能不變，降低專案投資。2 投資不變，提高專案功能。3 ...
房地產專案開發流程步驟
乙個房地產專案開發的整個流程大體上包括10個階段。一 開發商提出開發設想是整個房地產專案開發的起點 在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產專案開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產專案開發的成敗。這需要房地產開發商認...
房地產開發專案管理流程
工程管理流程目錄 工程技術部 工程管理流程編制說明43 工程 01 方案設計管理流程44 工程 02 初步設計管理流程45 工程 03 施工圖設計管理流程46 工程 04 總平面圖及室外市政景觀綜合佈線設計管理流程 47 工程 05 開工準備工作管理流程48 工程 06 施工圖會審管理流程49 工程...