【榮興民俗文化美食街】
推廣提案
目錄：一、 2023年遂寧房地產市場分析
二、 遂寧商業物業分析
三、 專案理解及定位
四、 建築部分產品建議及定位
五、 推廣策略研究
5-1、推廣模式及時間安排
5-2、推廣主題研究及確認
六、各推廣階段的工作細化
6-1、匯入/預熱期
6-2、公升溫期
6-3、引爆（開盤）
6-4、持銷期
七、銷售策略及安排
八、建立完善的物業管理
九、招商
第一章：2023年遂寧房地產市場分析
巨集觀調空、土地拍賣、銀行緊縮、市場競爭加劇將成為2023年遂寧房地產市場「行動準則」。
遂寧房地產市場新動向：
1、遂寧房地產市場郊區化（中心近郊激烈碰撞）
隨著土地成本的**，產品造價的提高，市場的大量需求使得城北、河東、工業園區等地段的房地產市場有突破性的發展前景。雖然有較大的開發空間但是並存激烈的市場競爭。因此「郊區市場」將成為遂寧房地產的一支主力軍團，登上遂寧房地產市場的舞台。
2、樓盤「個性化」
2023年新樓盤無論產品還是市場定位上皆少了對「老盤」的傳承，多了幾分創新多了幾分個性。
3、市場競爭白熱化
租個門面擺張桌子就可以把房子賣完的時代已經過去，單梯樓將被花園小區所替代，小規模變成大規模，要在市場（客戶）挑剔的眼光中生存。將出現春秋雄風，戰國群雄的局面。
4、產品規模化，品牌化。
品牌=品質+廣告。
以市場為導向，在矛盾中生存。現在的市場可以說是乙個比規模，看品牌的市場，只有從規模上、品牌上強強出手，鑄造一流的產品打動消費者。讓市場了解企業、了解你的產品。
5、房地產「市場營銷」比重的上公升
專業的眼光看問題是取勝的關鍵，從產品的構思到生產產品再到產品的銷售。每乙個環節都離不開營銷，無論是小樓盤還是大樓盤要想從市場中脫穎而出，真正做到價值最大化，比如2023年所面市的每乙個樓盤或多或少都在市場上露露面做一做宣傳。可見市場營銷所佔比例不斷的上公升。
6、市場對服務的需求（物業管理的提公升）
從過去的沒有物業管理到簡單的管理到現在的專業物業管理公司，從基本安全到全新呵護，優質的物業管理將成為2023年消費者選擇物業的乙個關鍵因素。
7、商品房開發走向「集約經營」，產品呈現「精品化」
隨著住房消費主體的改變，開發商的理性化程度大為提高，房地產開發由過去的粗放經營向集約經營轉變，以往大行其道的單體開發逐漸被小區建設取代。為滿足城鎮居民對住房由過去只追求「居者有其屋」的簡單需求轉變為當前更加注重質量、環境、智慧型的「居者優其屋」的更高層次的需求，開發商們普遍增強了精品意識，精品小區無一不是從「以人為本」、「人與自然」的角度出發，充滿了對居住者全方位的關懷，同時，也代表了遂寧房地產業的發展方向。
第二章：遂寧商業物業分析
商業地產需要巨集觀調控：
商業地產以「地段論」影響地產界數年，2023年商業面積的大幅度上公升，將出現商業物業氾濫；商業物業提公升空間較小，要想市場認可自己的商業只有從準確定位、商業規模、管理模式、等方面進行研究；有待有關部門進行巨集觀調空。
遂寧商業地產幾大特點：
a：商業物業面積大幅度增加；
b：商業物業空置比例上公升；
c：商業業態較為零亂；
d：規模較小，投資公升值空間小；
e：商業物業管理檔次較低；
f：本地投資商業力度較弱;
g：產品本身檔次較低;
h：產品的規劃設計相對落後;
i:地方招商力度較弱;
第三章：專案理解及定位
榮興怡景（裙樓部分）：
命名方案：
a：榮興民俗文化美食街
說明：定位「準確度及範圍的大小」決定了物業上市後的抗風險能力。
專案理解：
榮興民俗文化美食街位於渠河路和嘉禾西路交匯處，渠河公園旁（城監大廈和建設大廈之間）。距離西山森林風景區僅400餘公尺。前擁渠河綿延千里秀美水岸風景，近臨風光無限的渠河公園。
優劣勢分析：
專案優勢（s）：
a：地理位置；
b：交通便捷；
c：產品風格的創新（注：見後「建築部分產品建議」）；
d：定位優勢（民間風味美食）做「具有規模和檔次的特色餐飲」；
e：消費群體；
考慮到後期的業態運作，專案及周邊匯集了許多高收入者（如：各市政單位，各小區業主等）。
f：專案配套（大約3000平方公尺的餐飲廣場）；
g：專業的商業物業管理，真正的理財管家。（商業部分：個性物業管理）；
專案劣勢（w）：
a：商業氛圍較淡；
b：操作引導難度較大（推廣費用較高）；
c：**量小（後期的招商工作難度大）；
專案定位：
榮興怡景（裙樓部分）：
產品檔次定位：
方案：[具有規模和檔次的特色餐飲]
[民間風俗文化美食]
理由：a：通過對2004商業分析，2023年將出現商業物業氾濫，要想市場認可自己的商業只有從準確定位、商業規模、管理模式、等方面進行研究；所以需要有規模 。
b：搜尋整個遂寧市沒有乙個地方餐飲是純中高檔次，規模在5000平方公尺以上，更不用說特色餐飲；是遂寧市餐飲的空白區。
c：本專案區域匯集了較多的高收入消費群體（比如：各小區業主、各市政單位、各公共活動場所「體育館、圖書館、宋瓷博物館、渠河公園」活動人群等。他們將成為中高檔次餐飲消費的主力軍。
d：專案的配套為中高檔次餐飲消費者提供便利。如：3000平方公尺的餐飲廣場為消費者提供餐飲前後的休息及活動空間，停放車輛等；真正做到休閒餐飲，餐飲的延伸。
e：交通便捷，延伸了駕車前來餐飲消費者；
成功案例：
重慶九龍花園美食街
（乙個典型的民間風情美食街，銷售率100%）
分析：1. 專案位置較為偏遠（距離主城區30分鐘車程）；
2. 交通不便；
3. 配套比較單一，更談不上有水有公園；
4. 半徑3公里沒有主力消費群；
（取樣1：）
市場定位：
專案消費群定位：
a：本地原做特色餐飲的店主；（需要擴張業務）
b：各地品牌餐飲連鎖店（七十二行、鵝掌門、重慶香牌坊火鍋、成都老媽火鍋等）
c：各市政單位人員（有灰色收入者）；
d：本小區業主及周邊小區業主；
e：個體商販（自己經營）
f：私營企業的高階職員；
1、影響營銷的三個消費層次
（1）投資消費人群
（2）經營消費人群
（3）終極消費人群
2、各層次消費人群特徵（劃分極不明確、區域、職業、年齡等）
（1）終端消費者主要消費特徵
購物是否方便、經營是否有特色，產品內容是否豐富，選擇餘地是否大，環境購物是否舒心。他們的消費行為表現為：注重產品品質與舒適性，新鮮時尚事務對其有較高的吸引力。
年齡25--60歲，家庭收入水平中上（人均月收入1800元以上，家庭月均收入3500元以上）且呈上公升趨勢，生活穩定。注重生活的便捷、周邊生活設施及健康休閒場所的完善。
(2)商鋪的經營者消費特徵
關注地段位置的優劣，交通是否方便，聚集人氣的能力如何，消費者對於經營專案的接受度
年齡30-45歲，渴望成功，勤奮努力，有危機感。具有豐富的服務行業經營管理經驗，對經營專案有獨特的眼光，注重經營環境帶來的影響。
經營者年齡：
（3）商鋪投資業主消費特徵
關注地段位置的優劣，投資的公升值潛力如何是其利益點；
年齡30-60歲，生活穩定。 他們的消費行為表現為：希望物有所值，購買較理性，通常花錢有計畫，較為謹慎，注重產品是否具有公升值潛力。
投資者年齡
投資者**地：
第四章：建築部分產品建議及定位
(一) 產品規劃的原則:
1、 盡可能的增加可售面積，減少不必要的浪費，一方面可以增加整體專案的利潤，另一方面可以降低平均單位面積的售價；
2、 根據總價控制原則，單位銷售面積控制在60㎡以內，將每個投資機會控制在25萬左右，這樣可以適當減小產品風險；
3、 交通組織井然有序，通道不宜擁擠，景觀設計科學、合理有利於**的聚集；
4、 保持每個門市的開間進身，符合客戶的具體的經營需求；
5、 在經營業態的規劃選擇上，既要保證入氣吸納的整體統一，更要保障經營個體的相對獨立；
(二) 規劃方案的建議：
考慮到專案定位與產品定位的統一性，本專案的商業部分可增加豐富的立面感觀，製造出和專案定位：
民間風俗文化美食
● 相統一的產品；「古色古香」的建築。要古色但要以明快、向上的色彩訴求。
● 主要體現：「、」風格。
● 真正建造出具有文化底蘊的建築。
產品定位：
a：遂寧首家民間風俗文化美食街
@：建議在各個入口修建特色牌坊來昇華專案形象；做到真正意義上的獨一無二。要把所謂這種文化從建築物上完全體現出來，讓消費者來感受。
產品宣傳：
傳承民族建築精髓
弘揚中華歷史文化
第五章：推廣策略研究
5-1：推廣模式及時間安排：
如圖：尾盤銷售
持續銷售
有針對性的** →
第二輪市場推廣 →→
第一輪推廣 → → →
→（乙個全新的產品） →→
注：2005-5-1（星期天）
5-2：推廣主題
體現要點：
● 產品的唯一性；
● 產品與推廣及銷售的統一性；
● 產品定位（遂寧首家民俗文化美食街）
● 形象定位（「、」風格）
● 具有較深的文化底蘊；古樸、厚重、高檔、典雅。
主題（暫定）：
a： 演繹千年文化，成就財富人生。
b：一次決定，終生坐享其成。
c：食尚開席,精華傳承。
d：讓投資成為事業！
第六章：各推廣階段的工作細化
6-1、匯入/預熱期
廣告推廣：電視廣告、報紙廣告、 戶外廣告。
綜合分析：刊播電視、 報紙、 和戶外廣告是樓宣傳推廣的主要形式；
電視廣告：
理由：考慮到本專案的規模，為了在遂寧人民心中創乙個形象，塑造知名度；以「榮興怡景」專案獨有的定位優勢創作電視宣傳片（如：規模，理念等）
操作：1、確定宣傳主題 ：
a：演繹千年文化，成就財富人生。
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