「東方大廈」市場調研計畫書
呈：威海夥伴營銷策劃****
由：山東大學威海分校市場調研所
二○○四年二月二十九日
目錄一、調研背景 1
二、調研目的 2
三、調研內容 3
四、目標被訪者定義 6
五、調查方法與抽樣設計 7
六、樣本量 8
七、訪員安排 9
八、質量控制與複核 9
九、資料錄入與處理 9
十、研究時間安排（自專案確定之日起） 10
十一、報告提交 10
「東方大廈」市場調研計畫書
一、調研背景
威海，作為「最適合人類居住的範例城市」的形象已經深入人心，同時作為第一批國家環境保護模範城市、國家園林城市、國家造林綠化城市，其優良的環境已成為房地產業最大的優勢和賣點。
房地產業這一威海市最有發展前途的產業，自2023年後開始全面復甦，並且更加標準化。小區基礎設施建設逐步完善，配套設施漸趨齊全，個性化的開發專案層出不窮，使威海房地產市場呈現興盛之景。
目前，威海房地產市場講究品位、突顯個性的專案不斷湧現，公寓產品一時成為眾商家追捧的物件。高技區是威海市自然條件最為優質的區域之一，尤以國際海水浴場沿岸一帶，極適合發展公寓專案。
東方大廈專案所在地位於威海市高技區次交通幹道上，是高技區兩大幹道——文化西路和煙威路的連線線的中心及火炬路的節點位置，是12路車的起始站，19路車的站點也緊靠於此。專案地段距國際海水浴場較近，且所處區域是集住宅區、工業區和商業區在內的多種產業形態的聚集地。加之區內人員素質普遍較高，專案地周邊有較強的車流和**量，所有這些使該地段具備了發展商業經濟的重要條件。
近年威海房地產市場上度假休閒式公寓，酒店服務性公寓等主題公寓叫響，但威海市場真正意義上的公寓並沒有出現。能否在該地段打造乙個具有規模與優勢的集居住、辦公、康樂於一體的全新體驗式綜合公寓，是投資者所關心的。為了探察威海市居民對新型綜合公寓的接受狀況，了解不同人群的消費需求，使投資者對該地段的發展潛力有乙個客觀的認識，並為該種公寓的市場定位、品牌推廣提供科學依據，威海夥伴營銷策劃****特委託山東大學威海分校市場調研所在威海市範圍內進行一次專項市場調研。
二、調研目的
本次調研，我們採用探索性研究和描述性研究相結合的方式，並著重運用定量分析方法對威海市房地產市場進行調研，為投資者進行專案整體規劃提供客觀的資料支援。
1. 了解威海市房地產市場現狀，探查消費者房產消費動向；
2. 了解威海市不同消費群對小型綜合公寓的需求狀況及消費特徵，探查其對此專案在價位、規模、配套服務、交通、環境等方面的要求，以期獲得有關資料資訊，為投資者制定整體專案規劃提供科學、有效的依據。
3. 了解威海市不同消費群對該項目的態度和意見，為該項目的最終市場定位提供基本依據；
4. 了解威海市不同消費群對集居住、辦公和康樂於一體的新型綜合公寓的接受程度，及其對該項目的需求意向和建議。
三、調研內容
根據上述研究目的，我們建議本次調研內容主要包括如下各項：
1． 了解威海市房地產市場現狀，探查消費者房產消費動向。本部分主要從需方出發，了解被訪者的現有住房狀況及其對新型房產產品的傾向。所需要收集的資訊包括如下：
威海市居民現有住房情況：與父母（子女）同住/單獨居住/住單位的宿舍（公寓）/獨自租房/與物件合租/與同事、朋友合租/借住同事、朋友處等；
現在的居住地區：高區/經區/市區/外地；
近期（1至2年）有無住房新需求：有/無/暫沒考慮；
威海市居民對新型房產產品的傾向：即在未來一段時間看好哪種房產產品，如：一般性商品房、商住兩用商品房、休閒度假式公寓、酒店式公寓、集「居住、辦公和康樂」於一體的新興綜合公寓等；
2． 了解威海市不同消費群對小型綜合公寓的需求狀況及消費特徵，探查其對此專案在價位、規模、配套服務、交通、環境等方面的要求，以期獲得有關資料資訊，為投資者制定整體專案規劃提供科學、有效的依據。
對小型綜合公寓的需求狀況；
對小型綜合公寓的地段要求：
對小型綜合公寓的需求動因：居住/投資/商用等
對小型綜合公寓的期望面積；
對小型綜合公寓的期望價位：總價位/單價/付款方式/首期支付/月付
對小型綜合公寓的物業管理的要求：保安/綠化/環衛/交費/送餐/洗衣等
對小型綜合公寓配套的要求：倉儲/餐廳/超市/娛樂/車庫/銀行/學校等
對小型綜合公寓裝修上的要求：坯房/廚衛/**/寬頻/有線電視/精裝修/全裝修等
對小型綜合公寓特性的認知：舒適/安全/方便/休閒/實用/經濟/時尚/個性/另類/自我等
影響消費者選購的因素：發展商信譽/建築質量/戶型/會所/物業收費標準/周邊環境/地段/交通/安全/產權使用期等
對房產資訊的認知渠道：電視/電台/報紙/路牌/網際網路/傳單/dm/中介/朋友
3． 了解威海市不同消費群對該項目的態度和意見，為該項目的最終市場定位提供基本依據。本部分所需要收集的資訊包括如下：
針對該專案地段，向不同消費群尋求「最適合做什麼」；（出示show卡）
尋求被訪者「最適合做什麼」的原因或理由；
4． 了解威海市不同消費群對集居住、辦公和康樂於一體的新型綜合公寓的接受程度，及其對該項目的需求意向。
出示show卡，向被訪者介紹專案基本情況，探尋其對新型綜合公寓的的看法；
了解消費者對本專案的需求意向、評價及建議。
5． 我們還將收集包括被訪者的年齡/性別/婚姻/收入/常住人口/職業/教育在內的背景資料以備互動分析之用。
四、目標被訪者定義
本次調研，我們在樣本定義時遵循以下原則：一是樣本要有廣泛的代表性，以期能夠基本反映消費者對新型綜合公寓的消費需求，進而探察其對本專案的意向；二是樣本要有一定的針對性，被訪者必須是威海地區常住居民，另外含部分外地人群。因此，本次調查的母體是威海地區具有住房消費能力的居民特別是青年、老年人和部分投資客。
基於以上原則，我們建議採用如下標準甄選目標被訪者：
30—50周歲的威海市區域內常住居民，含部分外地人群；
青年人指個人綜合素質較高，有一定的經濟能力和社會地位，講究生活品質與內涵的人群，如高階白領、新興高新技術人員、剛結婚但經濟不充裕的新婚人士；老年人指有一定的文化程度，收入可觀，有閒錢，重生活享受的人群，如離退休幹部、專家、企業家等人士；投資客指購房目的主要為出租或搞商業經營的人士。
被訪者本人及其親屬不在房地產公司工作；
在過去六個月內未接受或參加過任何形式的相關市場調查。
五、調查方法與抽樣設計
本次調查方法與抽樣設計為：
採取街頭隨機阻攔面訪調查法與入戶（企業）調查相結合的方式；
調查範圍：核心圈在整個高技區；次核心圈為市區；外圈為經區。
街訪將在上述調查範圍內隨機抽取10個抽樣點，訪問員採取等距抽樣法甄別符合條件的樣本。
入戶（企業）調查將主要從調查範圍內的金融業、紡織業、電子業、商業、it業、零售業、酒店業、學校、機關單位等行業抽取樣本，進行入戶面訪。
對入戶（企業）調查的被訪者作不同職位的適當配比。
六、樣本量
根據以往的研究經驗，考慮到本次市場研究對樣本量的要求和成本方面的經濟性，本次調查所需要的樣本量定為500個。樣本配比如下：
七、訪員安排
1. 本次調查工作由山東大學威海分校市場調研所訪問員負責完成；
2. 正式調查前由山東大學威海分校市場調研所研究督導對訪員進行專門培訓，以確保調查工作質量。
八、質量控制與複核
1. 為保證調查質量，我們採取2人/組調查方式，一審、二審複核制；
2. 我們將實行一票否決制，即發現調查員乙份問卷作弊，該調查員所有問卷作廢；
3. 為確保科學高效地完成調研工作，我們將成立專門的專案小組為客戶服務。
九、資料錄入與處理
參與此專案的所有資料錄入及編碼人員將參與問卷的製作與調查培訓；在錄入過程中需抽取10%的樣本進行錄入複核，以保證錄入質量；資料處理採用spss軟體進行；對有關結果進行頻數分布分析、互動分析。
十、研究時間安排（自專案確定之日起）
十一、報告提交
由山東大學威海分校市場調研所向威海夥伴營銷策劃有限責任公司提交調研報告書乙份及所有原始問卷，同時提供包括調研報告、原始資料、分析資料、演示文稿在內的光碟乙份並作口頭匯報。
山東大學威海分校市場調研所
二○○四年二月二十九日
市場調研計畫書
小組成員 2014年3月5日 目錄目錄 一 背景 1 二 調查目的 1 三 調查內容 1 四 調研物件 調研方案 2 五 調研人員及管理 2 六 經費預算 3 七 總結 3 附加6 5 附件7 6 附件8 8 附件9 16 長沙理工大學外賣熱銷調研計畫書 一 背景 近年來學校周邊出現了一些餐飲行業，...
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