根據分析評價指標的類別，投資專案評價分析的方法，可被分為貼現的分析評價方法和非貼現的分析評價方法兩種。
（一）貼現的分析評價方法
貼現的分析評價方法，是指考慮貨幣時間價值的分析評價方法，亦被稱為貼現現金流量分析技術。
1、淨現值法
這種方法使用淨現值作為評價方案優劣的指標。所謂淨現值，是指特定方案未來現金流入的現值與未來現金流出的現值之間的差額。按照這種方法，所有未來現金流入和流出都要按預定貼現率折算為它們的現值，然後再計算它們的差額。
如淨現值為正數，即貼現後現金流入大於貼現後現金流出，該投資專案的報酬率大於預定的貼現率。如淨現值為零，即貼現後現金流入等於貼現後現金流出，該投資專案的報酬率相當於預定的貼現率。如淨現值為負數，即貼現後現金流入小於貼現後現金流出，該投資專案的報酬率小於預定的貼現率。
淨現值法是具有廣泛的適用性，在理論上也比其他方法更完善。淨現值法應用的主要問題是如何確定貼現率，一種辦法是根據資金成本來確定，另一種辦法是根據企業要求的最低資金利潤率來確定。前一種辦法，由於計算資金成本比較困難，故限制了其應用範圍；後一種辦法根據資金的機會成本，即一般情況下可以獲得的報酬來確定，比較容易解決，因此通常使用的是後一種方法。
2、內含報酬率法
內含報酬率法是根據方案本身內含報酬率來評價方案優劣的一種方法。所謂內含報酬率，是指能夠使未來現金流入量現值等於未來現金流出量現值的貼現率，或者說是使投資方案淨現值為零的貼現率。
淨現值法和現值指數法雖然考慮了時間價值，可以說明投資方案高於或低於某一特定的投資報酬率，但沒有揭示方案本身可以達到的具體的報酬率是多少。內含報酬率是根據方案的現金流量計算的，是方案本身的投資報酬率。
內含報酬率的計算，通常需要「逐步測試法」。首先估計乙個貼現率，用它來計算方案的淨現值；如果淨現值為正數，說明方案本身的報酬率超過估計的貼現率，應提高貼現率後進一步測試；如果淨現值為負數，說明方案本身的報酬率低於估計的貼現率，應降低貼現率後進一步測試。經過多次測試，尋找出使淨現值接近於零的貼現率，即為方案本身的內含報酬率。
內含報酬率在評價方案時要注意到，比率高的方案絕對數不一定大，反之也一樣。這種不同和利潤率與利潤額不同是類似的。
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