階段2：房地產專案所在地房地產市場狀況分析
第一、 城市房地產市場發展描述。主要通過資料的統計，對商品店**量與需求量、**走勢進行客觀、到位的描述。
第二、 市場現狀剖析。通常對比進3~5年的成交量、**量及成交**，結合當地居民的居住觀念及開發商的開發模式，對當地市場現狀進行深成次的剖析。
第三、 未來走勢**。在現狀剖析的基礎上，就與專案相關的方面，如郊區住宅發展趨勢等，作出**（3~5年）。
階段3：房地產專案所在地房地產市場分析
第一、 板塊總體規劃。主要包括其住宅規劃、配套規劃、道路規劃、綠地規劃等。
第二、 板塊功能定位。是cld還是cbd等都是加以區分的。
第三、 板塊開發動態。已建、在建和即將開發的專案都要有全面、扼要的認識。
第四、 板塊物業**水平分析。這是制定**的基礎，因此一定要蒐集準確、全面的資料，並進行歸類、分析。
階段4：房地產專案地塊環境研究分析
地塊環境研究報告一般的結構是：開發地塊周圍1~2公里範圍內，以及開發地塊未來在城市發展走勢中的地位研究分析。
第一、 生活配套。主要包括交通狀況、商業網點狀況、休閒、體育場所、醫療、教育設施分布及未來發展**。
第二、 交通狀況。包括各種交通工具的通勤半徑、停車設施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況。
第三、 周邊景觀。包括自然景觀、歷史人文景觀等。
第四、 汙染狀況。包括空氣質素、水質狀況、土質狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣、腐蝕狀況及未來變化。
第五、 社會治安。
第六、 未來發展狀況。包括交通未來發展狀況研究、體育及旅遊景點未來發展狀況研究、體育及旅遊景點未來發展狀況研究。
階段5：專案地塊特性分析
第一、 專案地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規劃用途、規劃指標（容積率、建築密度、綠化率、建築限高）及其它一些基本情況。
第二、 專案地塊swot分析。從區域、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等對專案進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。
步驟2：對房地產專案所在地市場情況再次進行調查
主要任務：深入了解房地產市場的需求情況，確定可模擬專案，對可模擬專案進行調查和研究，為專案定位提供依據。
階段1：對該區域房地產市場環境作深入的調查與分析
第一：市場需求和消費者行為調查。主要包括消費者對某類房地產的總的需求量及其飽和點的調查、市場需求發展趨勢調查、市場需求影響因素調查、需求動機與行為調查（住：
由於開發專案不同，調查內容不盡相同）
第二：房地產市場狀況針對性調查。主要包括該區域的明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤、最受歡迎物業型別、住宅市場空置率等進行調查分析。
第三：房地產市場的營銷手段調查。主要包括房地產廣告的時空分布及廣告效果測定、房地產廣告**使用情況、房地產廣告預算與**公司調查、各種公關活動對專案績效的影響，以及房地產市場營銷方式的採用情況。
階段2：對可模擬專案進行全面分析
對可模擬專案自身特色、各類硬體指標及軟體指標、銷售業績等進行分析。
第一、 對可模擬專案的硬體指標調查。主要包括對專案占地面積、用地面積、容積率、建築密度、綠化率、規劃戶數等的調查研究。
第二、 對可模擬專案的軟體指標調查。主要包括對專案**層次、戶型配比、社群配套、專案定位、主要賣點等的調查研究。
第三、 對可模擬專案進行「去化」順序分析。
第四、 對可模擬專案銷售渠道使用情況的調查和分析。
第五、 對可模擬專案的廣告投放和廣告費用、廣告策略的研究。
第六、 對未來可模擬專案情況的分析與估計等。
步驟3：制定房地產專案投資分析報告
階段1：對房地產專案開發基本情況介紹
這個階段的分析主要是對專案進行乙個簡要的概述，包括對專案地塊情況的分析、總結規劃的分析和周邊專案的情況等。這些沒有標準的格式，撰寫報告時，重點是將專案的最重要的情況加以說明。
階段2：房地產專案開發的成本分析
這個階段的分析主要是專門針對專案開發的成本進行的，因為房地產專案的成本構成因素很多，所以分析時一定要做到不但要全部因素都分析一邊，而且，應當能夠將影響專案成本的最重要因素單獨進行分析，筆墨放的重一些。只有這樣，分析才會既全面，又顯出了輕重緩急。
階段3：房地產專案開發的投資收益分析
這個階段的分析是圍繞地產專案的投資收益來進行的。一般而言，重點集中兩個方面，一方面是融資成本的分析，另一方面是投資回報率和風險係數的分析。要注意的是，在進行融資成本分析時，應當同時考慮到債權成本和股權成本因素，不能僅僅考慮到債務成本。
投資回報率分析中，應當注意「資本化率」這個敏感的問題，因為資本化率相差乙個百分點，對於最後的投資收益都會產生非常大的影響。
四、營銷策劃報告概要——王文斌（5月5日18:00前完成）
要領1：明確專案營銷策劃報告內涵
營銷策劃報告是在對企業內部環境與以準確地分析，並有效運用經營資源的基礎上，對一定時間內的企業營銷活動的行為方針、目標、戰略以及實施與具體措施進行設計和計畫的一種書面報告。
要領2：掌握專案營銷的6大步驟
第1步：情景分析
企業首先要明確所處環境的各種巨集觀力量（經濟、政治、法律、文化、技術）和局內因素（企業、競爭者、分銷商和**商），並進行swot分析。
第2步：目標
對於情景分析中所確認的那些最好的機會，企業要對其進行排序，然後由此出發，定義目標市場，設立目標和完成時間表；企業還需要為利益相關者、企業的聲譽、技術等有關方面設立目標。
第3步：戰略
任何目標都有許多達成途徑，戰略的任務就是選擇最有效的行動方式來完成目標。
第4步：戰術
戰略充分展開細節，包括4p（產品、**、渠道、**）和各部門人員的時間表和任務。
第5步：預算
企業為達到其目標所計畫的行為和活動需要的成本。
第6步：控制
企業必須設立檢查時間和措施，及時控制計畫完成的情況。如果進化進度滯後，企業必須更正目標、戰略或者各種行為來糾正這種局面。
要領3：了解房地產市場營銷的10大趨勢
21世紀，在經濟及全球經濟一體化的浪潮衝擊下，中國房地產的房展也進入了乙個前所未有的、充滿巨變的時代，其在市場營銷方面呈現出以下10大趨勢：
趨勢1：速度制勝
在以「快魚吃慢魚」為主要競爭策略的新經濟時代，企業如果不能在第一時間進行有效的、成功的市場營銷，往往會造成產品的滯銷乃至落敗。
趨勢2：企業品牌的強化
隨著產品更新換代的加速及市場環境的不斷變化，企業應該為自身創立品牌，以更好地實現消費者對企業的質量和能力的認同，同時是品牌的壽命得以無限延伸。
趨勢3：品牌的感性化
房地產品牌往往以代表某種「生活方式」的面目出現，而逐漸弱化僅限於產品功能性的品牌形象，房地產品牌以專家、名人及消費者為代言人的做法會比較流行。
趨勢4：為品牌進行定位有利於賦予及發展其個性，豐富其內涵、增加聯想及提高忠誠度，同時也能有效地將資源優勢轉化市場優勢。
趨勢5：雙向溝通傳播
以消費者為主導地位的時代即將來臨。傳統的以生產經營者為主導的「告知和說服」的單項訴求的傳播方式，將轉變為忠實消費者利益的「吸引和理解」的雙向溝通傳播方式。
趨勢6：市場營銷的開放
房地產也是自然、技術、經濟、社會文化大系統中的乙個子系統，並與「生態鏈」中的其他系統形成聯動、融合與共生的狀態。因此，房地產的市場營銷也將是開放的。
趨勢7：「標王」現象
隨著房地產市場競爭形式的日趨激烈，同時由於房地產業的迅速擴張，未來一些房地產企業也會選擇類似酒類、家用電器行業的「標王」型別的市場營銷推廣方式。
趨勢8：**大戰的方向
隨著產品同質化傾向加強及市場營銷策略的互相模仿及「轉殖」，可以預見的是，那些既無新產品，又缺乏差異化營銷手段的房地產企業，將會陷入「**大戰」之中。
趨勢9：品牌聯合的方向
新經濟條件下，已經實現了社會資源共享及組織結構的「扁平化」，企業的合作、品牌的聯合也呈現出乙個全新的格局，並且在一定程度上也為創立品牌提供了新的途徑。
趨勢10：客戶滿意度的目標
在新經濟時代，營銷更加注重「以人為本」，更重視通過實際行動來創立品牌，並選擇「客戶滿意度」及客戶保持率為主要的目標及標準。
*5步完成撰寫專案營銷策劃報告
1.進行深入的市場分析
2.分析市場概況
3.分析營銷推廣策略
4.分析銷售管理策略
5.物業管理策略分析
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