商品房預售合同案
商品房預售合同案,歷經兩審,終於塵埃落定,法院判令新榮房地產公司退款
北京市第二中級人民法院
民事判決書
( 2009 )二中民終字第01378 號
上訴人(原審被告)北京新榮房地產開發****，住所地北京市懷柔區雁栖工業開發區二區103 號。
法定代表人司懿，總經理。
委託**人顧孟男，北京市安理律師事務所律師。被上訴人(原審原告)趙軍，男，1960 年5 月1 日出生，漢族，北京匯澤智財權******董事長，住北京市海淀區知春路6 號錦秋國際大廈a 座18 層1801室。
委託**人張巨集偉，北京市安金律師事務所律師。上訴人北京新榮房地產開發****(以下簡稱新榮公司)因商品房預售合同糾紛一案，不服北京市朝陽區人民法院(2008 )朝民初字第11020 號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
趙軍訴稱：我與新榮公司於2007 年11 月26 日達成購買新榮公司開發的榮尊堡b 號樓9 層b-906 房屋的意向。我當天交定金5 萬元，雙方約定採取分期付款方式，我另於2007 年12 月7 日付房款115 萬元。
我於次日得知該房屋的土地和地上在建房屋均抵押給銀行的訊息，於是向新榮公司提出解除合同。新榮公司扣留我163808元和定金5萬元未還。故訴至法院要求新榮公司返還人民幣163808元;新榮公司雙倍返還定金人民幣5萬元;新榮公司賠償律師費2萬元;新榮公司賠償精神損失費2萬元;新榮公司承擔本案訴訟費鑑定費。
新榮公司辯稱，趙軍在支付120 萬元後，無力支付其餘首付款故要求解除合同，雙方已簽訂自願解除協議的補充協議，趙軍同意賠償新榮公司213808元，故不同意趙軍之訴訟請求。
原審法院經審理認為：趙軍、新榮公司簽訂認購單是雙方當事人真實意思表示，協議簽訂後，趙軍已履行協議，支付了定金及部分購房款，新榮公司亦應向趙軍交付符合約定之房屋。新榮公司稱已將趙軍所購房屋涉及抵押之事實告知趙軍未舉證。
趙軍在得知所購房屋涉及抵押後雙方未協商一致，雙方未能簽訂正式商品房預售合同責任應由新榮公司承擔。新榮公司提交的解除合同補充協議，現難以確定系趙軍所簽，依法律規定該舉證責任應由新榮公司承擔，故趙軍要求新榮公司返還163808元、雙倍返還定金之訴訟請求，予以支援。趙軍要求新榮公司承擔律師費及精神損失費於法無據，不予支援。
據此判決：
一、北京新榮房地產開發****於判決生效後七日內返還趙軍人民幣十六萬三千八百零八元;
二、北京新榮房地產開發****於判決生效後七日內雙倍返還趙軍定金人民幣五萬元，共計人民幣十萬元;
三、駁回趙軍其他訴訟請求。判決後，新榮公司不服，以原審判決認定事實及適用法律錯誤為由上訴，請求撤銷原判。趙軍同意原判。
經審理查明，趙軍、新榮公司於2007 年11 月26日達成購買新榮公司開發的榮尊堡b號樓9 層b 座10 層f 房屋的意向，趙軍之委託**人與新榮公司簽訂了榮尊堡國際俱樂部公寓認購單。約定趙軍當天交簽約定金5萬元，房屋總價款4 276 164元，採取分期付款方式，首付款為總房價40%。趙軍於2007 年12 月7 日向新榮公司支付房款115萬元。
當日趙軍之委託**人陳勇代趙軍與新榮公司簽訂了《北京市商品房預售合同》 草稿。趙軍稱次日得知所購房屋的土地和地上在建房屋均抵押給交通銀行股份****北京亞運村支行，抵押期限至2009 年9 月30 日。新榮公司稱簽訂《 北京市商品房預售合同》 草稿前已告知趙軍所購房屋涉及抵押之事實，趙軍對此不予認可。
原審中，新榮公司提交與趙軍2008 年1 月4 日簽訂的補充協議，內容為雙方約定的剩餘房款3 076 164 元應於2008 年2 月7 日前支付，因趙軍個人原因無法按約定期限履行付款義務，趙軍申請解除上述合同。就趙軍提出解除預售合同達成如下協議：
一、新榮公司同意趙軍提前解除預售合同。
二、趙軍同意賠償新榮公司提前解除合同損失213 808 元。
三、趙軍同意新榮公司直接從已付房款中扣除上述損失。新榮公司於合同生效之日起三十個工作日後將剩餘房款986191元退還趙軍。
五、本協議經雙方簽字蓋章後生效，一式肆份，具有同等法律效力。趙軍就新榮公司提交的上述協議真實性不予認可。原審審理中，經趙軍申請原審法院委託法**庭科學技術鑑定研究所進行鑑定，鑑定結論為鑑於檢材中「趙軍」的簽名與樣本中「趙軍」的簽名字型、書寫速度差異較大，根據現有條件暫無法確定檢材中乙方處「趙軍」的簽名與樣本中「趙軍」的簽名是否為同一人書寫。
趙軍提交北京市智匯律師事務所律師於2008 年8 月20 日的律師費發票一張，金額為人民幣2 萬元。2008 年1 月15 日新榮公司退給趙軍房款986191元
以上事實，有雙方當事人陳述、退房協議等其他相關證據在案佐證。
本院認為：趙軍與新榮公司簽訂《 北京市商品房預售合同》 草稿，趙軍支付部分購房款，在趙軍得知所購房屋涉及抵押後，提出解除合同，雙方未協商一致。新榮公司提交的解除合同補充協議，現根據鑑定結論難以確定系趙軍所簽。
但從本案情況看，趙軍已依合同支付含定金在內的部分首付房款，後新榮公司退給趙軍首付房款中的部分房款，由此可見，現雙方已實際解除合同，對於解除合同的責任雙方均有過錯，故新榮公司應返還趙軍剩餘房款，趙軍請求新榮公司雙倍返還定金缺乏事實依據，本院不予支援，原審判決部分不當，予以糾正，新榮公司的部分上訴理由成立，予以採納。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)、(三)項之規定，判決如下：
一、撤銷北京市朝陽區人民法院(2008 )朝民初字第11020 號民事判決。
二、北京新榮房地產開發****於本判決生效後七日內返還趙軍房款人民幣二十一萬三千八百零八元。
三、駁回趙軍其他訴訟請求。
鑑定費四千元，由北京新榮房地產開發****負擔(趙軍已預付，北京新榮房地產開發****於本判決生效後七日內給付趙軍)。
一審案件受理費2629 元、由北京新榮房地產開發****負擔1829 元(趙軍已預付，北京新榮房地產開發****於本判決生效後七日內給付趙軍)，由趙軍負擔800 元(已交納);二審案件受理費5258 元、由北京新榮房地產開發****負擔4000 元(已交納),由趙軍負擔1258 元(北京新榮房地產開發****已預付，趙軍於本判決生效後七日內給付北京新榮房地產開發****)。
本判決為終審判決。
審判長趙文軍
審判員林立
**審判員孫盈
二00九年四月十五日
書記員楊曉婷
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