第八單元抵押權
【考點4】抵押擔保的範圍（p56）
（2）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及於補償金。
【相關鏈結】因添附（附合、混合或者加工）而失去所有權的人，有權請求取得添附新物的所有權人賠償損失。
【考點5】抵押物的處分（p57）
1.抵押物的轉讓
（1）抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
（2）抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
【解釋】如果主債權已經得到清償，抵押權亦隨之消滅，此時，抵押物的轉讓，自然無需債權人的同意。受讓人以清償債務的方式滌除抵押權、以獲得抵押物所有權的權利，稱為滌除權。
2.抵押物的出租（2023年案例分析題、2023年案例分析題）
抵押權設定之後，由於抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權將抵押物出租。當同一物上既存在抵押權又存在租賃關係時，如同「買賣不破租賃」，我國物權法律制度亦確立了「抵押不破租賃」的規則，即「在後抵押不破在先租賃」。考生應區分兩種情況：
（1）訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
（2）抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
【解釋】（1）先抵押後出租的，抵押權優先；（2）先出租後抵押的，租賃合同優先。
【考點6】抵押權的實現（p58）
1.抵押權的行使
債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。如果協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
2.抵押物拍賣價款的清償順序
（1）實現抵押權的費用；
（2）主債權的利息；
（3）主債權。
【案例】甲以其裝置設定抵押向乙借款100萬元，甲到期未還本付息，該裝置的拍賣價款為80萬元，其清償順序為：（1）支付拍賣費用8萬元；（2）清償100萬元債權的利息7萬元；（3）清償主債權65萬元。不足的35萬元繼續還本付息。
3.土地出讓金優先於抵押權（2023年案例分析題）
拍賣「劃撥」的國有土地使用權所得的價款，應當首先依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額，抵押權人可主張剩餘價款的優先受償權。
4.不可分性
（1）主債權未受全部清償的，抵押權人可以就「抵押物的全部」行使其抵押權。
【解釋】債權部分清償，不產生抵押權部分消滅的效力。
（2）主債權被分割或者部分轉讓的，各債權人可以就其享有的債權份額行使全部抵押權。
（3）主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務。但是，第三人提供抵押的，債權人許可「主債務人」轉讓債務未經抵押人「書面同意」時，抵押人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔擔保責任。
（4）抵押物被分割或者部分轉讓的，抵押權人可以就分割或者轉讓後的抵押物行使抵押權。
（5）抵押物「部分」滅失，殘存部分仍擔保債權之全部。
5.抵押權的保全
抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。
【考點7】物權重合（p58）
1.同一財產向兩個以上債權人設定抵押時的清償順序
（1）不動產
按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。
（2）動產
①抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；
②抵押權已登記的先於未登記的受償；
③抵押權均未登記的，按照債權比例清償。
【解釋1】抵押權均未登記的，無論是設立在先的抵押權，還是先到期的債權，均不得主張優先權，必須按照「債權比例」清償。
【解釋2】順位在後的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順位在先的抵押擔保債權的部分受償。
【解釋3】順位在先的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權實現後的剩餘價款應予提存，留待清償順位在後的抵押擔保債權。如果抵押物的變價所得不足以清償順位在先的抵押權，則順位在後的抵押權消滅，其所擔保的債權轉化為普通債權。
2.抵押權順位的變更
抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人「書面同意」，不得對其他抵押權人產生不利影響。
【例題·單選題】黃河公司以其房屋作抵押，先後向甲銀行借款100萬元，乙銀行借款300萬元，丙銀行借款500萬元，並依次辦理了抵押登記。後丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權的順位，並辦理了變更登記，但乙銀行並不知情。因黃河公司無力償還三家銀行的到期債務，銀行拍賣其房屋，僅得價款600萬元。
根據《物權法》的規定，關於三家銀行對該價款的分配，下列選項中，正確的是（ ）。
a.甲銀行100萬元、乙銀行300萬元、丙銀行200萬元
b.甲銀行得不到清償、乙銀行100萬元、丙銀行500萬元
c.甲銀行得不到清償、乙銀行300萬元、丙銀行300萬元
d.甲銀行100萬元、乙銀行200萬元、丙銀行300萬元
【答案】c
【解析】（1）如果不變更抵押權的順序，乙銀行作為第二順位的抵押權人，可以得到清償的數額為300萬元；（2）甲銀行和丙銀行交換抵押權的順位時，未經乙銀行的書面同意（乙銀行並不知情），不得對乙銀行產生不利影響。因此，乙銀行可以得到清償的數額仍為300萬元，剩下的300萬元給丙銀行（丙銀行通過交換，其抵押權的順位已經優先於甲銀行）。
3.放棄抵押權
主債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的範圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
【解釋】該條款是為了防止抵押權人通過放棄抵押權，將本應由「主債務人」自己承擔的責任轉嫁於其他擔保人。
【相關鏈結】主債務人以自己的財產出質，質權人放棄該質權的，其他擔保人在質權人喪失優先受償權益的範圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
【考點8】浮動抵押和最高額抵押（p55、p59）
【解釋】浮動抵押是抵押權設立時「抵押財產」尚未確定，最高額抵押則是抵押權設立時所擔保的「債權額」尚未確定。
1.動產的浮動抵押（2023年多選題）
經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產裝置、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。
（1）浮動抵押僅限於特定的主體，即企業、個體工商戶、農業生產經營者。
（2）浮動抵押僅限於動產。
（3）浮動抵押的抵押權自抵押合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。並且，浮動抵押權不得對抗正常經營活動中「已支付合理價款」並「取得」抵押財產的買受人。
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