第八單元租賃合同
【考點2】房屋租賃合同的司法解釋
3.承租人的優先權（2023年多選題）
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
（1）出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
（2）出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支援；但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支援。（2023年案例分析題）
【解釋】根據物權法定原則，承租人的優先購買權不屬於法定物權種類，出租人未通知承租人即將租賃房屋出賣給第三人時：（1）出租人與第三人之間的房屋買賣合同有效；（2）出租人應向承租人承擔賠償責任。
4.承租人不享有優先權的情形
具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支援：
（1）房屋共有人行使優先購買權的；
（2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（3）出租人履行通知義務後，承租人在15日內未明確表示購買的；
（4）第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
【相關鏈結】按份共有人將其份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，享有「優先購買權」。
【例題·多選題】甲承租乙的住房，租期未滿，乙有意將該住房**。根據合同法律制度的規定，下列表述中，正確的有（ ）。（2023年）
a.乙應在**之前的合理期限內通知甲，甲在同等條件下享有優先購買權
b.如果乙對甲隱瞞情況，將房屋**給丙，甲可以主張乙、丙之間的房屋買賣合同無效
c.如果甲放棄優先購買權，當丙購得該住房成為新所有人後，即使租期未滿，也有權要求甲立即遷出該住房
d.如果乙的哥哥丁想要購買該住房，則甲不得主張優先購買權
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【解析】（1）選項a：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優先購買的權利；（2）選項b：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支援，但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支援；（3）選項c：
租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力；（4）選項d：出租人將房屋出賣給近親屬（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女），承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支援。
5.房屋租賃中同住人的權利
（1）承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
（2）承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、被宣告失蹤或者被宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應當支援。
第九單元融資租賃合同
【考點1】融資租賃合同的認定及效力
1.《合同法》的規定
融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。
【解釋1】融資租賃關係：（1）三方當事人：出租人、承租人、出賣人；（2）兩個合同：融資租賃合同、買賣合同。
【解釋2】出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，未經承租人同意，出租人不得變更與承租人有關的合同內容。
【解釋3】在融資租賃合同中，承租人解除合同的權利應當受到一定的限制。在合同有效期內，承租人無正當、充分的理由不得解除合同。
2.司法解釋
（1）售後回租
承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以「承租人和出賣人」系同一人為由認定不構成融資租賃法律關係。
【案例】甲上市公司為盤活自己的資產，首先將其機器裝置作價8000萬元**給乙融資租賃公司（乙公司取得該裝置的所有權），然後甲公司再將該裝置從乙公司回租。根據雙方簽訂的融資租賃合同，租期為5年，甲公司（承租人）每年向乙公司（出租人）支付2000萬元的租金；租期屆滿之後，該裝置的所有權歸甲公司所有。在本案中：
人民法院不應僅以「承租人和出賣人」均為甲公司為由認定不構成融資租賃法律關係。
（2）行政許可
根據法律、行政法規的規定，承租人對於租賃物的經營使用應當取得行政許可的，人民法院不應僅以「出租人」未取得行政許可為由認定融資租賃合同無效。
【考點2】租賃物的交付
1.《合同法》的規定
出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇與出賣人訂立的買賣合同，出賣人應當按照約定向「承租人」交付標的物，承租人享有與受領標的物有關的買受人的權利。
2.司法解釋
出賣人違反合同約定的向承租人交付標的物的義務，承租人因下列情形之一拒絕受領租賃物的，人民法院應予支援：
（1）租賃物嚴重不符合約定的；
（2）出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內交付租賃物，經承租人或者出租人催告，在催告期滿後仍未交付的。
承租人拒絕受領租賃物，未及時通知出租人，或者無正當理由拒絕受領租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償的，人民法院應予支援。
【考點3】索賠權
1.《合同法》的規定
出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務的，由承租人行使索賠的權利。承租人行使索賠權利的，出租人應當協助。
2.司法解釋
承租人對出賣人行使索賠權，不影響其履行融資租賃合同項下支付租金的義務；但承租人以依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物為由，主張減輕或者免除相應租金支付義務的除外。
【考點4】租賃物的權屬
1.《合同法》的規定
（1）在融資租賃期間，「出租人」享有租賃物的所有權。承租人破產的，租賃物不屬於破產財產。（2023年案例分析題）
（2）出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規定（當事人可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定）仍不能確定的，租賃物的所有權歸「出租人」。（2023年案例分析題）
2.司法解釋
承租人或者租賃物的實際使用人，未經出租人同意轉讓租賃物或者在租賃物上設立其他物權，第三人依據《物權法》第106條的規定（善意取得制度）取得租賃物的所有權或者其他物權，出租人主張第三人物權權利不成立的，人民法院不予支援，但有下列情形之一的除外：
（1）出租人已在租賃物的顯著位置作出標識，第三人在與承租人交易時知道或者應當知道該物為租賃物的；
（2）出租人授權承租人將租賃物抵押給出租人並在登記機關依法辦理抵押權登記的；
（3）第三人與承租人交易時，未按照法律、行政法規、行業或者地區主管部門的規定在相應機構進行融資租賃交易查詢的；
（4）出租人有證據證明第三人知道或者應當知道交易標的物為租賃物的其他情形。
【解釋1】在融資租賃期間，出租人享有租賃物的所有權，但租賃物為承租人所占有，因此，承租人對外轉讓、抵押租賃物的風險始終客觀存在。實踐中，出租人不得不採取各種各樣的措施來保護其對租賃物的所有權。例如，有的出租人在租賃物的顯著位置作出標識（在作為租賃物的汽車上標註「融資租賃」字樣），顯示租賃物的所有權歸屬及租賃屬性，有的出租人在租賃物有明確的抵押登記機關（如飛機、輪船）的前提下，通過授權承租人將租賃物抵押給出租人並在登記機關辦理抵押權登記，以避免租賃物被承租人對外轉讓、抵押的風險。
【解釋2】目前，商務部已經建立了全國融資租賃企業管理資訊系統，要求商務部所監管的融資租賃公司，在交易時應進行相應的登記。
【考點5】出租人的義務
1.《合同法》的規定
（1）租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。（2023年多選題）
（2）承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財產損害的，出租人不承擔責任。
（3）出租人應當保證承租人對租賃物的占有和使用。
2.司法解釋
因出租人的原因致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支援。
【考點6】維修義務與風險承擔
1.《合同法》的規定
「承租人」應當履行占有租賃物期間的維修義務。
【相關鏈結】在一般的租賃合同中，由「出租人」承擔租賃物的維修義務。
2.司法解釋
承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風險由「承租人」承擔，出租人要求承租人繼續支付租金的，人民法院應予支援。但當事人另有約定或者法律另有規定的除外。
【相關鏈結】在一般的租賃合同中，租賃物毀損、滅失的風險由「出租人」承擔：因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
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