在羅馬法中，永佃權制度非常盛行，但在德國、法國民法典中永佃權權制度卻推出了歷史舞台。在日本、中國、中國台灣地區永佃權制度也已經衰退。
1 羅馬的永佃權制度的產生
永佃權一詞起源於希臘文，永佃權早在希臘時代就出現。在公元二世紀，永佃權的概念在羅馬法中出現。由於羅馬帝國領土擴張，有了大量剩餘的土地，這些土地屬於國家所有，羅馬帝國將土地租借給市民耕作，國家每年收取一定的租金，這樣形成一種永借地制度。
在優士丁尼時代，將希臘的永佃權制度和羅馬的永借地制度合而為一，形成了永佃權制度。永佃權可以定義為：「一種可以轉讓並可以轉移給繼承人的物權，它使人可以充分享有土地同時負擔不毀壞土地並交納年租金的義務。
」2 永佃權制度的主要內容
永佃權是佃戶支付佃租，永久在他人土地上為耕作或者牧畜的權利。永佃權的設定，必須是以書面形式訂立，必須經過登記，才能產生效力。永佃權的期間是永久的，永佃權可以轉讓給他人，但不能出租。
如果永佃人累積拖欠總額達二年佃租，土地所有人可以撤佃，永佃權消滅。佃戶支付佃租，佃租不得超過地價8%。
永佃權的設定：契約設定、遺囑設定、裁判設定。
永佃權人的義務：以善良家長的注意義務耕種土地、使用房屋；支付管理費、修繕費及賦稅；按期交付佃租；出讓永佃權時，事先通知所有人；永佃權的設定是有期限的或附解除條件的，在期限屆滿或條件成就時，返還原物。
永佃權的效力：（1）土地使用上的限制，永佃權人不得對土地進行產生永久性的損害的變更，但有與此不同的習慣的，從習慣；（2）永佃人可將其權利轉讓給他人，也可以在其權利存續期間出租土地給他人用於耕作或放牧；（3）准用租賃的有關法律規定；（4）佃戶有支付佃租的義務；（5）永佃權的放棄，佃戶如因不可抗力連續三年以上沒有收益，或連續五年以上收益少於佃租，佃戶可放棄永佃權；（6）永佃權存續期間為二十年以上，五十年以下；（7）收取權、購買權，佃戶可在永佃權消滅時，可收取地上物，將土地恢復原狀，如果所有人願按時價收購地上物，佃戶無正當理由，不得拒絕。
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