--從中航工業電源物業財務制度
看物業財務的規範化管理
魯俊斌仲靜
中航工業電源物業管理部財務管理工作，從2023年到2023年已從費用撥付型轉變成自負盈虧經營型；核算形式上「由粗放劃撥型轉變為細化核算型」；工作性質逐步由算賬向理財轉化。通過一系列制度建設的實施，人員的綜合素質發生了從「量」變到「質」變，實現了「質」的飛躍。引起這種變化的根本原因是領導的現代物業管理意識和創新思路。
抓制度建設，關注實施過程細節，紮實落實每一項制度的實施與管理，逐步實現由計畫經濟形成的公益福利型後勤服務向市場經濟物業管理型資本化運作的轉型。走過了艱辛曲折的歷程,有失敗、有教訓，也有今天成功的經驗和喜悅。
秦嶺社群的業主都經歷過物業管理工作人員上門收取物業費、小區門口設立收費點、**預約，單位催繳等收費形式，但都收效甚微。2023年受不繳費者的影響，收費率幾乎為零。對此物業管理部多次召開業主代表座談會，聽取意見，從自身方面找原因，多方尋找突破口，苦口婆心勸導，然而收效甚微。
究其原因關鍵是人們的繳費觀念沒有轉變，計畫經濟時期公益福利性傳統觀念一時轉不過彎，個別繳費人，認為老實人吃虧，不繳者照樣，形成了惡性迴圈，導致物業收費進入死胡同。為了突破物業收費難的瓶頸，物業部的領導走出去多方調研學習，按照我公司的現行管理機制，沒有現成借鑑的模式，要破解制約我公司物業發展的難題，必須建立一條適合我公司目前管理機制的新模式，經過對管理方案的反覆論證，可行性綜合分析，先後三次上報方案，與三產服中心一同召集公司工會，企管部、財務部、國有資產投資部、宣傳部、動力分廠、以及興平市玉祥天然氣公司、咸陽市廣電網路公司興平分公司、中國電信咸陽分公司多次協商溝通洽談，在答應進駐合作的條件下，確立方案，上報公司得到了大力支援。
2023年3月15日三產服務中心就社群綜合服務大廳裝修工程向公司遞交了專項報告，公司主管副總經理孫學京對此十分重視，要求企管部、財務部、宣傳部、工會、動力廠拿出意見，企管部綜合後報公司研究審批。在方案的實施與完善過程中，取得了相關部門的大力支援和幫助，企管部提供了法律、綜合管理等方面的參考意見；財務部對規範收費管理，防範財務風險等方面提出了具體建議；6s辦和固定資產投資部在房屋結構、安全方面提出了建設性意見；動力廠在資料對接方面提出了好的建議，社群街坊業委會廣泛徵詢業主意見，迅速反饋，對綜合服務大廳的建設給予大力幫助。
歷時半年的秦嶺社群收費大廳改造於2023年元月正式啟用。充分體現了以人為本，客戶至上的人性化服務，便利於民，使客戶在得到良好服務的同時，也感受到了環境舒適和身心愉悅，滿足了人們不斷提公升的物質生活和精神需求，使管理工作更加人性化。大廳建成後，經物業部多方溝通商洽，廣電傳媒網路興平分公司、興平玉祥天然氣公司、動力廠的水、電收費等相繼入廳營業，在方便群眾的同時，建立了網路系統聯動機制，物業費，水、電、天然氣、網路費，車輛通行證等相互制約，廣大職工群眾再也不為繳廣電費樓上樓下擁擠排隊，繳水、電費頂烈日冒嚴寒，買天然氣東奔西跑了。
實現了一站式服務，為職工群眾提供了便利，在解決群眾購氣、買電、網路繳費、電信業務辦理難的同時，也解決了物業收費難的問題。
物業管理部工作內容複雜多樣，收費專案繁多，物業費、衛生費、公寓管理費，存車費、機動車輛佔道停車費、外部保潔、公寓管理、社群保潔、園林綠化市容管理等等。這些費用有按季度收費、有按月收費、有年收費、有臨時收費，怎樣使繁多的收費專案歸口？成為綜合服務大廳的又一命題，收費專案歸口整合，統一納入大廳收費，經減收費人員，縮減現金流通環節，合理利用資源，盤活固定資產，收費網路系統對接，互動連線控制等，領導班子達成了共識。
從2023年開始，以財務會計制度、財務審計制度為根本依據，圍繞收費大廳閉環管理制定了一系列制度：票據的設計製作、票據的領用制度、收費專案資訊的資料錄入、收費放帳、減免退費流程等等，通過【物業管理部財務管理規定】、【物業管理部票據管理規定】、【物業管理部綜合收費財務管理規定】、【物業管理部物資採購及存貨管理制度】、【物業管理部綜合減免退費審批規定】等，以「制度」的形式下發到各個基層部門，每個員工的崗位職責都在「制度」中明確。同時按「制度」月月考核、檢查、落實，兌現。
通過一年多的運營，秦嶺社群綜合收費大廳真正做到了企業效益、個人利益同步增長。
物業管理部部長宋智斌說：「規章制度在制定執行的初期，其關鍵在於檢查落實，制度一旦建立形成以後，能夠起到思想教育起不到的作用」。現在物業部從上到下形成了決策、管理、執行三層管理機制，凡是決策布置安排的工作由管理層負責督促、檢查、落實、考核、獎懲，執行層負責按質量、時間節點要求去執行完成。
否則將在績效工資當中直接體現。現在在物業部形成了只要是布置的工作或制度中規定的要求，就必須不折不扣地落實完成。
有些領導以為員工對他經常所講的話感興趣，其實員工只對領導檢查的專案和工作作風感興趣。物業部管理層領導抓住員工心理，結合6s管理體系的要求，把管理制度落實到實處：凡是要求做的就必須制定出具體規定，凡是規定的就必須按照規定去做好，凡是做了的就要留下記錄，凡是有記錄的就有人檢查。
工作中，經常有人感嘆一項任務布置下去後，總有人拖著不辦，到時間節點該報送的材料遲遲不到位，托到最後，急急忙忙不負責任的將材料報出；對單位做出的管理規定，一些員工置若罔聞，習慣於我行我素。領導將此問題歸因於員工的素質不高，因而經常教育員工，甚至給予很重的處罰，從而培養了一支過硬的隊伍。
其實，解決執行力不強的問題，靠領導發火、處罰是沒有用的。恐怕問題不在員工，而在領導檢查監督不力。如果對領導布置的每一項工作、提出的每一條要求，都進行嚴格的檢查監督，徹底打消員工的僥倖心理，恐怕就不會出現「拿著令箭當雞毛」的情況了。
通過物業管理部財務管理不定期的「檢查落實」，收費大廳的工作在「制度」的監督檢查中正常執行，各項收費工作在2023年上半年考核中均比2023年同期**19.72%。把簡單的事情制度化、規範化，員工不累，領導也不用為「雞毛蒜皮」的小事分心。
所有的員工都知道我今天上班要幹什麼，怎樣幹，出現問題就會有「制度」考核。 制度建設——檢查、落實起到了關鍵的作用。所以搞好物業財務管理制度是基礎，運作是條件，考核落實是關鍵。
二〇一二年七月十五日
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