（內部試用）
採購管理制度
本公司的採購業務包括為物業經營管理所需而向其他**商購買的辦公用品、材料、零配件、低值易耗晶、固定資產、商品、日常用品等項業務。為了更好的監管採購程式和採購物品的質量，杜絕管理上的漏洞，減少管理成本，提高物品利用價值，特制定此規定。
一、採購計畫編制原則及內容
(一)年度採購計畫的制定
l、《年度採購計畫》由公司辦公室負責組織和編制，每年的1月份至次年的4月份為年採購計畫制定月；
2、每年1月10日前由辦公室下發年《採購計畫編制任務書》，根據任務書要求1月份為各部門編制計畫月，於1月3 1日前上報；2月份為辦公室彙總、編制計畫月；3月l一15日為業務總監、副總經理對計畫的初審日：3月16—31日為公司總經理複審、董事長審批日；在此期間辦公室根據需要召開《年度採購計畫》制定的溝通會，4月份由財務總監統一對年度計畫整理、編制，於每年5月1 前下發《年度採購計畫》。
3、《年度採購計畫》編制分為「公司年採購專案彙總計畫』』及「以部門為單位的年採購專案計畫」，前者應為後者之和。
4、《年度採購計畫》編制內容為：採購物品名稱、規格型號、單位、數量、採購用途、單價、總價等。
5、《年度採購計畫》編制的原則為：全面真實、採購量與實際用量相符、採購專案在年預算計畫範圍。
6、《年度採購計畫》的執行期限為本年5月1日至次年的4月30日。
(二)月採購計畫的制定
1、「月採購計畫」辦公室負責編制，「月採購計畫」包括計畫內專案和應急所需計畫外專案，在「月採購計畫」中註明。
2、辦公室應根據當月庫房庫存結果、《年度採購計畫》、當月的《臨時採購申請單》，於次月5日前編制月採購計畫，按質量體系檔案要求填寫《採購申請單》，執行相應的審批程式。
3、辦公室根據審批後的《採購申請單》於每月10日前集中一次性採購物品，由審核部或檢查小組派一人一同採購，每次集中採購保證至少兩人以上；臨時性急需物品可隨機採購，由申購部門一同採購。
4、月採購計畫參照年度採購計畫制定，原則上計畫內物品不能超過年度採購計畫。
(三)若申購部門超出《年度採購計畫》專案中的數量，則申購部門應追加申請採購計畫報辦公室，經領導批准後，辦公室應及時調整《年度採購計畫》，同時審核部應及時調整《年度財務預算計畫》。
(四)辦公室對填寫的《採購申請單》負責，應列明需月度(應急)採購的物品，並後附已審批的《臨時採購申請單》，按審批程式執行後，在規定時限內完成採購任務。
(五)申購部門所申購物品的品種、數量既要滿足物業管理的需要，以要最低限度的占用資金。
(六)每季度辦公室應召開由各相關部門經理或主管、財務人員、庫管員、採購人員參加的採購平衡會。會議內容為：
1、總結本月採購計畫的完成情況，對本月採購物品的質量、**、驗收入庫等相關事項進行評定，對本月應急採購的合理性進行評定。
2、辦公室說明本月未完成採購計畫的原因，未完成的採購計畫若繼續採購，必須列入下月採購計畫中，否則廢止。
3、根據申購物品的合理性庫存量、年度預算計畫、用途的合理性等因素，確定下季度的採購計畫。
二、辦公室採購原則及責任
1、對**商的資質狀況負責。堅持規模採購優勢，優先選擇質量上乘、貨源充足、服務到位、信用可靠的大型**商。
2、對所採購物品的**、規格、數量、質量，供貨時限、送、退、換物品等相關事項負責；採購**保持低於市場平均**，努力降低採購總成本，年採購成本不超出年預算支出計畫。
3、對經常所需材料的購置，要有三家以上**及**商的資質等記錄：對專業性較強及特殊材料的購置，申購部門要參與洽商，原則上要與供貨商簽訂供貨合同，並執行合同審批程式。
4、執行**商評審程式。定期確定合格**商目錄，每半年組織召開由各相關部門經理或主管、財務人員、庫管員、採購人員參加的合格**商評定會，**商應至少兩年調整一次。
5、對於《年度採購計畫》內物品應保證各部門的提供的及時性，隨時對庫房物品的庫存情況進行了解。
6、按質量體系檔案要求建立**商檔案、相關質量記錄等工作。
三、採購程式
l、對於計畫外應急物品的採購，根據業務需要由申購部門報庫房，庫房管理員根據庫存量及實際用量，調整後填寫《臨時採購申請單》，報辦公室按相應的審批程式辦理；屬急需物品，可隨機採購要求3天內採購完畢；不需急用物品則由辦公室編入「月採購計畫」中集中採購。
2、對於計畫內的物品，申購部門不需要填寫《採購申請單》，每月由辦公室根據當月庫房盤點結果、《年度採購計畫》、當月的《臨時採購申請單》，統一制定「月採購計畫"，填寫《採購申請單》。
3、制定的「月採購計畫」由庫房管理員進行核對：採購的物品及數量庫房是否有庫存，是否還需購買；調整後的「月採購計畫」再填寫《採購申請單》。
4、「月採購計畫」送交公司辦公室、審核部各乙份，作為複核、入庫、監督檢查的依據。
四、採購驗收、驗證制度
l、採購物品到貨後直接送到庫房，辦公室應通知檢查小組及庫房檢驗員一起負責對實物及發貨票進行驗證簽收。
2、對有些僅從外觀無法判斷***壞的物品採取試用的形式進行難證；對無法試用的應由檢查小組在物品使用期間進行跟蹤驗證；對涉及安全效能的產品如電器類、水暖類材類、消防用品、化工原料、固定資產類等要求必須要有相應的合格證，由庫房建檔保管。
3、驗收完畢後將所驗合格的物品移交庫房辦理入庫手續，入庫單中應由審核部、檢查小組成員、庫房驗證人員簽字；辦公室同時核銷「月採購計畫」中相應的採購專案。
4、《入庫單》一式四聯：一聯交辦公室，一聯交審核部記帳，一聯交庫房統計記帳，一聯為存根聯。
5、應急採購的物品，情況「特急」可直接用於申請部門，但要在事後按上述規定補辦驗證、入庫手續。
6、只有驗收合格的物品方可入庫並用於服務專案，對驗收入庫手續，需退換的物品先辦理退換手續，由庫管員在「退換物品登記表」上登記並通知採購人員辦理退、換貨，換回物品按新購物品處理。
7、已付款的退貨物品由辦公室、審核部一起負責追回貨款。
8、有保修期的物品，其維修時由使用部門通知辦公室，辦公室聯絡**商解決。
9、辦公室負責對採購物品的**、質量、物品出入庫手續、數量進行驗證；應半年至少一次對**商的情況及物品**進行調查。
10、檢查小組負責對採購物品的**、質量、物品出入庫手續、數量、規格、供貨時限、使用狀況等所有環節進行驗證，並填寫《物品驗證報告》。
五、採購結算方式及採購報賬審批程式
1、與應商的結算方式，原則上一律採用轉帳支票結算方式；特殊情況下，採用現金結算方式須經兩個採購人員確認，且支付額度在500元以下。
2、辦公室在認同採購前到審核部辦理申請領款手續：包括經批准、初審的採購申請單、經審批的支出憑單、預算外專案採購說明、購貨合同。
3、辦公室辦理採購物品驗收入庫後，持以下單據到審核部報帳購貨發票、須附加蓋供貨單位財務專用章的購貨清單。
庫房管理制度
為了規範庫房日常管理工作，完善物品出入庫手續，保障物品的質量、安全、及合理使用，特制定本制度。
一、物品入庫手續
l、辦公室採購物品後必須辦理入庫手續，在辦理入庫手續前，要由檢查小組及庫房檢驗員一起負責對實物及發票進行驗證簽收；入庫單中「經辦人」由實際採購人簽字；「保管員」由庫房管理員簽字；「會計」由庫房統計員簽字：「主管"由辦公室主任，辦公室主任為採購人時，則由審核部經理簽字：檢查小組則在「附件」簽字確認。
2、庫房管理員應根據年採購計畫核對計畫內採購的物品；若入庫的物品在計畫之外，庫房管理員必須驗證《臨時採購申請單》的有效性，按《臨時採購申請單》與實物核對。核對內容包括：型號、規格、數量、質量等。
3、對於包裝盒內有產品質量說明書的物品，庫房管理員要單獨存檔、保管，建立特殊效能物品檔案。
4、物品驗證入庫後，庫房管理員填寫三聯「入庫單」，採購人按報銷手續將「入庫單」二聯和發票一起交給資金運作部，由供貨商直接提供的物品，由後勤處負責辦理報銷手續；《採購計畫》、《臨時採購申請單》由庫房管理員存檔。
5、庫房物品按標識分類擺放物品，物品要擺放整齊。
6、對於退(餘)料物品的入庫，庫房管理員先核查出庫單，核對退料的規格型號，再根據退料的效能情況以及可利用價值大小按物品檢驗規格進行驗證；將驗證後合格品重新填寫入庫單，在備註欄中註明退(餘)料入庫字樣。
7、對於以舊換新入庫的或報廢的物品，庫房管理員驗證後將報廢物品重新填寫入庫單(單獨設立)，在備註欄中註明報廢品字樣，並填寫《物品報廢申請單》，根據領導批示內容進行處理，同時在使用人的《個人物品使用臺帳》中登出。
8、對於退還工具的入庫，指使用人辭工或調離工作崗位時，需將原領用工具退還到庫房，或工具借用人使用完後送還庫房的，庫房管理員根據使用人《個人物品使用臺帳》上的專案，逐項清點退還工具，驗證後，將合格品按程式辦理入庫手續；不合格品填寫《不合格品處理單》。
9、對於急需情況下直接投入使用的物品，應事先徵得辦公室主任的同意並及時通知庫房，事後兩天內經辦人應攜帶相關資料到庫房補辦入庫手續。
10、對於不需入庫的物品(瓜果、禮品等)，經辦人必須到辦公室辦理驗證、登記、領物手續。
11、領物人領物應先填寫「出庫單」，由部門主管或經理簽字確認後，到庫房領取物品，「出庫單」中第二聯每月由庫房管理員審核部做帳，第三聯由庫房統計做賬，存根聯由庫房保管。
2、出庫單中「經辦人」由實際使用人簽字；「保管員」由庫房管理員簽字；「會計」由庫房統計員簽字；「主管」由部門負責人簽字。
3、庫房管理員要核對領用物品是否在《年度採購計畫》之內，或計畫外物品是否經領導批准，驗證無誤後，根據「出庫單」上的物品，逐一發放。
4、領用物品實行個人物品個人領用的原則，不得替領或代領。
5、物品出庫後，庫房管理員要根據「出庫單」上的專案，及時填寫帳目和《個人物品使用臺帳》。
6、借用工具應憑部門負責人、辦公室主任批准的「借用單」，到庫房領取物品，辦理相關借用手續；庫房管理員應及時按借出時限將工具收回。
物業服務公司管理制度六
二 電的使用 1 各部門的電能的使用和管理由各部門負責人負責。2 公司辦公用電僅限於公司設定的電器裝置能源的使用，如空調 飲水機 燈具 電腦 電風扇 電水壺。食堂除外 3 公司配備電視的部門標準工作時間內不得看電視，電視僅限於夜間值班的員工使用。4 除上述裝置可用電外，員工不得將其他與工作業務無關的...
物業服務公司管理制度 一
內部試用 人事管理制度 人事部門職責 一 建立健全公司內部管理制度，全面負責人事部的各項工作 二 根據公司的發展要求，制定和執行人力資源計畫 三 制定招聘標準與招聘辦法，組織招聘測試，選擇有效的招聘渠道 四 制定人員培訓計畫，並組織完成各類培訓工作 五 制定公司的考核標準和實施辦法，並具體監督執行 ...
物業服務公司員工考核制度
2 曠工一天扣100分，曠工半天扣50分 3 遲到或早退，每次扣5 20分 4 工作時間從事與本職工作無關事務或擅自離崗的，扣10 50分 5 未按崗位職責及公司有關規章制度的要求履行工作職責的，扣10 50分 6 由於工作失誤或失職，給公司造成經濟損失或有損公司聲譽的，扣20 100分 7 由於工...