【新都會·國貿公寓】一期物業銷售分析及後期調價建議
第一部分【一期物業銷售分析】
【說明】
廣告力不做分析，理由如下：
新都會·國貿公寓的一期到目前為止沒有打過廣告，目前成交的業主都是前期積累客戶和新都會俱樂部的會員。因此不對廣告力進行分析。
本次分析重點做產品力與**力的分析。
【產品力分析】
【新都會·國貿公寓】一期向市場推出4棟樓，分別7、8、9、10號樓，共196套住宅。截止2023年8月31日共售出 102套，餘房 94套，銷售率 52.04 %。
為了更好地開展下階段營銷工作，我們分別對已售房（簽約房及下定房）與餘房進行分析。
一、內部認購期成交率分析和動態走勢
本專案自8月18日開始接受內部認購，因此，銷售週期即從8月18日開始。
設定 8月18日——24日為銷售第一周；
8月25日——31日即銷售第二週；
從以上**顯示，上兩周平均每週成交量為51套，即日平均成交量達7.3套。
分析：從上兩周的來訪來電量看，國貿公寓的來電量較少，但來訪量較多，成交率高。
新都會國貿公寓專案自開始內部認購以來，一期的銷售策略為「於無聲處響驚雷」，在這個戰略的指引下，從8月18日到現在，專案沒有打過一篇廣告，我們依託的客戶資源完全是前期的積累、路過現場或者是介紹的這部分群體。在這個情況下，**這個媒介的作用大大弱化；同時，這部分客戶群體的意向是極高的，很多是關注了專案很長時間的忠實消費者，或者是有消費能力，一直在尋找好地段高檔住宅的群體。從目前情況看，低來電量、高來訪量、高成交量是目前銷售一線的最大特徵，這個特徵符合戰略預期，是專案成功邁出的第一步。
二、樓棟資料分析
1、從以上資料顯示，樓棟銷售最快的為7#樓，銷售率為73.02%，明顯大幅度高於其他樓棟。其次為8#，10#樓，銷售率為44.44%。和43.18%。
2、樓棟銷售進度相對較慢的為9#，銷售率38.64%。
3、7#樓銷售率達到73.02%，目前剩餘的幾乎都是
一、二、十層和頂層。
一期四棟樓，分布在社群的南端，從位置上看，7#樓相對較好，其次是8#樓，9#、10#樓位置最差。
三、物業面積分析
分析：從以上資料可以看出，在所有的面積當中，銷售速度最快的是140-150平方公尺以及150平方公尺以上的大戶型，而且大戶型的銷售率明顯高於其他，達到70%多；其次是80-120之間的戶型，均達到50%以上的銷售率，複式房銷售率也達到46.67%，銷售率最低的是120-140之間的戶型。
120-140平方公尺戶型銷售狀況不佳原因分析：
從目前的房產銷售市場巨集觀狀況看，120-140平方公尺三房兩廳兩衛的住宅的需求量相對較大，僅次與100-120平方公尺住宅的需求量。是市場上的主力戶型之一。
從本專案看，120-140平方公尺的戶型主要分布在8#01、9#01、10#01，銷售狀況反映，9#樓共10套這樣的戶型，銷售量為7套。銷售率達70%。而8#01、10#01走量卻相當緩慢。
120-140平方公尺之間銷售狀況不佳的戶型有兩種：
8#01單元 ，面積123.8平方公尺 ，三房兩廳兩衛；
10#01單元，面積130.67-131.22平方公尺，三房兩廳兩衛。
從位置看，這兩個戶型均分別位於8#樓與10#樓的最東邊，也是整個社群的最東邊，尤其10#樓還是社群最南端的一棟樓。在一期四棟樓中，這兩棟位置稍差，在這兩棟樓中，01單元位置最差。
從戶型看，8#01戶型特點可以歸納為：大客廳、小臥室、小開間。它有乙個弧形觀景窗，卻無景可觀。
在120平方公尺以上的戶型中，這個戶型稍差。10#樓戶型較好，它的問題在於景觀較差，位置不好。
基於位置和戶型雙方面的硬傷，一期中這兩種戶型的走量將會比較緩慢。
四、物業朝向特徵分析
分析：7#06單元（西邊沿馬鞍山路單元）銷售率達到90.9%，是目前銷售率最高的乙個單元。
該單元面積為90.88-91.28平方公尺。
總價35.1萬-38.2萬。
7#04單元銷售率達到81.8%。
7#02、9#01、10#03單元銷售率達到70%以上。
7#01、03、05、8#03、9#02單元銷售率均達到60%以上。
從上表還能看出
8#01單元和10#01單元銷售率僅為13.3%和9.1%
9#04單元銷售率為0。該單元位於整個社群最南端，靠近大酒店、停車位和變電站。環境相對較差。
五、各樓棟物業銷售分析
分析：銷售速度較快的戶型是：
7#90-100平方公尺的戶型，銷售率達到90%
7#140-150平方公尺的戶型，銷售率達到77.78%
7#150平方公尺以上的戶型，銷售率達到75%
7#110-120平方公尺戶型、9#130-135平方公尺戶型、10#110-120平方公尺戶型，銷售率均達到70%
銷售速度比較慢的戶型是：
8#樓複式房和10#樓130-135平方公尺戶型，銷售率均為0。
8#123.8平方公尺戶型，銷售率為13.33%
9#110-120平方公尺戶型，銷售率為20%
9#複式房，銷售率為25%
六、綜合戶型面積銷售分析
分析：從上表顯示，在現有物業型別中，走勢最好的是四房兩廳兩衛，其次是兩房兩廳一衛的小物業和三房兩廳一衛、三房兩廳兩衛的中檔物業。
走勢最差的是123.8平方公尺到142.63平方公尺的兩房兩廳兩衛物業。此類物業在銷售中走勢緩慢由本身產品、戶型與位置的多重硬傷決定。
從位置上看，這兩種物業均分布在8#樓，分別為01單元和03單元的103室，共16套。其中，除了03單元的一套外，其他15套都位於8#樓及整個社群的最東邊，位置相對較差且景觀少。
從產品上看，8#樓01與03單元的戶型均為大客廳、小臥室、小開間，且客廳不朝南，這個戶型與目標客戶群體「大開間，方正房型，客廳主臥朝南」的傳統居住習慣不符合，因此它的市場反映比較冷淡。
七、樓層特徵分析
（7、9、10號樓）
國貿公寓一期11層物業樓層銷售分析表
（8號樓）
國貿公寓一期15層物業樓層銷售分析表
分析：從樓層上看，無論是7.9.10#樓等11層物業，還是8#樓15層物業，均呈現出中間高，兩頭低的銷售趨勢，
11層物業中，5.6.7三個樓層的銷售率最高，達到71%-78%。1.2兩個樓層的銷售率最低，僅14%-15%。其次為頂層複式房，銷售率為50%。
15層物業中，8層的銷售率達到100%，2、14、15層和頂層複式銷售率均為0。
【**力分析】
一、 物業總價分析
從上表可以看出，在各個檔次的價位中，55-60萬，以及60萬以上的銷售率最高，均達到68%以上（40-45萬的銷售率為75%，但由於該價位僅4套房，不在分析之列）。其次為30-35萬，銷售率達到57.14%。
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