soho市場定位策劃
**：網際網路時間：2008-07-16 作者：佚名
一、市場定位前言
本報告立志在了解研究鄭州市房地產市場現狀，**未來發展趨勢，由市場反映的訊息定位本專案。
（一）定位策略
本次市場調研深入了解了鄭州市場環境，根據市場制定合適的，差異化優化產品，填補市場空白。
（二）定位推導思路
1、專案的目標市場定位
了解潛在市場消費群的特徵、年齡、分布，以之尋找消費群體的構成和可能購買本專案的消費群體，並通過對這個群體的描述，為專案基礎定位提供依據。
2、建築產品定位
通過對該專案所處環境的巨集觀、微觀調研，了解和論證該專案區域的人文習慣、生活方式以及專案地塊的交通、配套等基礎因素，並輔以對周邊環境的地產專案實態、競爭勢態及建築文化的研究，為本專案產品的建築定位提供依據。
3、專案營銷推廣的主題定位
調查該專案環境的習慣文化、心理趨向以及開發商的商號（投資商、開發商的企業品牌）、品牌（小區或花園命名）、資訊傳播內容和手段等並研究其優劣勢，為專案銷售推廣的包裝、形象、訴求內容等以及專案的傳播策略和定位提供依據。
4、專案的銷售**定位
通過對該專案所在社群的商品房發展趨勢，市場現狀的調查，周邊專案的產品品質及**，對消費心理，購買行為的影響程度，為本專案的**定位以及營銷組合提供依據。
5、專案的市場營銷策略定位
通過對該專案所在社群的巨集觀市場調研，政策法規調研，購買行為、購買習慣、消費觀念、消費意識、收入及消費能力調研，研究周邊專案和本專案的優、劣勢及周邊專案的營銷策略，為專案營銷決策提供依據。
6、推廣通路定位
了解該社群消費群接觸**的習慣、文化層次，了解他們對**——廣告的心理反映。明確廣告定位，尋找最佳廣告訴求和資訊（軟廣告及硬廣告）傳播方式，進行有效的廣告定位及**組合。
（三）定位基本原則
1、從消費者的心理謀求定位，而不是以開發或銷售者的立場來確定；
2、針對特定目標市場，而非整個市場；
3、充分考慮市場風險和市場潛力，以及發展商資金壓力；
4、結合本專案區位特點，充分發揮區位環境優勢；
5、走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產品，創造出鄭州市的樣板品牌。
定位辯證法
**：網際網路時間：2008-07-18 作者：佚名
定位，市場定位、品牌定位，對乙個企業、乙個產品來說，正如我們上衣的第一顆鈕扣。如果定位錯了、偏了，那下面的扣子就都錯了。所以，市場和品牌定位是舉足輕重的乙個環節。
我們最常見的定位有以下幾種誤區。
沒有定位。最典型的例子是「超級女聲」、「快樂男聲」與「夢想中國」兩檔海選娛樂節目。超女也好，快男也好，無論其有什麼負面的影響，但從營銷、從品牌的運作的角度來說，都是極其成功的。
超女的定位是什麼？只允許女生參賽，結果是將男女老少所有的受眾群全部一網打盡，其影響甚至波及海外。而「夢想中國」呢？
允許任何人參賽，可結果是沒有抓住任何乙個受眾群。推出的明星也很快消失在茫茫人海。所以，本質上說，《夢想中國》是沒有定位的。
外行看熱鬧，內行看門道，而定位的門道，並不是那麼可以隨意轉殖的。
定位偏差。「海瀾之家，男人的衣櫃」。應該說，這個定位本身並沒有太大的問題。
可問題出在這個品牌的代言人上。印小天是個非常陽光的「男孩」，而非「男人」。男孩與男人的區別是什麼？
想必所有的消費者是最有發言權的。特別是像西服這樣的產品，是非常「男人」的，非常講「內涵」的。它的核心消費群是「男人」——30歲-50歲的男人，而非「男孩」。
印小天作為乙個陽光男孩，他的fans群是誰呢？是16——30歲的女性，而絕非男人。所以，這個定位偏了。
特別是在這個品牌的形象廣告裡，印小天的那一「跑」姿，實在「太不男人」。
定位給對手留下了空間，沒有定死。伊犁的「早餐奶」定位很準，可是很快被蒙牛推出了「早上好」+「晚上好」**奶組合，陷入了被動。在市場定位的時候，非常重要的一點就是建立品牌獨有的市場區隔，同時一定不能留給對手空間，至少是不能留下死穴。
某品牌「多c多漂亮」鮮橙多的定位，很快被同行業另一巨頭「每日c」所覆蓋。既然你說「多c多漂亮」，那我就「每日c」，到底誰更好？
把市場細分當作定位。市場細分與定位的關係是非常緊密的。品牌定位時，往往需要進行市場細分，市場細分是品牌定位的乙個環節。
但是，很多品牌把細分本身就當作了定位。山東金號集團旗下的「依詩家」毛巾，是本行業中(全球品牌網)第乙個在央視打廣告的品牌，其本意顯然是想在毛巾行業中區隔自己的「高階」細分市場，然而在這個細分中，品牌的內涵與個性卻無蹤可尋。產品與品牌沒有個性核心，並沒有挖掘自己的真正賣點，也就是沒有完成定位，而是錯把市場細分當作了定位。
重複定位。任何事物都是過猶不及，物極必反的。市場定位同樣如此。
當乙個新品牌、新產品進入市場時，要有定位，但一定不能重複定位。筆者在早年作為顧問時，就經歷過這樣的乙個失敗。當時客戶想進入速凍水餃市場。
可當時這個市場已經是非常成熟了，行業集中度非常高。所以就想通過市場細分來切入。於是這個企業推出了自己的蒸餃。
應該說，這個細分的切入是非常準確的。但是，錯誤在於，在具體的產品上又進行了過度的細分與定位：地瓜面的、蕎麥麵的……市場對蒸餃本身就相對陌生，或者說蒸餃本身就已經細分了，結果又進行了二次細分與定位，不言而喻是「作繭自縛」。
當然，最後這個專案沒有成功，因素是多方面的，但給筆者的教訓也是深刻的。
商業地產專案的定位之道
**：智策論壇時間：2008-06-23 作者：商業地產策劃
正確選擇商業地產專案的定位方向，是決定商業專案成敗的重要前期工作。商業地產在前期操作定位時也應有一套嚴謹的工作流程：
一、定位假設與市場研究
任何定位都是依賴於對市場需求的把握而建立，感性的預期定位是否能成為最終確定的方向，需要從市場研究中印證。一般對於商業專案而言，必要性的研究分析一般應涵括以下方面：
①巨集觀市場的特徵：包括經濟發展的趨勢、政策管理的導向、國民收入的演變、行業偏好及更迭等。
②消費者的需求偏好：需求創造價值，如何在當地的消費習慣和招徠異地客商間找到平衡，在當初的預期定位中要有所考慮。
③區域商業重點研究：了解不同業態及競爭者在本專案輻射範圍內的存在及發展狀況，以使專案能以能夠趨利避害地進行策略組合。
④零售商訪談：在定位確認之前取得與主要目標零售商的針對性溝通，了解他們的入駐專案意向，聽取他們的反饋意見，結合未來需求規模的可增長空間來確定專案的發展規模及業態布局。
二、四個主要的定位策略
①豐富定位
豐富定位不是要為顧客提供最多的商品，而是要在合理範圍內為顧客創造充分選擇的機會。因此，20萬平方公尺與2000平方公尺的商業面積都能實現豐富性的定位。依據購物中心業態組合的不同，在豐富定位下可細分為「主題化定位」與「綜合性定位」。
主題化定位是指最大化聚合某一品類的商品，在此類商品中取得最豐富的優勢；綜合性定位是指融合多種功能業態，以一站式服務為顧客創造方便的策略。
②流行定位
這裡所指的「流行」，指的是大眾時尚，是指擁有顧客剛開始大量購買的對路商品的專案。上世紀七八十年代出生的人群已逐漸晉公升為社會消費的主流力量。而在國內的商業市場，目前在大部分城市中佔據主導地位的仍是由國有百貨商場延續下來的傳統百貨，其中的貨品、布局方式等零售組合都是針對年齡較大的人群。
舊有專案的遲緩反應為新興專案留出了機會。
③便捷定位
便捷定位的購物中心是指能夠在方便的位置為目標顧客提供針對性購買機會的商業專案。便捷定位成功有兩個要素：一是此位置是目標顧客能夠便利到達的位置；二是購物中心的貨品應該是針對目標顧客偏好而組合的業態及品牌。
④低價定位
在國內人均收入水平相對不高、對**敏感度相對較高的現狀下，低價定位將會對顧客產生強勁的吸引力。從世界範圍看，沃爾瑪、好事多、弗雷德斯等，都是以低價定位贏得市場的零售商。如果乙個位於非城市中心的大體量商業專案，能夠有效聚合低價定位的零售商，形成乙個綜合性的超值購買中心，則會對消費者產生較強的吸引力，能主動吸引更多的消費者目的性到達消費。
三、定位提公升策略
① 主題提公升
商業地產專案不單單是一座建築體，而應該被看作是有情感、有個性、有主張的生命體。如果商家能鎖定特定群體的目標人群，在業態組合、環境安排、情感體驗等多方面建立統一的形象表現，使專案能冠以某種主題性的標籤，用細節樹立專案的個性化特徵，則對此感同身受的客群便會慕名而來。
② 建築提公升
從外部挖掘價值、尋找機會是一種經典的定位手法，但其實在同質化嚴重的當代商業社會，越來越多的定位思維開始從專案自身內部的特徵價值上反省，充分利用建築本身的特質來進行區別定位被越來越多地採用。
③ 情感提公升
如果乙個商業專案，對於顧客能夠產生一種「希望得到重複消費體驗」的情感驅動力，那麼，這個專案無疑將能夠牢固鎖定顧客，具有極大的競爭優勢。麥當勞是最善於與顧客建立感情聯絡的商家。
四、定位操作中的悖論
① 綜合性定位的難度
綜合性定位開發時會遇到很多硬性的障礙，如目前國內休閒娛樂客戶資源相對缺乏，規劃面積過大在招商時難以實現；又如餐飲娛樂類業態租金承受力相對較低，即使有可能大面積引入，整體租金收益較低的局面也將使開商者難以承受。
在綜合定位業態選擇時要特別注意相互之間的互動性。如在引入酒吧、ktv等主要夜間營業的業態時要相對謹慎，因為其與服裝等主要依靠白天**實現銷售的業態互動性相對不強。
② 高檔次定位面臨的挑戰
開發商在運作商業專案時往往希望自己的專案能成為城市中檔次最高、品位最高的專案，並希望能夠在吸引高檔品牌的同時，獲得良好租金收益。但是，高檔品牌，尤其是奢侈品品牌，面向的是窄眾人群，所以相當多的奢侈品品牌在某個城市僅會開一家店，如g***io、armani在北京目前也僅在王府飯店設店。對於無計畫拓展新店的品牌，哪怕有再好的商業條件，支付出資裝修、提供較長免租期等，可能也無法勸說其再增設店鋪。
③ 購物中心模式的侷限
商場就模式分類可分為購物中心與百貨公司。購物中心是以店中店組合的面貌出現，實行各店分散收銀，商場業主對商家的管理相對較少；百貨公司則採用統一收銀，採用敞開式的賣場效果，商場整體實行較為強勢的統一管理。
在國內一線城市，如北京、深圳、上海等，各大品牌一般不會交給**商運作，基本是分公司直營，因而對店鋪的管理與支援會相對較多，各商家自行運作管理能力也相對較強，採取購物中心模式運作有相對成熟的基礎。而在一些中小城市，品牌檔次普遍不高，而且幾乎都是**運作，因此採取百貨公司的強勢管理模式會較為有利。
商業地產策劃中市場定位操作步驟
**：智策論壇時間：2008-06-14 作者：匿名
地產開發，無論是商業還是住宅，被提及頻率最高的因素是 ：「地段、地段、還是地段」。
但是，諸多旺市卻不能旺場或旺了場卻不能旺財的失敗案例表明：地段並不是包治百病的靈丹妙藥。而一些地段不佳卻業績火爆的商場卻成為對盲目迷信地段者的一種反諷，並以極佳的市場業績試圖證明：
準確定位的價值在某種程度上甚至可以超越地段的魅力。
商業地產市場定位操作一般包含以下三個步驟：
1、 區域定位。對區域商圈範圍的分析，尋找商場需求空白點空間範圍。
2、客戶群定位。在商圈範圍確定之後，根據區域產業結構，行業發展態勢，確定客戶群。
3、超級消費群定位。通過對消費者的市場細分，最終確定消費群。
市場定位策劃書提綱寇
藍博旺市場定位策劃書 企業定位是指企業通過其產品及其品牌，基於顧客需求，將其企業獨特的個性 文化和良好形象，塑造於消費者心目中，並佔據一定位置。企業定位對於絕大多數的生產型企業，還是乙個模糊的概念，沒有充分將其利用起來。從產品定位 品牌定位 企業定位三者的關係層次上來看，一般企業定位要經歷的過程是 ...
廣潤專業市場定位策劃方案
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三步定位企業市場定位
金融模式之市場定位 任何公司 任何產品都需要明確的市場定位，才能獲得事半功倍的效果，那麼，我們應該如何進行準確的市場定位呢？市場定位是指根據競爭者現有產品在市場上所處的位置，針對消費者或使用者對該種產品的某種特徵 屬性和核心利益的重視程度，強有力地塑造出本企業產品與眾不同的 令人印象深刻的鮮明個性或...