廣潤專業市場定位策劃方案

謹呈：廣潤實業投資****

（初稿）

瑞峰置業投資顧問****

2023年6月25日

前言策劃的宗旨7

第一章專業市場總體分析9

一、專業市場的一般規律9

（一）商品流通的環節9

（二）專業市場的分類9

（三）商品形成專業市場的型別11

二、國內專業市場研究14

（一）國內專業市場的功能14

（二）國內專業市場面臨的問題14

（三）國內成功專業市場的經驗15

（四）國內專業市場的戰略發展方向16

三、國際專業市場簡介18

（一）國外批發業發展趨勢18

四、東莞專業市場分析20

（一）東莞專業市場現狀20

（二）東莞專業市場的發展趨勢28

五、可借鑑的周邊專業市場調研分析29

六、專業市場調研啟示32

（一）建築形態及功能32

（二）經營策略35

第二章專案分析36

一、專案概況36

二、專案四至及現狀分析37

三、周邊配套情況40

四、專案交通條件40

五、區域環境分析42

（一）城市規劃及區域規劃情況42

（二）區域經濟狀況43

（三）區域商業概況44

第三章面臨的外部環境45

一、東莞巨集觀分析45

（一）東莞的城市定位45

（二）東莞經濟發展狀況46

（三）東莞的產業結構47

（四）東莞的人口結構48

（五）東莞的人民生活水平50

二、東莞房地產概況51

三、東莞商業地產概況52

（一）大型商業網點多52

（二）市民投資熱情足52

（三）商業地產開發熱情高53

（四）招商難度大，經營風險高53

第四章專案的定位54

一、關於商業地產形態54

二、專案的swot分析54

（一）優勢（strength55

（二）劣勢（weakness55

（三）機會（opportunity56

（四）威脅（threat56

三、戰略定位57

四、專案整體的屬性定位57

（一）商品型別57

（二）商圈範圍58

（三）經營形式58

五、目標客戶定位58

（一）商鋪購買者59

（二）經營商戶59

（三）消費客戶60

六、專案業態定位60

（一）生活水平提公升的裝飾精品類方向61

（二）休閒娛樂保健需求的商品方向64

（三）餐飲業、日雜用品方向68

七、專案的形象概念定位70

八、總體功能定位71

（一）功能分割槽71

（二）商鋪的形態定位72

（三）業態分割槽73

九、備選定位參考73

第五章經營理念與模式75

一、招商先行75

二、品牌戰略75

（一）品牌的整合傳播76

（二）品牌維繫與創新76

第六章規劃調整建議79

一、規劃方案調整建議79

二、規劃方案平面布置81

三、功能分割槽示意82

四、開發順序建議83

第七章財務分析84

一、規劃調整後的技術指標84

二、**定位84

（一）商鋪的**定位84

（二）住宅、辦公、倉庫的**定位85

（三）展覽、管理辦公用房85

三、成本構成86

（一）建安成本86

（二）市政工程成本86

（三）各項稅費87

四、利潤87

五、盈虧平衡點88

六、敏感性分析88

第八章營銷初步建議89

一、啟動策略89

（一）招商的啟動策略89

（二）銷售的啟動策略90

二、銷售策略建議90

後記暨下一階段工作安排91

廣潤東城專業市場定位策劃方案

前言策劃的宗旨

本專案是廣潤實業投資****投資的專業市場地產專案。作為新的地產投資公司，如何實現專案的經濟效益與社會效益的綜合最大化，是迫切需要解決的問題；原定位的五金專業市場在經歷了南城的東莞國際五金博覽城從前期的風風火火到現在偃旗息鼓，各地五金市場日趨飽和的情況下，是否適合在本專案運作也必須經過市場的論證和考究；本專案的規模較大，需要投入相當的資金進行開發，定位是否準確，首先關係到能否得到投資客戶的認同，從而實現資金的快速回籠；其次還關乎商家是否認同，招商能否順利進行。商家進駐後能否贏利，實現永續經營，是保證投資客戶利益的關鍵，也是發展商樹立品牌、實現公司飛躍發展的關鍵因素。

因此，對本專案做什麼市場（定位）成為專案運營成敗的首要條件。

本策劃方案旨在通過對專業市場的深入剖析和認識，對目前東莞以及周邊市場業已存在的專業市場進行歸納總結，利用合理的定位方法得出可行的方向，並從戰略高度提出開發專業市場的思路。

可行的方案有很多，還必須找到專案自身的市場競爭力。一般來說，「差異化」是實現專案核心競爭力最關鍵的因素，但差異化方向的選取必須結合專案的各方面進行科學的方**證。

專案定位最首要的是目標市場定位，即我們的專業市場是面向什麼樣的細分市場，相應地決策以什麼形態的產品和營銷策略去應對。選擇目標市場的過程就是我們策劃方案所提供的戰略決策過程。我們必須以市場導向為基礎奠定專案的核心競爭力。

所以將「差異化、功能性、附加值、共鳴」這4v的綜合運用作為定位時考慮的要素，才能使我們的專案定位既能滿足可行並且有效的目標，又能避免市場的一些剛性反應帶來的負面效果。

通過準確的市場定位，使專案能夠搶占市場高點、獲取市場的超額利潤。並且圍繞專案的配套設施和服務體系，推動東莞東城片區的商業產業發展和城市化的程序，從而更符合城市規劃中商業配套、服務配套、生活配套、社會配套相協調的城市格局。

本專案的定位還必須考慮配合發展商位於專案旁的住宅小區開發，使兩者形成有效的互動關係，既能給本專案帶來一定的消費人群，又能促進住宅專案的開發，同時還能形成片區的協調發展，最終促進發展商的品牌建設。

第一章專業市場總體分析

一、專業市場的一般規律

（一）商品流通的環節

商品簡單的可以分為生活消費類和生產資料類兩大種類。由於其使用性質不同，流通的環節略有區別。

一般情況下，生活消費商品從生產者到達消費者手中具有以下環節：

生產資料類商品從生產商到達生產消費者手中的流通環節如下：

以上圖示是比較傳統的商品流通過程，部分商品可能並不需要中間的某個環節，比如生產型消費者會直接向廠家採購機械裝置。

在較新的流通模式中，部分生產商向下游發展建立賣場直接面向消費者；一些大型零售商直接向廠家進貨等，直接壓縮了流通渠道的長度。但總體來看，批發商在連線生產商與消費者之間的關係時起到了相當重要的作用。

廣潤專業市場定位策劃方案

市場定位策劃

專業市場定位的原則

專業市場營銷策劃之定位的基本要素

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市場定位策劃

專業市場定位的原則

專業市場營銷策劃之定位的基本要素

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