案情：2023年10月，，建築面積為98.11平方公尺，同時原告於10月2日和10月9日兩次交給被告全椒縣某房地產開發****購房首付款共98583元。
並於11月8日雙方簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定房屋總價款為318583元，首付款為98583元，餘款220000元在簽訂合同後50個工作日內辦理完按揭手續；被告全椒縣某房地產開發****應當在2023年9月前將驗收合格的商品房交付給原告，被告逾期交房的，按日向原告支付已交付房價款萬分之二的違約金。合同簽訂後，原告於 2023年11月9日在中國銀行辦理了按揭手續，開立銀行按揭還款賬戶。到2023年9月，被告全椒縣某房地產開發****未能按約定時間交付商品房給原告。
2023年11月28日，被告全椒縣某房地產開發****開發的商品房驗收合格，並於11月30日通過手機**簡訊的方式，將交房通知發給原告提供的手機號碼，同時以國內**信將交房通知郵寄給原告提供的位址。但原告認為沒有收到被告的簡訊和信件，被告全椒縣某房地產開發****應承擔逾期交房的違約責任，按日63.72元支付違約金10194.
65元。庭審中，被告全椒縣某房地產開發****認可違約的事實，但承擔2023年11月30日之前的逾期交房責任。同時，被告全椒縣某房地產開發****認為原告主張的違約金過高，逾期交房給原告造成的損失也就是房租損失，並申請對原告購房的同一地段房租損失進行司法鑑定。
經法院委託安徽百友資產評估司法鑑定所對原告所購麟和苑11幢502室98.11平方公尺的房屋租金損失進行鑑定，鑑定結論原告所購房屋的月租金損失為445元。被告全椒縣某房地產開發****支付鑑定費2600元。
分歧：原告方先生訴被告全椒縣某房地產開發****房屋買賣合同糾紛案，安徽省全椒縣人民法院立案受理後，依法適用簡易程式公開**進行了審理。
原告方先生訴稱：《商品房買賣合同》簽訂後，被告未能按時交付商品房給原告，根據合同約定被告應支付原告違約金。但原告找被告索要違約金時，被告一直不願支付，故原告提起訴訟，要求被告按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定支付逾期5個月零10天（2023年9月至2023年2月10日）交房的違約金10194.
65元，並承擔本案訴訟費用。
被告辯稱：原告購買房屋是事實，被告逾期交房時間僅為2個月。我公司在2023年11月30日通過**簡訊的方式，將收房通知發給原告，同時將收房通知書以**信的形式郵寄給原告。
被告認為在2023年11月30日之前逾期交房的責任由被告負責，但原告主張的違約金過高，我公司應承擔的是原告租金的損失，並要求對違約損失進行鑑定。
評析：本案爭議的焦點是被告房產開發公司應自何時承擔違約責任，以及如何承擔違約責任。
違約是指合同當事人在無法定免責原因的情況下，不按合同履行義務的行為。《民法通則》第111條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者採取補救措施，並有權要求賠償損失。
」《民法通則》第112條規定：「當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當於另一方因此所受到的損失。當事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數額的違約金；也可以在合同中約定對於違反合同而產生的損失賠償額的計算方法。
」本案中，由於開發商未能按約定交房，雙方也約定了逾期未交房支付違約金。原告可以根據這個約定要求開發商賠償損失。
最高人民法院《關於審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規定：「當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。」《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條規定：
「商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
」本案中，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方的真實意思表示，合同內容未違反法律強制性規定，法院對該合同的效力予以確認。合同簽訂後，原告按合同約定的義務，向被告支付了購房首付款98583元，並在中國銀行全椒支行辦理了按揭手續，被告應按照合同約定的期限將原告訂購的商品房交付給原告，被告未能按合同約定的時間（2023年9月前）向原告交房，因此被告應承擔逾期交房的違約責任。
對於違約時間的確定，原告主張被告承擔5個月零10天的期限。被告認為過長，，可以確定被告告知原告交房的時間。但考慮本案的特殊性，被告發出的交房通知，不能確定原告是否收到，故法院確定按5個月時間確定被告違約的時間。
關於被告提出合同約定的違約金標準過高，請求予以減少問題：本案中原告對被告逾期交房造成的實際損失未提供證據加以證明，而被告認為其逾期交房造成原告的損失是房屋租金的損失，經法院委託安徽百友資產評估司法鑑定所對原告所購房屋地段的租金損失進行鑑定，月租金為445元 。而合同約定的違約金損失每天為63.
72元，顯然約定的違約金明顯高於原告造成的損失。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：「當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。」因此，被告請求適當減少違約金，法院依法予以支援。但鑑定的月租金損失445元，略顯偏低，法院酌定為600元的月租金作為違約金的損失。
關於鑑定費2600元，因引起糾紛是被告違反合同約定造成的，原告訴請是以合同為依據要求被告承擔逾期交房的違約金並無不當，因此產生的鑑定費用應由被告承擔。
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