開發商逾期交房後主張合同約定的違約金過高而請求法院予以降低的，應當由其承擔舉證責任。一則案例中，法院對於開發商主張按照同地段同類房屋租金標準作為認定損失依據予以了支援。張付傑律師認為，此類案件具有一定普遍性，對其深入的分析，十分必要且兼具一定的積極意義。
【基本案情】
2023年9月20日，孫某某與某某置業****（以下簡稱某公司）簽訂《商品房買賣合同》，約定由孫某某購買某公司開發的「某康浩宇」小區房屋一套，面積為87.86平方公尺，房款為230501元。某公司應當於2023年4月30日前交房，逾期交房的應自合同約定的交付期限第二天起至實際交付之日止，按日向孫某某支付房款萬分之五的違約金。
合同簽訂後，孫某某支付了房款。2023年12月27日，某公司交房。因某公司逾期交房，孫某某遂起訴請求某公司按照合同約定支付違約金69726.
6元。訴訟中，某公司辯稱，因逾期交房給孫某某造成的損失應當按照同地段同類房屋的租金來認定，雙方約定的違約金過高，應當予以降低，並申請對房屋在逾期交付期間的租金標準進行評估。經法院委託評估，評定案涉房屋在逾期交付期間的月租金標準為每平方公尺4元至8元。
【法院判決】
法院經審理認為，根據合同約定，某公司應於2023年4月30日之前交房，但實際上卻於2023年12月27日交房，某公司應當承擔逾期交房的違約責任。訴訟中，某公司認為雙方約定的違約金過高並請求予以調整。在無證據證明逾期交房給孫某某造成具體損失的情況下，應參照逾期交房期間同地段同類房屋租金標準作為孫某某遭受損失的依據。
根據評估意見，確定租金標準按每平方公尺8元計算，故逾期交房期間房屋的租金為13355元。而根據合同約定，某公司應當支付的違約金為69726.6元，雙方合同約定的違約金確屬過高，應當予以酌情減少。
法院遂判決某公司應當向孫某某支付違約金13355元×130%＝17362元。
孫某某不服，提起上訴。
中級人民法院經審理認為，某公司認為約定的違約金過高，請求予以降低，應當由某公司就雙方約定的違約金過分高於造成的損失承擔舉證責任。一審法院按照某公司的主張及舉證，依據同地段同類房屋的租金標準對違約金進行調整並無不當。法院判決：
駁回上訴，維持原判。
【律師評析】
1、違約金調整中的舉證責任分配
根據相關法律規定，當事人因違約金的過高或者過低而請求法院予以調整的，法院應以造成的損失為基礎進行調整。而要確定損失的大小，便首先面臨乙個舉證責任分配問題，即哪方對損失的大小承擔舉證責任？一種觀點認為，實際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對方實際遭受的損失有多少，故應當由遭受損失一方就其遭受的損失承擔舉證責任。
另一種觀點則認為，遭受損失一方沒有義務舉證證明自己損失的大小，而應當由另一方對損失的大小承擔舉證責任。
首先，「誰主張，誰舉證」是一項基本的舉證責任分配規則，除非法律有特別規定，否則均應當由主張方承擔舉證責任。在當事人請求人民法院對約定的違約金進行調整的情況下，仍應當由主張調整違約金的一方承擔舉證責任。但應注意的是，主張調整違約金一方承擔舉證責任的範圍並非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高於或低於實際造成的損失，損失的大小只是其承擔舉證責任範圍的一部分。
其次，法律之所以賦予一方當事人請求法院對約定的違約金進行調整的權利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當事人權利義務的失衡，體現的是民法上的「公平」原則。但如果將舉證責任強加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔不利後果，其本身便難謂「公平」，與法律規定此項制度的本意背道而馳。因此，第一種觀點實不足取。
在本案中，雙方將逾期交房違約金的計算標準約定為日萬分之五，某公司認為約定的違約金過高，便應當由某公司對約定的違約金過分高於給孫某某造成的損失承擔舉證責任。一審法院直接認定在無證據證明逾期交房給孫某某造成具體損失金額的情況下，應當參照同地段同類房屋的租金標準作為認定損失的依據，而並未指明應當由哪方對違約金是否應當調整承擔舉證責任，存在不當之處。對此，二審法院予以明確。
2、逾期交房給購房者造成損失的認定
在商品房預售合同糾紛案件中，由於違約金可以根據合同約定進行確定，故開發商首先需要舉證證明的便是逾期交房所造成損失的大小。然而，購房者因逾期交房所遭受的損失可能會受到購房的用途、房價的跌漲、房屋所處位置給購房者帶來生活上的便利程度等等諸多因素的影響，故確定逾期交房造成損失的大小很難形成乙個客觀統一的標準。
那麼，究竟該如何認定開發商逾期交房給購房者造成的損失呢？根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，如果合同中對逾期交房違約金未作約定，。從上述規定可以看出，最高人民法院在合同未對違約金作出約定的情況下，明確將同地段同類房屋租金標準作為確定逾期交房給購房者造成的損失賠償額的依據。
之所以如此規定，是由於同地段同類房屋租金標準與購房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性。因為在逾期交房的情況下，購房者通過租用同地段同型別的房屋，亦可以實現其對房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同型別房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同於逾期交房給其造成的損失。因此，如果開發商主張逾期交房給購房者造成的損失相當於同地段同類房屋的租金，並請求將同地段同類房屋租金作為認定購房者損失大小的依據，人民法院可以按照同地段同類房屋的租金標準對違約金進行調整。
但是亦應當注意，將同地段同類房屋的租金標準作為認定損失大小的依據，實係在逾期交房所產生的損失難以衡量的情況下，不得已而採取的一種方法。通過這種方法計算的損失與購房者實際遭受的損失並不完全等同，最多只能算是對損失的一種「推定」。在訴訟中，如果購房者可以舉示充分證據證明其損失的大小，或者可以舉示其他證據證明其除了租金損失外還存在其他損失，那麼這種「推定」便不再具有合理性，人民法院應當根據購房者的實際損失來確定是否對約定的違約金進行調整，也即購房者對其損失的大小享有一種補證的權利。
在本案中，某公司主張按照同地段同類房屋的租金標準對約定的違約金進行調整，並申請對房屋在逾期交付期間的租金標準進行評估。一審法院對某公司的意見予以採信，並通過比較發現，合同約定的違約金確實遠遠大於房屋同期的租金標準，遂根據租金標準對違約金進行了調整。而孫某某並未舉示充分證據證明其實際損失大於根據房屋租金標準計算的損失，也未舉示充分證據證明除了租金損失外，其還存在其他損失。
因此，一審法院對約定的違約金進行調整並無不當，二審法院對一審判決予以維持。
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