開發商專案管理工作內容

房地產開發流程與組織結構

目錄1. 房地產開發專案管理工作內容

2. 房地產開發的組織結構與管理流程

3. 專案開發結構表

4. 專案公司組織結構表

一. 房地產開發專案管理工作內容

房地產業鏈很長，從前期策劃分析、徵地、拆遷、規劃、設計、施工，預銷售、產權登記發證到物業管理，但一般情況下劃分為如下三大階段

1. 前期的準備階段

主要是策劃分析、辦理專案立項和規劃的相關手續，主要包括編制選址意見書、土地使用權出讓、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、審定設計方案通知書等，方可開工建設。當然，徵地、拆遷工作的完成也是申請專案開工的必備條件之一。

2. 建築施工階段

工程建設階段，是指房地產開發專案從列入年度施工計畫起，到專案施工全部完成,通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程度的過程。

3. 經營階段

房地產經營,是開發商通過對所開發房地產的銷售、出租和抵押,實現自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續到房地產交付使用。

至於物業管理，一般由專業性的物業管理公司進行，不屬於開發商企業職能的開發業務範圍，但是前期物業管理的介入可以提公升銷售物業的品質與加深客戶對產品的印象與切身感受。

二.房地產開發的組織結構與管理模式

現行的房地產專案管理模式主要可分為部門制、公司製、事業部制和專業管理制等四種。

就本專案的定位與現實情況結合，建議採取專案公司製與專業管理公司專案制相結合的方法，這樣既能夠使專案能夠在不同過程中依靠專業公司的管理而切實保證專案的工期、成本和質量。亦能發揮投資商對專案本身的要求與理念能夠在專案中得到深化與實行。

具體而言：

1. 專案公司管理專案根據管理學組織結構的分類，按照專案開發流程，一般設定開發、工程、財務、裝置材料、銷售、辦公室等部門。從房地產專案的生命週期分析，開發部主要是負責專案前期的立項、審批、規劃、徵地、拆遷等工作。

工程和造價部在專案的中期，負責施工建設階段的管理工作。銷售部在專案的後期負責房地產的經營、銷售工作；財務部的主要工作在專案中後期，負責資金的收支及財務核算、分析工作；辦公室負責文秘、統計等後勤工作。

2. 專業管理公司的存在在於可以幫忙專案公司完成專案的前期開發（土地受讓、立項、規劃許可等）和策劃定位、建築設計工作；以合同形式，委託專業管理公司承擔自開始營造至交鑰匙的一應事宜，體現出社會化分工的現代特徵。