《企業會計準則》對於商品銷售收入的確認，規定了相關原則：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：
1、企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉給購貨方；
2、企業既沒有保留通常與所有權相聯絡的繼續管理權，也沒有對售出的商品實施控制；
3、收入的金額能夠可靠的計量；
4、相關的經濟利益能夠流入企業；
5、相關已發生或將發生的成本能夠可靠計量。
針對上述收入確認原則，《準則指南》及《講解》進一步解釋：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，是指與商品所有權有關的主要風險和報酬的同時轉移。與商品所有權有關的風險，是指商品可能發生減值或毀損等形成的損失；與商品所有權有關的報酬，是指商品價值增值或通過使用商品等產生的經濟利益。
判斷企業是否已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，應當關注交易的實質，並結合所有權憑證的轉移進行判斷。如果與商品所有權有關的任何損失均不需要銷貨方承擔,與商品所有權有關的任何經濟利益也不歸銷貨方所有,就意味著商品所有權上的主要風險和報酬轉移給了購貨方。某些情況下，轉移商品所有權憑證或交付實物後,商品所有權上的主要風險和報酬隨之轉移,企業只保留商品所有權上的次要風險和報酬,如交款提貨方式銷售商品、視同買斷方式委託代銷商品等。
在這種情形下,應當視同商品所有權上的所有風險和報酬已經轉移給購貨方。
由於準則僅對收入確認的條件進行了原則性規定，未具體針對某一行業某一型別銷售方式下收入確認條件，給企業在實踐中一定的判斷空間。
我們從房地產開發企業產品狀態及銷售模式兩個方面結合竣工驗收等綜合因素來討論：銷售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三種；產品狀態有：
期房、現房。組合成下列六種型別的銷售：
一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金額計量及經濟利益是否能夠流入問題；根據《城市商品房預售管理辦法（2023年）》關於房屋銷售的相關規定，其涉及期房、現房狀態銷售問題，對於期房銷售根據企業與購房者簽訂的銷售合同可以判斷：未來房價的波動風險與報酬由購房者承擔，其涉及的系房屋**變化的問題，亦即與所有權有關的主要風險與報酬的乙個組成部分；對收入確認條件的關鍵性問題：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉給購貨方之規定的另一組成部分即房屋滅失、毀損的風險，上述產品狀態及銷售模式未明確涉及，或者說該等風險未轉移。
目前，房地產開發企業（以上市公司07年報為例）收入確認條件存在多種判斷，主要體現在風險轉移的時點。
下面以上市房地產開發企業中具有代表性的收入確認條件為例進行分析：
1、萬科：銷售商品在將商品所有權上的重要風險和報酬轉移給買方，不再對該等商品實施繼續管理權和實際控制權，與交易相關的經濟利益能夠流入企業，相關的收入和成本能夠可靠地計量時，確認營業收入的實現。房地產銷售在房產完工並驗收合格，簽定了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產的付款證明時（通常收到銷售合同金額20％或以上之定金或/及已確認餘下房款的付款安排）確認銷售收入的實現。
2、濱江集團：房地產銷售收入在開發產品已經完工並驗收合格，簽訂了銷售合同並履行了合同規定的義務，即開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；公司不再保留通常與所有權相聯絡的繼續管理權，也不再對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關的經濟利益很可能流入；並且該專案已發生或將發生的成本能夠可靠地計量時，確認銷售收入的實現。
3、金地集團：對於房地產開發產品銷售收入，在買賣雙方簽訂銷售合同並在國土部門備案；房地產開發產品已建造完工並達到預訂可使用狀態，經相關主管部門驗收合格並辦妥備案手續；買方按銷售合同付款條款支付了購房款項並取得銷售合同約定的入夥資格，即：賣方收到全部購房款或取得收取全部購房款權利，相關的經濟利益能夠全部流入公司時，確認銷售收入。
4、招商地產：當本集團已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，既沒有保留通常與所有權相聯絡的繼續管理權，也沒有對已售商品實施有效控制，收入的金額能夠可靠地計量，相關的經濟利益很可能流入企業，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量時，確認商品銷售收入的實現。對於房地產開發產品銷售收入，繫在商品房竣工並驗收合格，並辦理了移交手續時確認銷售收入的實現。
5、泛海建設：房地產銷售收入的確認原則：在房產主體完工並驗收合格，簽訂了銷售合同，收取首期款項並已辦理銀行按揭手續或分期收取的款項超過50％以上時確認銷售收入的實現。
上述代表性企業的收入確認，在時點上可歸納為兩類，其中：萬科、濱江集團、泛海建設為房產主體完工並驗收合格，招商地產為辦理了移交手續，金地集團為買方取得入夥資格。
房地產收入確認原則
企業會計準則 對於商品銷售收入的確認，規定了相關原則 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認 1 企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉給購貨方 2 企業既沒有保留通常與所有權相聯絡的繼續管理權，也沒有對售出的商品實施控制 3 收入的金額能夠可靠的計量 4 相關的經濟利益能夠流入企業 5 相關...
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