弱電管理作業指導書

1. 目的

保持裝置效能，確保弱電系統執行正常。

2. 範圍

適用於公司各物業服務中心。

3 職責

3.1 裝置責任人應每天對監控中心消防主機、聯動控制盤、電梯3方對講主機、紅外報警主機、樓宇對講主機、**矩陣主機、硬碟錄影機、監視器、**分配器、光端收發器、背景**系統主機等設施裝置巡視，對發現或被告知的問題及時處理或通知服務供方處理。協同配合維保供方對弱電系統按照合同的約定進行保養工作。

3.2 控制中心值班人員負責監控室內設施裝置24小時運**況與操作，填寫執行監控表；及時將裝置的異常狀況記錄，並告知裝置責任人處理，消防系統可直接通知服務供方處理；掌握在發生火警後應急處理措施與注意事項。

3.3 維修主管（弱電工程師）負責每月根據裝置完好率和系統執行狀況對裝置責任人維修、保養情況進行評估，並將評估結果及要求書面知會裝置責任人，報品質備案。

3.4 物業服務中心經理負責對安全部、維修部、服務供方的作業行為進行協調、指導與監督。

3.5 品質部負責對弱電月度評估的審核，監督裝置責任人及服務供方的工作並負責協同裝置責任人解決專業技術問題，對維保供方合同續簽的評估工作提出專業建議。

4 方法和過程控制

4.1 對維保方的監督管理

各物業服務中心的弱電系統的維修、保養由具有設施維護保養資質的單位進行，物業服務中心應加強對弱電系統維保方的監督管理工作。

4.1.1弱電維保方的保養人員應具有合格的弱電系統維修保養資質，在維護保養過程中嚴格按照國家頒發的有關安全標準進行作業。

4.1.2 保養人員每次到達及離開時必須知會裝置責任人，並徵得裝置責任人同意後方可進行維修保養作業或離開。

4.1.3 在維修保養過程中，裝置責任人應督促維保人員嚴格按照國家相關規範、合同約定、保養細則及保養計畫對弱電系統進行維保，並要求維保人員遵守小區（大廈）的（臨時）管理規約及小區的物業管理制度。

4.1.4 維保作業完成後，裝置責任人應認真審核檢查維保供方填寫的各項記錄，並在《服務供方裝置保養維修保養記錄表》上記錄報修時間、到達現場時間和維修完成時間。

對維保方的工作效率、質量進行評估，維保單位的各項記錄需加蓋維保單位公章。

4.1.5 弱電裝置責任人負責根據合同的約定，對維保供方的履約及時性、有效的進行監督考核，維保供方未按照合同要求出現的不合格項，應由弱電裝置責任人報維修主管，維修主管現場核實後報服務中心經理（助理）簽發整改通知書，報品質部備案並按合同約定扣除違約金。

4.1.6 弱電裝置責任人應督促維保供方制定並實施每季度弱電系統保養計畫。每季度舉行弱電維護保養中存在問題的分析會議，對保養中存在的問題提出整改建議。

4.1.7 凡涉及合同約定金額以上的材料更換，需由裝置責任人、服務中心經理現場確認；重要零部件的更換同時服務中心經理的書面認可。所涉及的一切材料更換，應先恢復系統的正常執行。

4.1.8 監督維保供方遵守環保法規，節能降耗減汙。

4.1.9 維修或故障需停用系統主機超過24小時的，應經物業服務中心經理同意，做好臨時應對措施，並督促維保供方及時維修更換並上報品質部進行書面備案。

5.施工單位或維保供方進入小區（大廈）施工作業

5.1.1施工單位及供方如需進入裝置部管理轄區作業，須遞交書面作業報告，由維修主管明確各自職責並與裝置部簽署《施工單位/供方作業責任書》。

5.1.2維修主管負責與外來作業單位負責人簽署《施工單位/供方作業責任書》，交代注意事項，調配員工協助、配合作業；裝置機房負責人負責開閉機房門，作業期間巡視檢查、監督。

5.1.3維修主管以上管理人員負責應急安全事件處理；

5.1.4施工單位及維修供方如需明火作業，必須向物業服務中心申請動火證，待批准同意並報服務中心經理備案後方可進行，操作人員必須持證上崗，動火現場要符合動火條件，並配備滅火裝置。

5.1.5 值班人員或裝置責任人應掌握施工單位及供方作業情況，並記錄與《值班交**記錄表》。

5.1.6 如發現不安全作業、野蠻作業或隱患作業，裝置責任人和服務中心工作人員有權要求立即停止，並及時通知維修主管或服務中心經理到達現場處理。

5.1.外來作業人員每個工作日作業完畢，裝置責人負責人認真巡視、檢查裝置，確認無異後方可鎖門或簽字。

5.1.8如在巡視中發現裝置損壞等異常情況，應立即通知主管和管理處主任等相關人員到場，照相、取證並做相應處理。

6 裝置突發事件處理

6.1.1因系統主機或電腦、資料庫突然無法使用，裝置責任人或當班值班人員接到報修後及時到達現場維修，如遇技術難題時**聯絡弱電技術員、維修主管或維保供方人員遠端指導處理，監控中心值班人員做好記錄。

品質部2011 年12 月 24 日