商業地產的策劃方案的步驟和格式
1、擬訂策劃方案的步驟
（1）確定目標主題。將策劃的目標主題確立於一定時空範圍之內，力求主題明晰，重點突出。
（2）收集資料。圍繞目標主題，通過多種方式收集資訊資料。
（3）調查市場態勢。圍繞主題，進行全面的市場調查，掌握第一手資料。
（4）整理資料情報。綜合市場調查的第一手資料和現成的第二手資料，整理成為對目標主題有用的情報。
（5）提出具體創意。根據實際需要，提出營銷策劃新的創意。
（6）選擇可行方案。將符合主題的創意，變成具體的執行方案。
（7）制定實施細則。根據選定的方案把各功能部門和任務加以詳細分配，分頭實施，並按進度表和預算表進行監控。
（8）制定檢查辦法。對策劃的方案提出詳細可行的檢查辦法和評估標準。
2、策劃案的格式
（1）策劃方案名稱。要求清楚、明確、具體。
（2）策劃者資料介紹。包括姓名、單位和職務等。
（3）完成方案時間。按實際完成方案日期填寫。
（4）策劃方案的目標。用準確的資料表達清楚。
（5）策劃方案的正文。包括策劃的起因、背景、目標主題和市場機會、創意關鍵、實施及檢查評估。
（6）預算和進度細表。列表詳細說明方案所需資金投入、人力投入、組織構建和進度安排等。
（7）方案的效果**。根據資料情報**策劃方案實施的量化效果。
（8）方案參考的資料。列出制定策劃方案所參考的文獻資料，增加方案的可信度和可行性。
（9）其他備案的說明。對多個備選的方案，進行必要的補充說明。
（10）其他的注意事項。提出預防措施，以做到有備無患。
3、營銷策劃的格式
（1）營銷機會分析。包括：整個商品或消費市場的數量和金額分析；各競爭店或品牌的銷售量與銷售額分析；各競爭店或品牌商品結構的銷售量與銷售額的分析；各競爭店或品牌市場占有率的比較分析；各競爭店或品牌市場細分與商品定位的比較分析；各競爭店或品牌廣告費用與廣告表現的比較分析；各競爭店或品牌**活動的比較分析；各競爭店或品牌公關活動的比較分析；各競爭店或品牌店鋪布局的比較分析；企業的利潤結構和費用情況分析。
（2）目標市場定位。包括：確定目標市場和商品定位；經營目標；**策略；分銷策略；廣告形式和投資預算；**活動的重點和原則；公關活動的重點和原則。
（3）**活動規劃。包括：明確**的目標；選擇**的形式和內容。
（4）分銷活動計畫。包括：**策略；分銷的渠道；店鋪的陳列；服務的質量。
（5）銷售管理計畫。包括：主管的職責許可權；銷售目標計畫；人員的挑選和培訓；推銷人員的薪金標準；推銷人員的獎勵措施。
（6）市場反饋和調整。包括：市場銷售資訊的反饋方式；市場銷售資訊的反饋整理；經營目標的核算；經營行為的調整。
北京百榮世貿**招商策劃方案
第一部分：招商策略
第二部分：招商進度中的比例分配
第三部分：招商付款方式
第四部分：經濟分析
第五部分招商費用預算
第六部分：各樓層商品結構定位
第七部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內容
第八部分：廣告宣傳策略
第九部分：開業慶典
第一部分：招商策略
招商策略：立足北京、面向全國、走向國際
以北京為重點，在確保北京地區招商工作全面、順利開展的同時，各招商部門安排出20％的招商力量，對外地（包括外地國內產品的廠家和經營商、國外產品的國內**、國內內銷分支等）運用**、傳真、網路、dm等現代化通訊手段進行招商。效果理想的情況下，在保證北京地區招商指標的同時，隨時進行調整加大外地（及國際）招商力度。
第二部分：招商進度中的比例分配
招商的前期階段，招商的比例計畫為：北京地區招商佔60％左右；外地招商佔20％左右；國際招商佔15％左右；預留出5％的比例，作為機動或炒作。
其中：北京地區招商所佔比例不得超出整體的60％；外地招商、國際招商的比例可根據實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額；根據招商實際情況，如果招商出現火爆，可加大預留部分的比例（例如10％）。這樣後期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提**位水平，在專案只有同期推出的情況下，通過預留部分享受到商鋪公升值的部分利益。
第三部分：招商付款方式
一、租金交納及優惠政策有以下三種方式：
1、一次**納3年的租金。從第四年起租金遞增5％；第五年
租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20％。
2、首期交納5年租金的30％，正式開業前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過20％。可簽定租約合同期為20年。
首期就一次**納5年租金。可獲得6年實際使用權的優惠政策。從第七年起租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。
除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。
3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款。可獲得12年實際使用權的優惠政策。可簽定租約合同期為20年。
如10年租金在首期就一次**齊，除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。
二、租金交納及優惠政策2（備選方案）：
1、同上。
2、第一段同上。
首期就一次**納5年租金。可獲得贈送6個月無償使用權的優惠政策。從第七年起（含第6年後半年）租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。
除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。
3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款。可獲得11年實際使用權的優惠政策。可簽定租約合同期為20年。
如10年租金在首期就一次**齊，除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。
三、分析（以均價8.5元計算）：
第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05＝3.761646億元；
第6年半年租金：3.761646/2＝1.880823億元；
五年的貸款利息：17.91260億元*0.07＝1.253882億元；
五年租金9折損失租金：17.91260*0.1＝1.79126億元；
租五送6個月損失：1.880823－1.253882＝0.626941億元；
租五送一年的損失：3.761646－1.253882＝2.507764億元；
『租五送一』比『租五打9折』多損失： 0.716504億元；
『租五送半年』比『租五打9折』少損失： 1.164319億元；
從上面的分析來看，一次**納5年租金免費送6個月對公司最有利，租五年送一年的優惠政策雖然損失最多，但比打9折只多損失7千萬，而從對商戶的吸引力卻大大增強。同時保證提前還貸提高公司的信用級別，綜合考慮利大於弊。
注：以上方式並不是機械地推出，可視市場反應情況進行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的優惠力度增加時運用。
四、租金交納方式及提供優惠政策的理由：
考慮到專案的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要兼顧公司的成本**，並且**期越短，產生的運營財務費用支出就越少，同時，及時還貸將有利於公司信用等級的提高，對將來的公司發展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達到自然淘汰的目的。同時，根據『現金是王』的原則，運用對我們影響極小的使用年限的優惠，讓利商戶，做到先期既給出優惠又不會使應收現款產生絲毫損失。
另外，兼顧將來中心商鋪公升值，我們可以充分享受到公升值的利益，方案設定是為了盡量引導商戶去選擇5年一次**納租金的方式。此方式達到的經濟效益將在附上的經濟分析內容中計算出具體的資料體現。
第四部分：經濟分析
一、交納（三年）租金經濟分析（理想**）
1、根據可出租實際使用面積按115472.04萬平方公尺計算；
2、按照每層出租實際使用面積平方公尺計算；
3、平均租金**按每天每平方公尺9元人民幣計算；
每層定價為平均租金**為：9元/㎡天
樓層租金**
（元/㎡天） 出租面積
（㎡） 說明應完成利潤額
（億元）
六層未計算
五層 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*3 1.51963
四層 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180
三層 8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*3 1.90378
二層 9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166
一層 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763
b1層 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979
b2層未計算
總計均價9元 115472.04 共**五年租金費用 11.29429
說明：⑴、11.29429億元的30％為：3.38829億元。
⑵、綜合管理費：115472.04*1.5*365*3＝1.89663億元。
⑶、第一年綜合管理費：6322.0941萬元。
保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收取）：2億元。
二、交納（三年）租金經濟分析（保守**）
1、據可出租實際使用面積按115472.04萬平方公尺計算；
2、按照每層出租實際使用面積平方公尺計算；
3、平均租金**按每天每平方公尺8.5元人民幣計算；
每層定價為平均租金**為：8.5元/㎡天
樓層租金**
（元/㎡天） 出租面積
（㎡） 說明應完成利潤額
（億元）
六層未計算
五層 6.0 18503.89 18503.89*6*365*3 1.21571
四層 7.0 20454.30 20454.30*7*365*3 1.56782
三層 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180
二層 9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166
一層 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763
b1層 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979
b2層未計算
商業地產策劃
5.商業地產技術策劃 建築和管理技術發展迅速，例如節能技術 智慧型化技術 無線通訊技術 鋼結構技術 自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯絡原則，提出價值最大化技術方案。6.商業地產營銷推廣策劃 亦即銷售促進，...
商業地產策劃流程
操作步聚1 商場物業市場調研分析 商品房大量空置，有一條很重要原因是發展商的決策層缺乏必要的市場調查，沒有掌握到足夠的商場資訊導致決策失誤，使專案開發出現選址不准和市場定位不發。如位於武漢市江岸區某大廈，從它的規模 設計 裝修 裝置，到付款方式，這個專案在同一區位中應屬佼佼者，但建成以來，出租和 比...
商業地產營銷策劃方案
金羅馬 國際廣場有獎問卷調查 尊敬的女士 先生 感謝您在百忙之中與我們一起做完這份問卷 我們是金羅馬 國際廣場專案現針對東陽地區商業地產進行調查了解，你的配合是對我們最大的支援。謝謝！1 您的年齡 18 25歲 26 35歲 37 45歲 45 55歲 56歲以上 2 您的職業 普通員工 管理人員 ...