土地是萬物之根本。在不動產類訴訟的處理過程中，學會辨別土地的性質至關重要，因為土地的類別很可能決定了乙個案件應當適用的法律、對應的權屬機關、管理程式。弄錯土地性質，對於辦案者、判案者來說，則將帶著案件翻到陰溝裡面去……
本文中，筆者將就結合土地利用總體規劃圖判斷土地性質進行介紹。土地利用總體規劃圖通常以15年為時間週期，其製作是《土地管理法》的明確要求。根據土地利用總體規劃圖所反映的內容分類，一般認為土地利用總體規劃圖屬於專題地圖，其主要內容有2個，即地理基礎要素和專題要素。
其中，地理基礎要素一般包括行政區界線、土地利用現狀分類圖斑、主要地名、等高線（計曲線），高程點及註記、地物要素及註記、風景旅遊點及文物古蹟、主要礦藏、地質災害易發區、交通能源等線性基礎設施、河流水庫等水利基礎設施、蓄洪滯洪範圍等標識；專題要素主要包括占地面積大的用地單位的權屬界線、規劃重點建設專案用地位置與範圍、地類界線、土地用途分割槽及界線等。通常，地理基礎要素與專題要素是同時反映的。換言之，一處具體的宗地上將同時顯示土地利用現狀和規劃用途資訊。
在實務中，基於土地相關法律較為深澀兼缺乏體系性、辦案律師別有目的的詭譎、審案法官司法水平的高低不一等因素，往往會出現乙個爭議——土地性質應該是按照土地利用現狀還是規劃用途進行確定？筆者認為，前述問題的答案應當是以土地利用現狀為選擇。實踐中，土地管理部門亦持相同意見。
我國《土地管理法》第四條第二款規定：「國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。
」質量監督檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會於2023年8月10日聯合發布並實施的《土地利用現狀分類》（gb/t21010-2007）劃分了耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地12個一級類和57個二級類，與《土地管理法》中「農用地、建設用地、未利用地」形成對照。
另外，國土資發〔2012〕134號《國土資源部關於規範土地登記的意見》第二條對「準確界定土地登記用途」作出了明確規定：「土地登記的用途應當嚴格依據合法的土地權屬**材料，按照《土地利用現狀分類》（gb／t21010-2007）二級類填寫」。
顯然，土地局登記的土地性質與土地利用現狀是一致的，要判斷某一地塊的土地性質應當根據土地利用現狀加以確定！
此外，土地利用總體規劃是15年長期規劃，土地的規劃用途是針對未來時期土地利用用途所作的計畫，在未經土地徵收手續、具體專案的規劃審批（是否通過該規劃則以土地利用總體規劃用途為依據）改變土地用途之前，土地的性質就一直是土地利用現狀載明的用途。（黃艷/文作者系北京在明律師事務所律師）
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