【框架】萬科工程專案管理框架
萬科將專案管理的知識與工程管理相結合
六管一控
五個環節務司
公計畫管理成本管理策
略戰範圍管理
專案質量管理理
略風險管理組織管理管
1 洞察預定義專案
2 策劃與評估供方
司公計畫管理
質量管理策略
交戰略範圍
管理專案及
風險成本管理理
3現場5維
修與服項
採購管理
組織管理供方
目4完工與
【功能】萬科工程專案管理的「六管一控」與控制管
萬科培訓體系
【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理範圍管理
計畫管理
質量管理成本管理組織管理
採購管理
管理範圍定義
確保所作的工作既充分且必要，這些工作可
以實現專案的目標。
管理範圍含義
所確定的工作範圍是充分的
工作範圍不包括那些不必要的工作
工作範圍規定要做的工作能夠實現預計的專案目標專案的參與者
投資方開發方
設計方施工方
其它供方
物業公司
dm - development management決策階段
移【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理範圍管理
計畫管理
質量管理成本管理組織管理
房屋的生命週期
實施階段
使用階段
物業管理
採購管理
土地機會市場定位概念規劃施工圖房屋
銷售產品建議設計設計設計尋找設計建造準備施工
dmdm
pmpm
pmpm
pmfm
pm - project managementfm - facility management【功能】萬科工程專案管理的六管一控
工程專案管理的含義
通過專案策劃(project plan)和專案控制(projectcontrolling)以達到專案的費用目標（投資目標、成本目標）、質量目標和進度目標。
pm=pp+pc
房地產的工程專案管理的範圍包括了
參與專案的前期設計
參與專案採購
依照公司的經驗計畫開展質量、進度和成本控制配合銷售
對供方的管理
保證房屋竣工驗收………
提問：由於圖紙原因影響施工進度，誰應該負責？項公司戰
範圍管理專案略
採購管理
組織管理管計畫
管理供方 質量及風險
目管理 成本
管理策略理
【功能】萬科工程專案管理的「六管一控」
計畫管理
【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理
計畫管理計畫管理
質量管理成本管理組織管理
採購管理
【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理
計畫管理計畫管理
質量管理成本管理組織管理
採購管理
編制專案計畫的重要性
我們在計畫管理中常犯的錯誤：計畫管理的5拍計畫管理的5萬科**計畫管理體系
一級計畫：三年經營計畫
由公司計畫管理工作組擬稿，公司決策層審議，總經理簽發二級計畫：專案開發工作指導書等
由相關責任部門擬稿，計畫管理工作組審核，總經理簽發例：專案開發工作指導書：專案經理部與各專業部門協調後擬稿，計畫管理工作組審核，公司總經理簽發
**計畫：各專業部門圍繞專案的作業計畫
由專案總經理協調各專業部門擬稿（整合） ，專案總經理審核並簽發專案實施前的詳盡**和模擬
促進專案干係人之間的溝通，達成共識
為專案測量和控制提供基準
構成專案檔案的主要組成部分
專案的獨特性決定了，每個專案都是從未做過的事情，所以計畫編制對專案來說是非常重要的。
計畫編制是一項貫穿整個專案生命週期的持續不斷的工作。
計畫編制不是精確科學，不同的專案團隊對同一專案可能做出截然不同的計畫。
【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理
計畫管理計畫管理
質量管理成本管理組織管理
採購管理
【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理
計畫管理計畫管理
質量管理成本管理組織管理
採購管理
萬科的三年經營計畫
目標管理的產物---組織的目標
內容公司發展戰略與策略
公司經營目標
萬科的二級計畫
目標分解的產物——業務目標與管理目標
各部門季度及年度考核的依據
內容專案開發工作指導書
業績品牌與客戶
內部管理
創新和可持續發展
公司經營計畫---業績目標的細化
專案經營目標
專案開發進度（狹義的計畫）
質量管理、風險管理
《財務管理、銷售管理、土地儲備、人力資源工作指導書》
《各職能部門年度工作目標與計畫》
2計畫模板
利潤\銷售面積、銷售收入\資金控制性計畫\土地儲備控制性計畫\人力資源控制性計畫\個專案開發控制性計畫【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理
計畫管理計畫管理
質量管理成本管理組織管理
採購管理
【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理
計畫管理計畫管理
質量管理成本管理組織管理
採購管理
萬科的**計畫
過程管理的產物——目標與行動
公司多專案操作模式下，專案總經理控制各部門協同工作的有力工具
內容：專案操作全過程中各專業的作業計畫清單**計畫
專案開發二級計畫的分解落實
圍繞專案各專業協同作業的依據
實現二級計畫目標的重要保障
專案計畫（2級計畫）在專案生命週期的位置
實施計畫編制
收尾啟動
控制時間
萬科頒布的計畫管理辦法
包【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理
計畫管理計畫管理
質量管理成本管理組織管理
採購管理
【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理
計畫管理計畫管理
質量管理成本管理組織管理
採購管理
工期的經驗值是編制計畫的基礎之一
萬科的規劃設計工期
策劃階段
工期的經驗值是編制計畫的基礎之一
萬科的建造各階段工期（集團平均3層）
設計前期
3個月實施方案實施方案
5個月施工圖施工圖
2個月設計週期3：5：2
【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理
計畫管理計畫管理
質量管理成本管理組織管理
採購管理
【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理
計畫管理計畫管理
質量管理成本管理組織管理
採購管理
工程專案計畫的主要內容（3級計畫）
控制性進度計畫（為業主服務）
材料裝置進場計畫（專案部編制）
分包進場計畫（專案部編制）
施工圖需求計畫（專案部編制）
採購和招標計畫（工程管理部編制）
銷售配合（賣場）計畫（專案部編制）
2、均好中加速
3、標準化提高專案的速度
4、工廠化提高建造過程的速度
施工總進度計畫（為施工服務）
階段性進度計畫
前期及基礎施工階段進度計畫
主體進度計畫
裝修進度計畫
驗收進度計畫
月進度計畫、周進度計畫、日進度計畫
專案里程碑節點表
萬科計畫管理體系司公
計畫管理戰範圍
管理專案略採購
管理組織管理管
【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理
計畫管理質量管理成本管理組織管理質量管理
採購管理項供
方質量的困惑
但是——
質量及風險
目管理 成本
管理策略理
質量是什麼？
投訴依然不斷，客服、維修忙個不停……
【功能】萬科工程專案管理的「六管一控」
質量管理
誰對質量負責？
我們都認同質量的重要性
部分公司也通過了iso9000的認證
關於質量我們應做些什麼？
我們在現場頻繁地做著施工監督的工作
交樓前我們會仔細的驗收
……我們有詳細的制度
【功能】萬科工程專案管理的六管一控
範圍管理
計畫管理質量管理成本管理組織管理質量管理
採購管理
萬科質量管理之質量文化
質量文化的力量
領導者行為
績效評估
人事慣例
氛圍規範
符號準則
價值觀信念
質量文化巡講
萬科三－五年工程管理策劃
質量公共關係
過程管理
質量標準
行動決策績效供
方管理工程團隊建設
質量保證體系
質量客戶文化
願景目標和戰略
組織結構
競爭環境
技術管理、搭建技術平台
客戶、服務
關注市場、成本和持續學習
策劃書中國質量管理的發展：tqc、tqm、iso9000、6西格瑪、erp
突破口和管理工具上：亂點鴛鴦譜，趕時髦，學招式，學皮毛實施變革和過程管理上：蜻蜓點水、戲化質量文化領導把要培養的孩子交給別人養
萬科質量管理之質量文化
質量管理水平評價
【功能】萬科工程專案管理的六管一控
一級：質量控制-出廠前產品檢驗
入夥前模擬驗收
二級：質量保證-生產過程控制
iso9000
**：質量管理-以顧客為中心，
倡導質量文化
文化：萬科pk中海
質量管理
之萬科質量標準
萬科質量管理之質量標準
國家質量管理條例
《建設工程質量管理條例》
第四十條在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計檔案規定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；
（三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、裝置安裝和裝修工程，為2年。 其他專案的保修期限由發包方與承包方約定。
建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
萬科質量管理之質量標準
萬科的質量標準
客戶工程質量滿意度調查結果
歷年工程專業滿意度
80%60%
40%61%
20%0%
52%60%
68%關鍵的質量指標：
1. 戶均缺陷率
2. 戶均滲漏率
3. 戶均裂縫率
說明：總體呈上公升趨勢。2023年，在各專業系統中是提公升最快的，但絕對值仍是最低的。2023年集團總體滿意度為82%。
2002
2003
2004
2005
萬科質量管理之質量標準
萬科的質量標準
萬科質量管理之質量標準
萬科的質量標準
客戶衡量質量的標準
客戶質量標準的特點
對滲漏水、裂縫無法接受
注重使用功能
關注觀感質量
關心質量的耐久性能
允許質量有瑕疵，但希望及時維修整改
客戶關注的質量重點是什麼？
客戶關注的問題就是我們工作的重點
2023年
抱怨的前三位：
鋁合金/塑鋼門窗、牆面、陽露台
2023年
抱怨的前三位：
鋁合金/塑鋼門窗、牆面、樓地面/頂棚
萬科質量管理之質量體系
【功能】萬科工程專案管理的六管一控
1 質量策劃
質量管理
之萬科質量管理體系
2 合理工期
3 施工過程質量控制
4 對供方的質量管理輸出
萬科質量管理之質量體系
確定質量目標
質量目標：
1萬科質量管理之質量體系
確定質量目標：成果體現
工程管理指導書+防水體系等各種分項工程標準1質量策劃
質量策劃
總體質量水平：魯班奬、xx杯
重要分項工程質量指標：滲漏水率、裂縫防治、其他細項質量標準
工程管理流程符合度：體現專案內部管理水平
南京金色二期工程
管理策劃書
成都工程專案管理
指導書武漢公司防水體系
加氣混凝土砌塊砌
南京萬科地產全成本管理與核心關鍵點把控
2015年，如何在 精耕專案 與 轉型思考 中找到適合自身發展的優勢並鞏固，是每個成長型房企必須面對與審視的問題。而對於地產運作的核心 全成本流程控制，無疑是房地產企業在成本管理中的重要關注點，針對成本控制的標桿企業，具體有哪些值得參考與借鑑的操作流程？這些流程制定的原因和目的如何解讀？流程制度背後...
萬科地產的規劃設計管理
綠城房產是浙江省最大的房地產企業，也是長三角地區一直排名前十強的房地產企業。在規劃設計管理方面雖然略遜於中海和萬科，但也有其非常鮮明的特點。綠城成立了規劃設計部，主要發揮技術整合功能，整合集團內外部資源提高產品品質。規劃設計部在工作中要扮演乙個評審 判定的角色，專案公司則進行深入和拓展，承擔設計管理...
工程管理手冊 萬科
aaaa 前言根據集團設計工程部對一線公司進行 規範 監控 支援 引導 的要求和公司工程管理步入正軌的需要，本著 部門職能專業化 和 業務流程規範化 的組織建設原則，編制出本管理手冊，期望工程建設在公司內管理規範化，最大程度地實現資源共享，在業務操作上充分體現出規範化 透明化管理，完善溝通渠道，提高...