***社群底商營銷執行方案
2023年9月3日
第一部分、營銷準備工作
1、營銷主體
a、成立以***商業專案營銷小組為主體的專職營銷小組進行營銷；
b、成立以元亨機構策劃部、銷售部為策略支援的營銷協作小組進行策略支援；
c、案場建立銷售賣場作為硬體支撐。
2、營銷隊伍組建
為了更好地完成專案的營銷工作，需要根據需求進行營銷隊伍的建立。由於專案屬性的特殊性，以及工作進度和工作強度的實際要求，無法任用缺乏經驗的人員，同時沒有時間對銷售人員進行從業崗位培養，故對招聘人員進行嚴格的從業經驗及工作能力方面的考量。
招聘原則：專業的營銷人員，必須具有本行業從業3年以上營銷管理的經驗，優先考慮從事過商業房地產專案的營銷工作、營銷策劃等方面的工作經驗、或從事相關行業市場營銷、擁有行業內大量客戶資源者。
營銷部人員招聘計畫：由於本專案的體量不大，營銷存在一定的難度，需要專案營銷組進行商家的洽談、市場資料、資訊的收集反饋與營銷合同等的洽談和簽訂。故專案營銷組的核心人數建議在2－3人左右：
營銷經理：1名
營銷員/市場研究員：1名
商業策劃師：1名
3、營銷架構
本案以專案工作組形式，採用專案經理負責制，設兩個營銷小組,乙個負責策略的制定另乙個負責具體的營銷細則。營銷經理向公司直接領導負責，進行營銷工作協調、對接，督促**、廣告公司、禮儀公司等協作單位的工作推進。
專案營銷小組架構圖：
備註：以上人員建議在專案營銷正式啟動前半個月到位（2023年9月15日前），並針對營銷進行專業知識的培訓和專案相關知識的培訓。
４、營銷工作管理
營銷人員上崗前培訓，做營銷前準備；
每週專案例會，通報每週營銷情況及當前尚待解決的問題；
每日以書面形式匯報營銷情況，按時製作上門客戶統計分析、廣告效果測試分析並以周、月小結形式報告呈報；
定期提交周例會紀要、營銷周、月總結；
每週定期組織營銷小組與營銷協助小組人員溝通，及時分析市場變化，相應調整營銷策略，提交宣傳推廣計畫書。
５、營銷物料準備
營銷物料：營銷手冊、營銷單張、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。商業概況，業態規劃、營銷條件和日期（含綜合簡介、平面圖、功能說明、經營宗旨、發展規劃介紹）
八開，125銅版印刷
廣告公司製作，用於營銷推介、說明會現場或直郵
營銷合同文字（制定並印製租賃合同、租賃申請表、登記表、相關協議、商業管理守則等）。
專案經理負責
《營銷細則》、營銷流程、租賃協議等
專案經理負責、總公司協助
商業部分總平圖（工程圖）、商業街平面圖（規劃效果圖）
公司對接人員負責
完成營銷隊伍的建立（招聘），進行培訓及人員甄選分配，營銷部各種管理規章制度、業績考核獎懲制度、工作操行規則出台。
專案經理負責，公司行政協助
制定商戶准入標準、引入原則、操作規則等。
元亨公司書面計畫，甲方審核
營銷處的籌建、確定公司組織機構和部門設定。
甲乙雙方共同負責
第二部分、營銷時間及節奏安排
1、營銷物件
聯通、移動服務站
中型康體健身俱樂部
各保險公司、婚紗禮儀公司
中小型綜合會所及專業女子spa會所
中小型超市、酒吧、休閒茶餐廳
社群型醫療診所、銀行、郵局
家居用品，社群服務配套等業態
2、營銷及經營模式建議
a、主會所的營銷方向與經營方式
3、營銷時間計畫
第一階段： 2023年9月——2023年10月 （短期需求性商業形態，休閒餐廳、酒吧、婚紗）
第二階段：2023年10月——2023年11月 （社群需求型商業形態，醫療、銀行、郵局等生活配套、保險公司，中小型企業辦公）
第三階段：2023年11月——2010月3月帶租銷售全面展開
4、營銷節奏安排
由於本專案目前的市場狀況及專案實際需要，對上述四階段工作進行分解如下：
6、營銷計畫及時間表：（第一階段、第二階段）
第三部分、招商實施戰略
一、招商戰略、策略
1、招商將實施快、準、靈的戰略
快：招商工作的快速展開，迅速組建招商隊伍、準備招商物料，積極主動爭取和擬定主力商家取得聯絡並進行有效的溝通，盡早確定商家進駐的可能性，及早發現問題並及時調整招商方案；公關宣傳工作全面鋪開，以最快的資訊發布及行動達到招商的全面認知、認同。
準：認準時機準時開始招商訊息的發布，把專案準確明晰的定位、業態劃分和專案區域未來無限的發展潛力展示給目標商家和未來的投資者；準確把握商家的心理和需求，做好招商相關的服務工作，專業地操作招商計畫。
靈：市場眾多的不確定因素和招商工作中存在的人為因素都會影響招商方案的選擇和計畫實施的效果，在專業高效操作的前提下，根據市場情況和計畫實施的結果及時調整招商計畫的各項內容。
2、招商總策略
走出去、請進來
建立直複式的招商網路
以流動招商為主、現場招商為輔
2.1.走出去、請進來
由於本專案處於城市規劃弱勢區域，針對專案市場所處的位置以及綜合定位。因此，在招商過程中，充分利用周邊社群多生活消費高等優勢，利用**低於主商圈的主動條件進行定向招商，整個招商過程中以主動溝通可能性客戶為主。
2.1.建立直複式的招商網路
招商初期因目標商家的數量小、直達性好，可省去招商的知曉階段而直接進行認知和認同度宣傳，直復招商手段可低成本高效率地達到此目的。通過各種招商物料將專案的招商資訊發布、傳遞到目標消費者（如：專案市內銷售點、招商手冊、dm、簡訊、雜誌讀本等）。
2.1以流動招商為主、現場招商為輔
在現場達到展示效果時，建議採用必須採用「商鋪特點+區域發展」。
二、商業部分整體租金水平預計(僅為參考)
備註：以上租金建議僅為參考，具體租金標準需要在招商工作正式開展前進行最終確定。
三、優惠政策：
招商部分：
1、聯營：由甲方公司提供場地與裝修，客戶提供裝置和人員的形式，與簽約客戶針對大型的餐飲和健身專案進行聯營，形成長期受益。
2、專案整體提供的折扣優惠政策。建議採用不同的期限給予不同比例的優惠招商措施
a、主力商家進入第一年收取年租金的50%、第二年收取年租金的100%、第三年收取年租金的110%；
b、對各商業的租賃優惠政策：地塊區域的不同而提供的不同的折扣優惠政策。
不同樓層、不同位置的租賃優惠政策：因樓層和位置而影響經營利益的提供不同的優惠政策。
不同業態的租賃優惠政策：根據不同業態的投入成本和經營程度提供不同的優惠政策。
專賣零售業的租賃優惠政策：根據專賣零售的知名品牌和規模不同而提供不同的優惠政策。
如：為了鼓勵客戶長期經營，專案將採取三年合同簽訂和五年合同簽訂的方式提供不同的租金優惠政策
a、租約簽訂時間3年，一次性免租半年；免租期結束後第一年收取正常租金的80％；第二年、第三年開始收取全部租金。第四年開始租金以正常租金的5％逐年遞增；第五年租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20％。
b、租約簽訂時間5年，一次性免租1年；免租期結束後第一年、第二年正常收取全部租金。第三年後租金以正常租金的5％逐年遞增，第四年租金遞增6％；第五年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20％。
銷售部分：
銷售部分的優惠政策分為三項，可合理組合
1、 階段時間內按****
2、 帶租約銷售，直接做房東
先招商，再銷售。把已經招租來的商戶租金全額轉交於購買者。購買者在買的同時就已經開始收益。
3、 返租銷售
根據市場回報率，和新市場培育期的問題，為了能夠招攬更多客戶購買，購買商鋪的客戶均可參加購鋪即返兩年高租金的**活動。具體返租比例為：年返租8%，兩年共返租16%（兩年返租金一次性返還，沖抵首付款），還可以有本身經營收益權。
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招商部營銷方案 1 招商部門職能2 2 招商部管理架構4 3 招商部各崗位職責權利7 4 招商部管理規定15 5 招商部崗位薪資19 6 招商部考核競爭機制20 7 招商部工作流程24 8 招商報表的管理規定24 9 招商部會議制度25 10 招商部保密制度26 11 招商部2013年任務目標26 ...
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