一、xx小區概況
xx小區總占地面積12.28萬平方公尺，總建築用地3.4萬平方公尺，總建築面積32.
57萬平方公尺，綠化面積約達5.7萬平方公尺。xx共有48幢1900戶，配套小車位1001個。
小區內有東、西大湖，面積約有1.57萬平方公尺。
有外街商鋪57間，進駐有大型超市、銀行、西餐廳、美容生活館等；內街商鋪33間，有多樣生活配套小店。
二、崗位編制及人工成本控制
1、xx區組織架構
２、各部門下半年崗位定編
（1）保安部崗位定編分析
根據崗位定編圖，每班需設保安員14人，車管員5人，監控員1人，領班1人，共21人；
因二期臨停收費，各中門崗在車輛進出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安員6人；
宿舍管理員2人（宿管員休息需保安員頂班）；
三班合總，共設保安員48人，車管員15人，監控員3人，宿管員2人，共68人；
主任2人、領班3人；
以上各崗合計，保安部編制共73人。
（2）清潔部崗位定編
※小區共48條梯，其中多層16條梯，高層32條梯，
共有500層樓；
※共有大小車庫10個，大小水池61個；
領班1人，技工1人，清鍾清潔1人；
樓道清潔，設10人；
外圍，含員工宿舍、內街、外街、雜工、頂休，設7人；
以上崗位合計，清潔部編制共20人。
（3）綠化部崗位定編
※小區綠化面積達5.7萬平方公尺
※小區湖水面積約有1.57萬平方公尺
※小區共有植物220多種，以熱帶植物為主
領班1人，水車司機1人，撈湖1人；苗圃工1人；機動崗1人；
修剪隊，主要負責綠化修剪、有償服務及日常應急等工作，設5人；
養護崗位（含8座），共設11人；
以上崗位合計，綠化部編制共21人。
（4）客服部、工程部崗位定編
x一、二期共1900戶，現共入住1501戶，入住率已達79%；
在裝修單元有142戶，未裝修單元有257戶；
二期大部分交樓才滿一年，返修工作量大；
根據小區實際的工作量及服務需要，客服部（含收費員）需配置8人，工程部需設定9人。
（5）各部門人員構成比例圖
※人工成本分析
由於二期臨停收費需要，需增加保安員6名；由於客服部與財務部合併，優化配置，以上半年相比可減少2人；加上x管家部的增編，預計人工成本將比上半年增加3.4%，約佔管理費收入的65%。
根據x小區的樓盤素質及集團銷售需求，下半年的人員編制較合理。
二、人員流失控制
※人員流失原因分析：
根據基層崗位在過年後大量流動的特性，每年3、4月份人員流失最嚴重，按照往年資料對比，該兩月人員流失比率正常；
5、6月保安部流失量大，主要是受5月保安事件影響造成；
6月份由於夏季到，天氣炎熱，綠化部戶外工作辛苦，離職人多。
※根據以上分析，對下半年及明年的工作佈署上，提以下幾點建議：
1、各區域應加強團隊建設，提高團隊凝聚力，打造學習型團隊，讓員工有歸屬感；
2、對基層員工的福利待遇，必須與周邊同行同崗的待遇進行可行性對比，提高公司人力資源的市場競爭力；
3、針對夏季戶外的工作強度增加，適當給予個別基層崗位以補貼，平衡崗位員工需求，
4、根據公司的發展要求，努力控制下半年人員流失率在%以下。
三、管理費收繳率
※資料分析
1、上半年資料中，由於過節影響2月份財務提前劃帳，2-3月份資料有所偏差。
2、上半年管理費共收入2175,085.4元，累計往年拖欠管理費共計126,109.39，收繳率達96.01%
3、拖欠管理費主要受以下幾點投訴影響：
（1）排水管返水造成住戶家屢屢被浸，由於一直未能徹底解決，受浸住戶拒交管理費；
（2）由於家中被盜（往年），向物業公司索賠尚未達成協議的；
（3）由於收樓時或入住後發現的樓宇返修問題未能及時解決或未能徹底解決的；
（4）對物業公司車輛管理不滿的；
（5）投訴x酒樓排油煙機汙染未能徹底解決的；
（6）有部分炒樓業主，收樓後未裝修未接管理費；
※措施採取及達成目標
1、排水管返水問題已得到集團的高度重視，目前x已著手改管，該問題解決後再與被浸住戶商談具體補償事宜，預計在10月份全部處理完；
2、二期在7月份已實施臨停收費，車輛秩序明顯規範，9月份將對一期實行嚴管，車輛規範管理將逐見成效；
9-10月份將重點跟進欠費大戶的協商工作，與業主做好溝通工作，清理往年拖欠的管理費。
3、重點加強保安隊伍內部建設及提高公共環境的清潔衛生工作，規範工作流程，努力提高服務質量，提高業主滿意度。
4、預訂下半年工作目標為：管理費收繳率提高到98%以上。
四、能耗控制
x上半年支出項共計2,555,270.10元，累計上半年利潤為-120621.14元。其中主要支出項有：
1、水、電費
分析：1、3月份出現負值，主要是由於2月份過年期間供電局與我司的抄表時間差距較大造成的，6月份的增額主要是由於夏季天熱空調用電增加的原因，基本上出入較平穩；
2、xx共有東、西兩大湖，大小水池61個，水景幫浦71臺，水池漏、滲水嚴重，損耗大；
3、由於湖水沒有過濾系統，出現水質問題時唯有換水、洗湖待方法，損耗非常大；
4、商鋪廣告燈、公共照明、水景燈由於線路混亂不規範，難以計量。
２、員工工資
（1）xx區（含xx）上半年人工成本費達1088,018.73元，加上員工福利支出（按工資的14%計提）共佔總支出的49.85%；
（2）由於二期臨停收費需要，需增加保安員6名；由於客服部與財務部合併，優化配置，可減少2人；加上xx管家部的增編，預計人工成本將比上半年增加3.4%，約佔管理費收入的65%。
3、綠化費用
4、清潔費用
5、工程費用（略）
※分析1、工程部目前的內部管控不規範，存在物料領用隨意，用料浪費等現象；
2、小區水景多，水景水幫浦共有71臺，地落車庫抽水幫浦有75臺，水幫浦一天工作達12小時以上，基本上都是滿負荷運作，加上原配質量一般，到現在水幫浦的維修及更換成本較高；
3、小區湖多，橋多，橋欄每年需維護翻新兩次，由於人工技術達不上，產生的成本費用較高；
4、二期大堂梯門由於設計美觀影響，門把手過重，地彈簧損壞嚴重，更換頻繁，費用高。
5、配合二期臨停收費，對地落車庫車位、露天車位劃線噴牌量大，產生費用。
6、小區公共照明燈，包括高燈、射燈、水景燈，高達1200盞，由於小區美觀需要，要求燈飾全部開啟；加上樓層公共照明燈，超過3000盞燈，日常的維修更換費用高。
7、6月份費用高主要是為保證用電安全，大批更換層樓電井房鎖。
8、對存在裝置問題的，積極尋找解決辦法，如裝置改良、品牌更換等。組織人力對園區線路進行整改，從技術上逐漸解決存在問題。
五、多項經營指標分析
1、家政有償服務
（1）目前xx家政有償服務收入較低，基本上各專案均未開展起來，上半年有償收入只有14170.50元，其中因素有：1>人員配備不足，沒有足夠人力開展；
2>宣傳力度不夠，服務標準未規範；
3>公司內部制度管控不嚴，對員工的激勵制度不健全，造成家政服務外流。
（2）下半年工作重點
制定服務專案及收費標準向小區業主公示並宣傳；結合公司實際建立內部管控制度，建立有市場競爭力的激勵制度，合理配備人員開展家政清潔、花園養護、水電維修等有償服務，在給業主提供優質服務的同時創收。
2、小區經營推廣
xx上半年基本上以日常管理為主要工作，對小區的經營管理工作尚未正常開展，下半年將從以下幾點工作做好小區創收：
以服務業主，活躍社群文化氛圍為主要目的，合理使用公共場地，開展多樣化經營活動，如書展、各類業務諮詢等；
與商鋪合作，開展各類讓利**或多種形式的便民活動，帶動內、外街商業氛圍，共贏互利；
充分利用小區梯間宣傳欄，以小區生活資訊平台的方式傳達各類商業資訊，在豐富業主諮詢的同時創收。
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