房屋租賃合同在現實生活中是一種常用的合同型別，房屋租賃合同看上去比較簡單，合同條款也比較少，但房屋租賃合同的糾紛卻時常發生。根本的原因是甲乙雙方當事人合同條款訂得不全面，在履**屋租賃合同過程中經常會出現一些原來沒有考慮到的情況。為了避免糾紛，在簽訂及履**屋租賃合同時應當注意以下幾個法律問題。
一、合同的主體資格問題
1、在簽訂合同時，承租方首先要檢視出租方的房產證，土地使用權證，如果沒有房產證，則要看出租方有無房屋買賣合同或授權委託書等手續。出租方要審查承租方的諮信情況，租金支付能力，社會誠信狀況。
2、承租方還要審查，出租的房產是否已經被抵押(此點尤其對於想長期租賃的承租人來說非常重要)。
3、大型店面房統一出租，出租方本身對出租的房屋不擁有產權，只是接受各位業主的委託統一對外出租，但在合同履行期內有個別業主要求提前收回自己的商場攤位自己做生意，由此發生糾紛如何處理，在簽訂此類合同時承租方應當要求出租方對此有承諾或保證。
4、有些特定內容的房屋租賃合同，出租方應當事前辦理好報批核准登記手續。例如專業性的市場，開辦單位要對外大量分別出租攤位，根據國家工商行政管理局的規定，應當事先向工商行政管理部門申領《市場登記證》，只有領了《市場登記證》方可對外招商宣傳及出租，這一點也是承租人應當注意的。
5、在房屋租賃期內，公司作為出租方如果發生了破產、企業轉製、公司歇業或被登出等情況，如何補救，承租方如不能繼續租賃房屋由此而產生的經濟損失如何補償。
6、在房屋租賃期內，承租人作為自然人死亡後，其共同生活的家庭成員可否沿續原來的房屋租賃合同，繼續居住使用該房屋。
二、租賃合同的標的物
在房屋租賃合同中，要求寫明房屋的坐落位址、房屋的間數層數、建築面積，房產證編號，並把房地產的規劃紅線圖及房產平面圖作為合同附件。還要寫清楚房屋的附屬設施。
有時合同中最好要標明租賃房屋的用途是居住，還是用作經營場所。
三、租賃期限的起算
租賃期限的起算一般有二種情況：
第一種情況，是從房屋租賃合同簽訂之日起開始起算。
第二種情況，考慮到承租方要對房屋進行裝修等因素，或出租方要辦理有關報批登記手續，租賃期間的起算時間可約定在幾月幾日開始或者合同簽字後多少日開始，從合同簽訂之日到正式開始起算租賃期限的這段時間稱為免租期（一般為乙個月）。免租期內，承租方無需承擔租金，但於此期間發生的裝潢施工所耗水、電費則應承擔。
根據《中華人民共和國合同法》的規定，一次合同租賃期限最長不得超過二十年。
四、租金的計算及支付方式
年租金標準一般是固定的，但也可以雙方約定租金按一定比例或一定金額每年遞增。
租金支付時間，由雙方約定，按月支付，按季支付，或按年度支付，但在約定按年度支付時，雙方應約定年度的概念及起始時間，否則，可能引起誤解。
五、租賃房屋的交付
合同中應當約定房屋的交付時間。
租賃房產交付時，雙方應約定派代表到現場檢查房產的完好情況，應當結清前期的水電費、通訊費、閉路電視費等有關費用，並簽署房產交付確認書及有關財物移交清單。
六、履約保證金
為了保護出租方的利益，防止承租方提前撤場，或拖欠有關費用，應當要求承租方向出租方支付一定金額的履約保證金（通常是押三付一）。
七、稅收及有關費用的承擔
在房屋租賃合同中，應當明確，水電費、通訊費、治安費、保潔費等費用，哪些有出租方承擔，哪些有承租方承擔。
並且承租方作為公司，支付了房租金後，一定要向出租方索要正規有效的稅務發票以免被稅務部門查處。
特別要提醒的是，在合同中要寫明，租金是否是含稅價。
八、合同中應約定，房產及其設施哪些部位由出租方進行定期維修保養，哪些由承租方維修。
這裡應當注意，出租方對房產及設施的定期維修保養應當事先通知承租方，並盡可能在承租方認為合適的時間進行以保證承租方的正常經營不受影響或干擾。
九、水、電**
出租方應確保房產具有持續的、不間斷的、能滿足承租方滿負荷正常運轉要求的水、電、通訊等各技術條件的**。比如，作為商場或工廠用途的，供電量應不小於250kw或電容量不小於300kva。
還要約定，如上述技術條件非因市政部門原因或不可抗力，而因故中斷，則出租方應當在多少時間之內修復。
十、承租方只承租部分樓層或房屋用於經營活動的，出租方須確保承租方可根據其營業需要，自行確定營業時間，並確保承租方在其營業時間內可根據需要正常使用公用的各通道、電梯、空調、員工盥洗室等設施。
十一、承租方在租賃的房產立面牆上做招牌、廣告，雙方應當在合同中約定，涉及到牆體、頂樓部分是出租方與其它各產權人共同使用的，承租方在使用廣告位置之前，應由出租方與其它產權人共同約定各自的廣告牌位置。
十二、優先購買權，在租賃期內，出租方與承租方之間的優先購買權也應約定清楚。例如，出租方有一幢三層樓的大樓，每層有五間房屋，承租人只承租一樓中的二間，在租賃期內，出租人準備整幢大樓出賣，那麼，原來的承租人有無優先購買權，優先購買權的範圍是什麼。
十三、財產損壞賠償，在租賃合同中要訂明由於房屋之缺陷或損壞，或由於出租方負責提供的設施、公共管線在設定上的缺陷或損壞，或由於出租方或出租方雇員、**人行為失職或疏忽，而使承租方人員或財產受到直接或間接的損失時，出租方應對承租方負責並賠償遭受的實際損失。反之，如果承租方有損壞財產的，也應當向出租方賠償。
十四、財產保險，原則上房產險由出租方投保，承租方自行投資的裝置及財產險由承租方投保。
十五、合同提前終止
若甲乙雙方協商一致，可提前終止或解除本合同。其它則雙方可約定：
1、承租方提前終止合同的情形有：
（1）若不可抗力事件發生，致使房產周圍環境發生重大變化，承租方所租房屋營業的市場，環境基礎不復存在，合同不宜維續履行，則承租方有權提前終止合同而無需承擔任何法律責任。
（2）出租方違反其保證，或違反本合同的其他規定，在承租方通知的補救期內又沒能及時補救，致使承租方不能正常居住或對外營業或使承租方的合同權益受到實質的損害。
（3）出租方未能在法律規定的期限內辦妥房屋租賃證或其他因出租房產所需的許可和手續。
2、出租方提前終止本合同的情形有：
（1）承租方逾期支付租金超過多少日。
（2）承租方擅自改變房屋用途的。
（3）未經出租方同意承租方將承租房產轉租他人。
（4）承租方利用承租房產進行非法活動。
十六、違約責任
雙方應當約定，一方違反本合同有關條款，應向對方支付多少違約金，違約金也可以分項約定。
十七、期滿財產的處置
租賃合同期滿，承租方在一定期限內不拆除或取回有關物品，視為承租人放棄遺留物之所有權，悉歸出租方所有。
還要注意，如果是一方中途違約，導致合同被提前終止，承租方裝潢的財產及損失如何處理，也要在合同中約定。
房屋租賃，是指房屋所有權人將房屋交付他人使用收益，並收取一定房屋租金的行為。其中交出房屋供他人使用並收取一定租金的一方，稱之為房屋出租人；得到房屋使用權並為此支付一定房租的一方，稱之為房屋承租人。
房屋租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金並於合同終止時將租用的房屋返還出租人的合同。在房屋租賃中，按照租賃房屋所有權性質的不同，房屋租賃可以分為公房租賃和私房租賃。根據租賃房屋的用途不同，又可分為住宅租賃和非住宅租賃。
一般來說，只要租賃合同是在雙方平等的基礎上簽訂的，且雙方意思表示真實，內容不違反法律、法規的規定，應屬合法有效，合同雙方當事人應當嚴格履行。任何一方違反合同的約定不履行義務，均應承擔違約責任。
但是在目前的房屋租賃合同糾紛中，存在著這樣或那樣的問題，在處理時又因為沒有明確的法律、法規的規定，造成分歧。現筆者就有關問題發表自己的意見，供大家商榷。
一、房屋租賃合同未經備案登記是否有效
在房屋租賃糾紛中，租賃合同的效力往往是雙方爭議的焦點，也是正確處理案件的基礎和前提。
房屋租賃合同簽訂以後，雙方未根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》辦理登記備案，領取《房屋租賃證》，未辦理房屋租賃審核手續，租賃行為是否無效，在實踐中有兩種不同觀點。一種觀點認為是無效的，另一種觀點認為是有效的，筆者同意第二種觀點。《中華人民共和國合同法》第四十四條規定：
依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條：
依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。根據《中華人民共和國房地產管理法》第五十三條及第六章法律責任的規定來看，並未規定未經登記備案租賃合同無效的條款，在建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》中雖然規定房屋租賃實行登記備案制度，但除第三十二條第一款第三項「未徵得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效……」的規定外，未有租賃合同未經登記備案即無效的條款。因此筆者認為，租賃合同簽訂後，雖然未經登記備案，但只要租賃合同的簽訂是雙方的真實意思表示，內容不違反法律、法規的規定，應當認定為有效。
二、房屋租賃合同與轉租合同的關係
轉租是指承租人不退出租賃關係，而將租賃物出租給第三人（次承租人）使用、收益，也即承租人將租賃物轉讓給第三人使用收益，承租人與第三人形成新的租賃關係，但承租人與出租人的租賃關係仍然存在的一種交易形式。
出租合同是轉租合同的基礎和前提，沒有出租合同也就沒有轉租合同。我國《合同法》第224條規定：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。
承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失」，「承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同」。按照此規定，經出租人同意的轉租包括兩種情形：一是在租賃合同訂立時明確約定承租人有權出租租賃物；二是在租賃期間承租人徵得出租人同意將租賃物轉租。
對於事前未經出租人同意，事後出租人知道並不反對或予以承認的轉租，也可以視為經出租人同意的轉租。
合同法,房屋租賃合同
租賃合同 出租人 以下簡稱甲方 身份證號碼 承租人 以下簡稱乙方 營業執照號碼 根據 中華人民共和國合同法 及相關法律法規的規定，甲 乙雙方在平等自願的基礎上，為明確雙方的權利義務，經協商一致，就房產租賃事項訂立本合同。一 甲方同意將坐落在甲方所有之物業出租給乙方使用。房屋的建 築面積為平方公尺。二...
簽訂勞動合同應注意的事項
一 符合雙十條件的話，在簽訂合同時，最應注意的事項是什麼？符合雙十條件，是指在本單位已經工作了10年以上，離退休年齡不到10年，男的60歲退休，在單位已經工作10年以上，首先單位同意續簽勞動合同，這時候要書面提出簽訂無固定期限合同，要收集單位同意和你簽訂合同的證據。如果沒有證據，到時候單位說不再續簽...
簽訂房屋抵押合同的注意事項
1 明確約定被擔保的債權種類 數額。明確被擔保的主債權的數額，被擔保的主債權為住房抵貸款數額即為貸款金額。2 明確約定債務人履行債務的期限。債務人履行債務的期限實際上就是貸款的期限。3 明確約定抵押物的名稱 數量 質量 狀況 所在地 所有權權屬或者使用權權屬。4 明確約定抵押擔保的範圍。抵押擔保的範...