從戰略設定和戰術分布層面上看，房地產營銷的過程主要包括前期的策劃，中期的戰術分布實施和後期的營銷控制等方面。
一.前期的策劃--打造樓盤的核心競爭力，推廣樓盤形象
上個世紀90年，普拉哈拉德和哈默爾提出了「核心競爭力」一概念，在房地產營銷中，樓盤形象是基於樓盤的核心競爭力而具有的一種比較競爭優勢之一。在房地產營銷的前期策劃中，要達到很好地推廣樓盤形象的目的，打造樓盤核心競爭力是關鍵，為此，我們應從三方面把握：
1，對樓盤的屬性定位樓盤屬性的定位貫穿於樓盤形象進行推廣的整個過程，是這一過程的核心部分。它包括對樓盤的規劃設計和人居環境兩方面的定位，在規劃設計定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，soho或智慧型化樓盤等，突出樓盤的建築風格，如：
時尚歐洲型或歐陸古典型等，突出樓盤的戶型面積，戶型比例，中心景觀等。在人居環境定位方面要體現出樓盤所處的地段的優越性，交通的便利，樓盤所構成的生活區的成熟等。
2，市場調查，把握方向此環節在房地產營銷的核心競爭力的打造過程中是很有必要的。在此過程中全方位地搜尋同一城市裡同一時期內各樓盤的開發情況，根據各樓盤的不同開發概念，地段，區域，價位等確立競爭對手，建立起對競爭對手的跟蹤調查檔案系統，掌握競爭對手的銷售手法和銷售狀況等，分析調查報告，樹立起新的樓盤價效比和高於對手的樓盤價值系統，在原定的營銷戰術的基礎上進行不斷地完善及最終確立營銷戰術方案。
3，樓盤的主題確立及形象推廣完成了樓盤的屬性定位和市場調查分析，把握了營銷方向後，營銷隨即進入了樓盤的主題確立及推廣的階段。樓盤的價值基礎和特徵的持久力表現在它的名稱上，而與名稱聯絡最為緊密的是樓盤的標誌和圖案系統，它們在很大的程度上直接影響到樓盤的形象推廣。在「後非典時代」，業界將會樹立起新的樓盤主題價值系統，健康將是第一主題，健康的人居環境，健康的休閒環境，健康的工作環境。
在樓盤的形象推廣方面，重點是指導或配合專業的廣告公司理清思路，結合樓盤的屬性定位，突出優勢，樹立起樓盤的最優形象，造成轟動的效應。在開盤前較長時期的密集性，廣泛性和滲透性的宣傳之下，樓盤的傳播將影響到潛在的目標客戶。
二.中期的戰術分布實施
初期的策劃醞釀了較為成熟的營銷戰術，開盤期間營銷將會進入高漲時期，戰術將會得到全面的實施，在此點上，戰術分布於三方面：
1，關注營銷的「體驗場」
體驗是人們以個性化的方式參與到其中的事件，它可以使客戶意識中產生美好的感覺。營造體驗場應從空間場的設計到生活小區的環境打造再到居室內部的裝修都要給客戶帶來色，聲，香，觸，法這五覺的衝擊，使客戶體驗到樓盤的價值所在。「生活場」的設計要有創意，在房地產營銷上有過「試住購房」的營銷手法，這是「生活場」的最初雛形，「生活場」的製造不能僅僅侷限於試住，而應從多方面去開發，激勵客戶溶入到對居室的關懷中去，感受自己布局的居家生活的舒適和愜意，從而產生一種對生活的成就感。
體驗場中，在賣場營造好的效果將會使客戶感受到樓盤聚集的人氣和一種搶購的氛圍，它將引發驚人的效果並引導客戶購買的衝動。
2，把服務落實到客戶中去開盤前期和開盤之後積累的目標客戶將集中約定在開盤期間消化。在消化的過程中，為客戶提供真誠的服務將會產生良好的消化效果，建立起客戶檔案系統，根據客戶不同的職業型，收入狀況，家庭情況向他們提供一系列的包括：購房戶型，付款方式，裝修建議的諮詢及代辦貸款等服務。
讓客戶能感受到購房放心，稱心，舒心，從而達到消化目標客戶的目的。
3，實惠永遠是購房的第一動力在房地產的營銷中，實惠永遠是第一主題，它也是刺激消費者購房的第一動力。
伴隨著房地產營銷走向成熟階段，當前的房地產市場中比較流行的營銷優惠戰術可歸結為以下幾類：
1，購房送物業管理費。
2，購樓送車位。
3，購房送接受優質教育，培訓機會。
4，購房享受裝修大優惠。
5，購房送金卡，指定處購物享受優惠服務。
6，購房連帶購車大優惠。
7，分期付款，n年免息。
8，購房**，送禮，返現金。
9，「中介熱銷」，即介紹客戶購房給予提成等.
在廣州，深圳等沿海開放城市甚至有購房送工作等營銷手法，其本質都是使客戶能得到最大實惠一原則，但在實施此戰術時要充分地考慮客戶的實惠需要。
三，後期的營銷控制
房地產營銷的後期控制主要是對樓盤價位的控制和形象整合的控制。經歷了中期的熱銷，樓盤相對於潛在目標客戶而言將步入緊縮階段。在理性分析當前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營銷攻勢將是為實現樓盤開發的終極目標而努力，樓盤開發的終極目標表現為使置業主的投資得到最大的回報和生活環境的最優化。
無疑，重估樓盤價值，進一步炒作樓盤形象將對樓盤的公升值起著非常重要的作用，而公升值最終體現在樓盤的價位的提高。
在樓盤的緊縮階段，樓盤的銷售呈現出供不應求的局面，價位的提高一方面可以緩解供求關係的平衡，另一方面使樓盤得到公升值，第三方面提公升了發展商的品牌價值系統，增加了發展商的品牌崇信度，使樓市潛在客戶的置業有了可以依靠的品牌樓盤。
樓盤銷售告罄後要注意對樓盤品牌的維護，此時的對品牌維護應上公升到加強發展商品牌崇信度的高度，以構建健康生活，強化樓盤價值系統建設為指導思想適時適度地回報置業戶主，使置業者思想和心靈產生強大的震撼，從而達到以置業者為媒介向樓市潛在客戶宣傳品牌的目的，創造了抓住一點宣傳一面的效果。做地產就是做文化，「選擇萬科就是選擇一種生活態度。」當客戶選擇到自己的品牌樓盤時，他們也樹立了一種新的生活態度。
房地產營銷策劃
摘要 房地產營銷的出發點應是以人為本及誠信經營，房地產開發專案營銷策劃的實施，是企業發展的關鍵，關係到房地產企業在激烈競爭的房地產市場上能否立足和市場營銷的成敗。文章主要論述了房地產營銷策略，並提出了房地產營銷的對策和建議。關鍵詞 房地產 營銷策劃 新模式 房地產開發專案營銷策劃的實施，是企業發展的...
房地產專案營銷策劃書
目錄 第一章市場調查 1.深圳市總體社會及經濟發展概況 2.深圳市房地產總體市場現狀及走勢分析 3.內外銷市場需求分析 4.競爭片區市場調研與分析 5.中心區市場調研與分析 第二章專案分析 1.專案概況 2.專案地盤解析 3.專案規劃設計方案評析 a 總體布局規劃及空間布局分析 b 主力戶型面積評析...
房地產專案全程營銷策劃流程
專案全程策劃流程設計 一 市場調研 1前言 本次市調的背景 動機 運用手段 目的等 2市場分析 1 當前區域市場資料分析 開發總量 竣工總量 積壓總量 2 區域市場成比分析 銷售 成交情況 3近期房地產的有關政策 法規 金融形勢 4競爭個案專案調查與分析 5消費者分析 1 購買者地域分布 2 購買者...