房地產廣告策略

1、房地產廣告的特點

1、資訊量大

購房者掌握的相關決策資訊越多，做出決策的時間就相對越短，這便決定了房地產廣告必須盡可能地傳遞最大的資訊量。要吧專案的位置、**、付款方式、特點、開發商等資訊全部交代清楚，從而引起購房者的興趣。

由於平面廣告不僅能保安相當大的資訊，而且還可以被購房者反覆比較和研究，所以決定了平面廣告是房地產首選的傳播媒介。

2、時間性強、投入風險大

投入廣告時應注意：

a**力度要大，促使購房者在短期內成交。

b為了使專案的目標購房者了解到專案的各種資訊，需要注意適當安排媒介組合。

c宣傳來那個要達到一定的飽和度，100萬的廣告費分十次投入和一次性投入，其效果對房地產銷售而言有著天壤之別。雖然表面上增大了風險，但實際宣傳量加大了形成了規模效應，反而降低了單位風險成本，從而保證短時間內的大量成交。

3、區域性明顯

由於房地產的不動產性，其目標客戶只能存在於有限的區域內，所以專案廣告一般只集中在當地的媒介上。

2、房地產廣告策劃要點

1、廣告製作是廣告策劃的基礎，應考慮到：

a了解傳播目標，包括哦知名度、商品概念、銷售

b決定廣告目標物件

c確定表現主構想和副構想

d了解和分析樓盤的營銷方法等在市場競爭上的關鍵點

e確定廣告的氣氛，確定個性的訴求和氣氛的設計，以迎合消費者接受該廣告的心理和背景

f格努消費者特徵和**的特徵進行設計

g必須追群球提高傳播效果的關鍵

2、傳播**選擇是關鍵

a預算費用的多時可以選擇寬麵**組合，廣告時間拉長；少時可以選用單純式，選擇最有力的幾個**，在適當的時間廣告。

b以目標物件為中心，根據目標消費者習慣、接觸，以及收視率的高低安排**時間。

c要以樓盤的特徵為依據，注重樓盤的生命週期，功能的大小。

3、廣告發布的節差

4、出發點是客戶要求

營銷有別於一般的銷售，銷售的出發點是站在生產的角度，重點放在自己的產品上，採取推銷或**的手段，以期達到增加銷售的目的。營銷則以市場為導向，重點不是產品而是客戶需求（即以產定銷還是以銷定產）。所以房地產應i奧首先要了解購房者的需求，其次要根據需求造房，然後通過廣告策劃制定出可行的廣告，利用大眾傳媒向特定的消費者宣傳，最後完成銷售。

5、突出特徵

房地產市場已經進入差異化的營銷時期，每乙個樓盤都只能針對乙個細分市場，每乙個消費群體都有他們不同的需求特徵，只有符合他們需求特徵的樓盤才會引起他的興趣。

6、選擇媒介

7、掌握時機

8、巧於借因

營銷過程中，又是市場會出現一些有利因素可以利用

9、誠信宣傳

廣告在表現形式上可以藝術的誇大，但在宣傳內容上絕不能誇大，任何過度的宣傳留給商家都只能是禍患。產品廣告實際是對全體消費者的一種承諾，如果發布廣告時誇大了內容，實際上就擴大了開發商的責任。

10、時效性比藝術性更重要

11、挖掘廣告延展度

房地產廣告市場迥異於一般商品的廣告市場，雖然很多原理和程式方法大同小異，但是房地產是答題的昂貴消費品，所以不能用可樂洗髮水的思路來做，其次，房地產有銷售時效的急迫性需要，開發商需要幹練，跟汽車銷售不同。每個品牌的汽車，出乙個新的型號，都是大批量生產，而且是全球化銷售。而乙個樓盤銷售存在地域性，所以不能像汽車廣告注重產品的單一優勢或者只突出一種戶型。

12、廣告策劃的步驟

第一步：充分了解產品自身的特性，了解自身的優缺點，確立自身的賣點；第二步：找出產品自身賣點所能吸引的客戶群（即目標客源）；第三步：

要了解目標客源對產品所有的需求；第四步：分析競爭對手，摸清市場**，做到知己知彼；第五步：在滿足目標客戶群的需求的前提下，適當的修正產品以避免競爭，做到人無我有；第六步：

根據自身的賣點和目標客源的需求制定廣告的總方向和總精神。

13、房地產廣告策劃要把握的「五性」

時代性：觀念具有超前意識，符合社會變革和人們居住需求變化的需要。

創新性：富有創意，能夠塑造樓盤的獨特風格，體現「把握特色、創造特色、發揮特色」的策劃技巧。

實用性：符合營銷戰略的總體要求，符合市場和開發商的實際情況，具有成本低、見效快和可造作的特點。

階段性：策劃圍繞房地產營銷的去啊過程有計畫、有步驟地展開，並保持廣告的相對穩定性、連續性和一貫性。

全域性性：廣告、銷售促進、人員**和宣傳推廣是開發商**組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全域性，考慮四種方法的綜合效果。

房地產廣告發展現狀

三、廣告分類

1、按銷售階段分類

a形象廣告：粗略勾畫出樓盤的形象、定位，以期在消費者心中建立初步形像。

b銷售廣告：詳細羅列樓盤的賣點，採用集中式轟炸手法，製造羊群效應。

c恭賀廣告：多出現在開盤、封頂、入夥、獲獎等時期，堅定消費者對樓盤的信心。

d總結廣告：當樓盤銷售達到一定銷售額時，為促成樓盤旺銷的氣氛，也為感謝消費者。

2、按廣告目的分類

a**廣告：主要目的傳達所銷售樓盤的有關資訊，吸引客戶。

b形象廣告：以樹立開發商、樓盤的品牌形象並期望給人留下整體、長久印象。

c觀念廣告：以倡導全因生活方式和居住時尚為廣告目的。

d公關廣告：以軟性廣告的形式出現。

四、房地產廣告發展的三個階段

1、「1+1+1」簡單堆積

由樓盤的效果圖、位置圖和戶型圖構成。

2、軟廣告+硬廣告

需要傳達的樓梯資訊很多，需要新增立體說明文字。此時的廣告趨向理性，充分考慮到消費者的需要，廣告從戶型、環境、設計、投資等方面一一詳述。

3、平面到立體，現實到虛擬

報紙的平面的廣告、車體的流動廣告、電腦立體實景

五、房地產廣告公司的發展動向

1、結伴成立同盟

2、注重業內橫向交流

3、與**商和策劃公司建立戰略結盟

4、注重自身職能轉變

5、加大廣告文化內涵

6、強化自身品牌意識

7、反省解剖和永續經營

六、房地產廣告投放向主流**集中

原因：主流**擁有極高的讀者關注度。地產廣告比其他廣告的讀者群更為單一，即只有關心樓市的讀者才會看地產廣告，而且選擇地產廣告最集中的**來獲取資訊，並在很大程度上影響其訂購的意向。

7、房地產廣告操作要點

1、廣告傳媒

廣告**的選擇必須與目標客戶的**接受習慣一致，兩者應該有著內在的密切的契合，廣告才可以實現有的放矢，關注目標客戶群接收資訊的途徑也是「以人為本」營銷行為的表現。在選擇主流**時應加上精選的二線**。

2、廣告生效

前提是清晰明確的市場定位，地產廣告的目的就是實現與目標群的溝通和對話，引導市場消費。市場導向的實質是目標客戶導向，意味著客戶不是越多越好，而是越準確越好。

3、廣告時態

a開盤前期：以告知型為主（包括內部認購期），配合現場pop廣告和戶外固定性廣告的製作，旨在樹立鮮明的樓盤形象。

b開盤起：廣告範圍擴大，表現在投放數量上的頻繁你和刊登的報紙種類的增多。以告知型和**型為主，同時推出系列軟文（在主題上有緊密的關聯性），軟文的深度和廣告都必須有出眾之處。

如在軟文廣告的訴求點上，某公司著重宣傳了和客戶切身利益相關的東西，推出了園林篇、產品篇、開發商篇等系列軟文，這種直白而又循序漸進的宣傳手法，細緻到位的解說，交易打動消費者。

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