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如今的房地產廣告市場可謂是一塊"大蛋糕"，各種**紛紛介入，意欲從中分享一杯羹，有人稱：房地產市場的蓬勃發展，市場競爭越激烈，廣告蛋糕就越大，**受益就越多。此話一點不假，一邊是高高在上的廣告投入，一邊是艱難撬動的消費市場，開發商銷售的時間越長，其所付出的綜合營銷成本就越高，廣告投放的成本就會不斷加大。
對於目前的營銷成本居高不下，有些公司將之歸咎為"**收費太貴，廣告投入太大，廣告效果不佳。"其實，房產商廣告費用的增大和推廣難度的增加，在很大程度上與**無關，**作為資訊傳播的載體，僅僅作為廣告資訊的中介因子，而且是重要的，不可或缺的因子。而影響廣告成本和廣告難度的重要因素，卻是房產商自己或**公司所確定的媒介策略和廣告策略。
儘管目前房產商在廣告運做前都會要求自己的企劃銷售部門或者**公司提交廣告策略以及執行方案，但由於種種原因，特別是一些房產商常要求**公司在短短兩三天時間內提交詳細的廣告計畫，這無異於"飲鴆止渴"，在未進行充分溝通和有效專案分析、廣告調研的前提下，所作出的廣告計畫價值不言而喻。但這怨不得**公司，一些房產商自身的不規範操作和廣告**市場的殘酷現狀，**公司的做法尚可理解，可要自掏腰包的房產商如此要求卻不得不引人深思。
對於樓市廣告的**，如何提高廣告的展露效率、有效地實現廣告目標並最大程度地節約廣告成本，即許多房產商所期望的"以最小的投入獲得最大的經濟效益"，就需要我們科學地運做廣告，時時注入競爭意識，以實事求是的廣告計畫和富有效率的執行方案來最終達到效益均衡的廣告目的。
（一）廣告環境：讓你的樓盤置身"陷阱"，欲罷不能？
房產商做廣告的首要目的就是展露自己的樓盤和企業形象，促進銷售，怎麼反而讓自己的樓盤掉進"陷阱"了呢？
從客觀的角度講，科學的廣告運做會促成企業和樓盤展露目的的達成，但實際上，如果廣告在正式投放前，沒有對自己的樓盤廣告投放環境進行細緻充分的調研分析，並結合企業的整體推廣戰略，就很容易導致自己的樓盤因廣告而掉進"陷阱"，深陷其中而欲罷不能。
由於廣告投放之後，這種廣告同樣也給開發商帶來了或多或少的**諮詢和看房者，因此許多開發商對此並不十分重視，以為效果達到了，或者埋怨**效果不好。但是，通過仔細的分析研究之後，本該來100位看房者只來了10位，本該有1000個諮詢**卻只接了100個，本該一年售完卻賣了兩年……這種暗地裡掉進了"陷阱"，明顯著在宣傳、在促進銷售，給房產商所帶來的損失是巨大的。
舉例來說，有5家房產商同在乙個指定的時間段內和同一**上做有關於"商鋪投資"概念的廣告，其中最先投放的廣告會因時間領先而佔據一定的優勢，這時它所面對的市場範圍是100%，隨後跟進的其它樓盤的廣告如果沒有對領先廣告概念的內涵進行差異訴求，這時後進的幾家廣告剛入市可能就只面對約1/5的目標市場，相互之間的競爭開始產生，廣告推廣難度隨著樓盤專案的增多和領先於自己的廣告樓盤給目標群體留下的印象而增加，特別是如果領先於自己的廣告樓盤給受眾印象不佳，則自己的樓盤將受到一定的"株連"，廣告效果更是"雪上加霜"。在不知不覺之中，房產商的廣告可能只面對了很少的一部分群體，並受其它廣告所左右，廣告帶領房產商掉進了無形的"陷阱"。
此外，一些房產商在投放廣告時，會很注重自己樓盤推廣的核心要素，有樓盤概念一說，但是在確立自己的樓盤概念即推廣主題時，房產商往往綜合考慮自己企業和樓盤的特優質素，並參考市場上一些成功樓盤的做法，進而形成自己的廣告概念，可偏偏忘記了從購房的角度去考慮，忽略了目標群體的利益需要。
房產商的廣告投放後，自己的廣告主題，也就是向目標受眾所承諾的價值取向，如果與目標受眾的利益需求不吻合或部分吻合，這將導致企業廣告的"無效投放"，高額的廣告費浪費由此而生。最為人擔心的是，在這種情況下，房產商的廣告力度越大，不僅其浪費越多，而且已經訴求的廣告概念掩蓋了最適合該樓盤的推廣質素，當開發商想改變廣告策略時，有可能已經陷到井底，欲罷不能了。這種情況下，開發商一旦要改變廣告策略和執行方案，其廣告投入就繼續增大，加上對於企業營銷機會和推廣資源的浪費，損失更是不可言語。
廣告之所以能讓你的樓盤置身"陷阱"，欲罷不能，完全在於房產商或者**的不合理廣告運做，導致好事變成了壞事。就廣告本身而言，其依賴於科學精確的廣告調研，包括**、受眾、競爭、主題、策略等方面，在此基礎上，才能制定出最富效率和成果的廣告策略方案和執行計畫。
為了讓你的廣告不至於投放伊始就置身"陷阱"，欲罷不能，那麼請重視廣告投放前期的科**做，特別是重視廣告專題調研，花幾萬元而節約數十上百萬元，何樂而不為呢？
房地產廣告漫談（二）
（二）廣告媒介：讓您的成本越滾越高
房產商在推廣樓盤時，不可避免地與媒介打各種交道，其中在各種媒介發布廣告是企業主要的推廣行為之一。隨著樓盤推廣競爭環境的演變，難度日益加大，房產商的推廣費用也日漸高漲。然而，高昂廣告費支出的背後，卻並不是預期的廣告效益。
因此，房產商推出廣告的"不作為"現象日益突出，導致大幅增加房產商的營銷預算，從而使總體營銷成本**。有房產商將之歸咎為"**決策的失誤"。
實際上，房產商廣告支出的費用增加並不能由**自身決定，相反，不同**的廣告**基於其質與量的確定，最能充分反映**本身在讀者中的綜合評價，從而為房產商的廣告決策提供了依據。**高的**必須具備相應的發行量或者實效的廣告效益。因此，重視廣告成本，並不單看**的廣告單價和千人成本，重要的是廣告的有效展露機會和展露成本。
就西安實際情況而言，房產商的廣告主要集中在主流報紙、路牌和企業自身製作的各種宣傳資料上。其中，報紙作為傳統的四大**並廣泛的讀者群，在企業的樓盤推廣中起著舉足輕重的作用。許多房產商青睞報紙的原因是：
讀者群廣泛，傳播迅捷，能充分表現創意，最為關鍵的是，現在市民多具有日常閱讀報紙的習慣，這樣廣告很容易受到客戶的注目，相對而言，報紙廣告的千人讀者成本也較低。
但是，房產商在進行**決策的時候，常常簡單地歸一為"選擇報紙"，對於其他的**決策因素常常忽略不計，對於**成本也未引起足夠的重視。
舉例而言，某房產商現有30萬元的廣告預算，準備在一月內投放完畢。按照常規計畫，30萬元的預算可以在西安的主要報紙買到約360萬個一般性展露機會（以1000個展露成本為83元計算），如果房產商願意減小廣告單位面積，則相應能實現更多的展露。但是，如何看待這數目龐大的展露數量呢？
常規的通過展露數量來衡量廣告投放效益的做法實際上就是平常所謂的廣告千人成本衡量廣告效益法。這種表面看似很科學的成本計算，其實並不適合於許多廣告的成本決策。
廣告千人成本僅僅突出了讀者總量與廣告價值的關係，由於房產商的廣告推廣是針對特定物件，比如要求特定的年齡段、特定的職業特徵、特定的文化背景和特定的收入水平等因素，綜合這些細分的消費者因素，在報紙讀者總量中就將使很大一部分讀者為"無效受眾"（本文中所涉及的推廣僅為實效的銷售推廣，不針對一些企業為傳播企業品牌而採取的規模覆蓋方式，下同）。
在少量的符合房產商推廣物件的讀者群中，將劃分出"有為群體"和"無為群體"。有為群體指能對房產商的廣告產生印象並能積極關注廣告或參與買樓的讀者群。無為群體指那些已被競爭樓盤所征服、對廣告企業或樓盤帶有偏見、無購房慾望或廣告推廣內容不符合受眾心理難以引起共鳴，以及根本就沒有注意到該樓盤廣告的讀者群體。
因此，房產商一次廣告的推出，其最終可能面對的有效讀者只是微乎其微。照此算來，房產商為廣告所支付的單位成本遠遠超出一般意義上的千人成本，有效單位廣告成本往往會達到10元乃至上百元的高位，從而對開發商的營銷成本產生的重要的影響。
有房產商認為，自己的樓盤最終購買的只是幾十位或數百位客戶，因此即使有效展露高達數十上百元，也不影響總體的廣告預算。100萬不就可以買上上萬個有效展露嗎？只要其中的百分之幾的有效展露來買樓就可以了。
況且，雖然無效展露數量巨大，但同時對企業和樓盤的形象有很好的傳播，也不能完全算做無作為廣告。
表面看來，這種說法頗有道理。由於房產商在確定廣告預算時，有一種就是按照總銷售額的一定比例來確定的，比如3%，在總體上面對的最終客戶也不多。但是，這種說法忽視了企業所面臨的激烈的競爭環境。
房產商想通過廣告來吸引乙個有效讀者已屬不易，要再想讓讀者全面了解自己的樓盤並最終購買樓盤的讀者更是難上加難。因此，許多樓盤的推廣目標往往未能按營銷計畫如期實現，其帶給企業的不僅是最終增加營銷成本，更使企業浪費了市場資源。
目前一些樓盤的營銷周期長達2、3年之久，廣告發布不斷，這種普遍現象也從乙個側面反映了廣告的無作為對樓盤推廣的影響。這種現象不只緣於一些房產商已經習以為常的樓賣2-3年是正常的心態（實際上這也是一種無奈的心態，市場使然），更重要的是市場競爭環境已經讓房產商的無效推廣變數增加，有效推廣難度加大。因此，房產商在確定**策略時，除了對**刊登日期、版次、競爭性投放等因素充分考慮外，更需要綜合核算廣告成本，特別是有效廣告成本，從而便於企業控制廣告投放力度。
房產商在重視有效廣告成本的同時，還往往使自己加強對廣告目標及細分策略的重視，最終利於房產商挖掘有效廣告群體，促成營銷目標的按時達成。
房地產廣告
現在有些房地產廣告已經走入了一種誤區，在廣告內容上盲目追求其深刻的內涵，好像讓老百姓看不懂的才是最好的。其實廣告策劃無非就是要抓好乙個中心和兩個基本點。所謂乙個中心，就是要以營銷為中心。而兩個基本點就是指業界常說的軟硬廣告的推廣。廣告最終追求的就是兩個字 效率。而乙個廣告是否有效率應該從兩方面來加以...
房地產廣告文案
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房地產廣告策略
摘要 房地產廣告在廣告市場中無疑占有很大的比重，但是同樣的我們在房產廣告中發現了很多粗製濫造的廣告充斥其中，房產廣告是一種比較短效性的廣告，而且又以其具有個案單稿的性質，那麼如何在做好單稿的同時，又能更好地延續房產公司的廣告思想呢？本文針對房產廣告的特殊性進行了一些思考。一 廣告在房地產中的作用 在...